あなたがマンション投資やアパート投資をするうえで、入居者の募集や家賃の集金といった業務はどうされていますか？
多くの方は『賃貸管理会社』または『地元の不動産仲介会社』へ任せているのではないでしょうか？

賃貸管理業務の中に退去時の敷金精算業務があります。

通常、敷金は管理会社が預かり入居者が退去する時には清算を行います。
なぜ管理会社が敷金を預かるのか？
これは家主と管理会社がお互いに手続きを煩雑にしないとうのが大きな理由ですが、それだけではありません。
以前こんなケースがありました。
契約時にどうしても敷金を預かりたいと家主さんがいました。

その家主さんの部屋が退去となり、いざ敷金の清算を行おうとしたところ家主さんがなかなか敷金を振り込んできません。

何度か連絡していても、｢分かりました。」の返事だけで入金がない。

退去した入居者からも早く戻して欲しいと催促の電話がきます。

さすがにこれ以上待たせるのは契約上もできませんので、家主さんへも強く入金を求めました。

すると家主さんは・・・

「実は・・・」

｢支払いに使ってしまったので今は振込みできないんです。」

｢もう少し入居者に待ってもらえませんか。。。」
この家主さんは他社で管理している貸室が他にもあり、そちらの空室がかなり長かったため借入金の支払いに使ってしまったというのです。
こうした事は珍しいことではなく、余裕のない家主さんは敷金を手元に置いておくことができずに一時的にでも使ってしまいます。

管理会社からすると、敷金を預かっていればこうして家主と入居者の間に立ってやり取りする必要がないわけです。

もちろん入居者とのトラブルへも発展します。

こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、管理会社は資金を預かりスムーズな清算を行う必要があるのです。

ではまた。。。。

 

 

 

あなたのお願いしている賃貸管理はどんな不動産会社でしょうか？

 

多くの家主さんは物件の近くにある不動産屋さんか、物件を購入した会社に賃貸管理を任せているでしょう。

はたまた大手の名の通った会社でしょう。

親から収益不動産を相続した方は、親の代から付き合いがある地元の不動産業者にお願いしていることが多いのではないでしょうか？

 

はっきり言わせていただきます

 

こうした『地元だから、大手だから』という理由で賃貸管理会社選びを行っているのであれば、それは大間違いです。

 

なぜか？

 

今回はその理由について書いてみたいと思います。

 

ただし・・・

 

賃料収入よりも馴染みのお付き合いを大事にしているのであれば、ここから先を読む必要はありません。

あくまでも収益をきちんと上げたい方のために書いています。

 

なぜなら我々に管理をお任せ頂いている家主の方々は、主に投資として不動産を購入している方々です。

こうした投資家さんの目的に応えるには、収益を上げるための賃貸管理をしなくてはならないのです。

あなたが空室を減らしたい、収益を上げたいと思うのであれば、是非読んでいただきたい内容です。

 

ではなぜ地元の不動産業者や大手不動産会社を選ぶことが大間違いなのか？

 

分かりやすい例を１つ

 

ある都心の分譲マンションを購入されたオーナーが、大手管理会社を通じてお部屋を賃貸に出しました。

しかし９ヶ月経っても賃借人が付きません。

このオーナーは相続税対策でマンションを購入しているので、９ヶ月もの間お部屋が室いていても困る方ではありません。

 

しかし、さすがに空室期間が長すぎる。

 

そんな時、たまたま遊びに来た友人にその話をしたところ、その方が弊社のお客様だったというご縁で、ご相談の依頼を頂いたのです。

 

今まで募集だけを大手不動産業者に任せていて、契約が決まったら賃料１ヶ月分の手数料をお支払いすることになっているとのことでした。

あまり賃貸管理会社にお願いするメリットもわからないようで、ひとまず並行して募集して欲しいとの結論です。

 

なるほど。。。

 

ちょっとやりづらいので、弊社からある条件を出しました。

 

『弊社が管理している物件を募集するなら』という前提でやらせてほしいと。

そして弊社が物件周辺の空室状況、募集賃料、階数、広さ、間取りなど、独自に調査しご提案。

賃料は家主さんの御意向でそのままです。

 

そして募集を開始して２週間・・・

 

ついに申し込みが入って来たのです。

内容も悪くない。

今まで９ヶ月も空いていた物件が嘘みたいです。

たったの２週間ですよ！？

 

何故だかわかります？

 

 

答えは．．．

 

 

全ての仲介業者へ物件を公開したからです。

 

拍子抜けするくらい簡単ですよね？

 

もちろん募集段階でもう少しテクニカルなことはやっていますが、

いちばんはこれなんです。

 

いいですか？

 

地元の不動産会社も大手不動産会社も手数料を稼ぐ仲介業です。

狙うのは家主と入居者両方からの収入です。

これを全ての業者に公開していたらせっかくの自社の収益源を取られる事になります。

 

だから公開したがらない。

 

各業者に公開すれば、来店したお客様へ紹介できるのに。

 

確かに不動産業者は入居者募集を行っている。

でもそれは、あくまでも自分たちが稼ぐために行っているに過ぎないのです。

 

本来、家主の収益を上げるために動くのが賃貸管理業というものです。

しかし賃貸管理会社の選び方を間違えると、こうして自社の収入の為にしかやっていない会社がほとんどです。

 

家主の手前、他社にも公開する場合もあります。

しかし、他社からの問い合わせには『空いてない』と答えることもしばしば。

 

こうしたことが空室の長期化を生み出すのです。

しかも、地元の不動産会社へは賃貸管理委託料も払う。

 

空室が１ヶ月でも早く埋まれば、管理委託料など安いものです。

じゅうぶん元は取れます。

 

しかし空室が長期化する仕組みで募集を行い、なおかつ管理費を払うのはちょっと見ていて痛々しい。

 

あなたの賃貸管理会社選び・・・

 

思い当たるフシはないですか？？？

 

 

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

先日、ご家族が都内のマンションを経営されているという御子息さんと食事をする機会がありました。

何度かお会いしたことはあるのですが、一緒に食事をするのは初めて。

話すのも初めてだったので、お相手も僕の仕事を知りません。

世間話や家族の話などもして楽しい時間を過ごしていました。

たまたま仕事の話になり、私が不動産管理の仕事をしていると言うと、その方が言うんです。

 

｢管理って大変ですよね・・・」

 

「実はうちの父はマンションを持っているんです。」

 

「バブルの時に建てて借金もまだまだ・・・。」

 

｢両親はマンションの上に住んでいるんですけど自分で管理をやってるんですよ。」

 

「以前は管理会社を入れてたんですけどね。」

 

｢管理会社に払う費用も高いので・・・」

 

｢だから管理会社を入れずに全て自分でやってるんです。」

 

「でも父ももう歳なんで、いつまでも出来るわけじゃないから・・・」

 

｢一応、いろいろ考えておかないと、と思ってるんですよ。」

 

「でも、賃貸経営って裁判とかもあるじゃないですか？」

 

「ホント、ああいうのも大変ですよね。。。」

 

「敷金返せとかいう裁判もやってますよ・・・。」

 

 

 

なるほど・・・

 

この話し方からすると、裁判も一度や二度ではなさそうですね。

 

敷金返還裁判については他の方からも聞いたことがありますが、

意外と苦労されているオーナーも多いのでしょうね。

 

でもなんでこんなトラブルが起こるんでしょう？

 

我々が管理をしている物件で、今まで一度も敷金の返還裁判を起こされたことは無いんです。

当然ながら、私たちもこうしたトラブルも想定してます。

想定しているからこそ対策をしています。

この対策に重要なポイントがあるんです。

 

今回は特別にそのポイントとなる簡単な秘訣を教えましょう。

簡単だけどとっても重要です。

 

なぜなら　『裁判』　は時間とお金が無駄になりますから。

手間はかかるし、運営コストが上がってしまう。

結果、年間の収益率が悪くなりますもんね。

 

前置きが少し長くなりましたが、ポイントは簡単です。

ではそのポイントとは・・・

 

『重要事項説明書』

 

ここです。

これだけ。

 

ちょっと何言ってるの？

そんなのうちのマンションでも不動産屋に任せてちゃんと作ってるよ。

 

そう思う方もいらっしゃいますよね(笑)

 

でもポイントはその中身なんです。

 

多くのマンションオーナー（アパートオーナー）は街場の不動産屋さんに

入居者付けをお願いていると思います。

 

今回の方のように古くからマンション経営をやっている方ならお決まりの不動産屋さんがいますよね？

そして入居者が付いた暁には一ヶ月分の賃料を『広告費』として不動産屋さんに渡していると思います。

 

賃貸の仲介を生業にしている業者さんは、この『広告費』を目当てに

オーナーさんに管理物件を任せてもらえるように営業します。

そして自社で入居者を付ければ仲介手数料も別途入居者からいただくので収入が倍になります。

これを目的にしているのは大手も街の不動産屋さんも同じです。

 

おそらく重要事項説明書と契約書についても、その仲介会社が用意しているものでお願いしている方が多いと思います。

ということは・・・

ごくごく一般的な内容で当たり障りのない契約になっていることでしょう。

なぜなら

この重要事項説明書と契約書はトラブルを前提にして作られていないのです。

多少の語弊は有るので言い直すとすれば・・・

 

『敷金返還裁判』　を想定して作られていない。。。

 

といったところでしょうか？

要するにボカシた内容が多いんです。

 

よく、クロスの貼り替え負担について金額が高いというトラブルが起こるケースがあると思います。

一般的な重要事項説明書ではこのクロスの負担について明確には書いていません。

 

経年変化は除いて・・・とか

傷や汚れは入居者の負担で・・・とか

 

簡単に書くとこの程度です。

 

この負担の範囲が、壁面単位なのか傷をつけた一部分だけなのか？

㎡あたりの金額はいくらなのか？

タバコの汚れはどういう規定になっているのか？

あなたが貸しているマンションの重要事項説明書には書いてますか？

東京都内の物件ならば『賃貸住宅紛争防止条例』の説明書においても特約事項を明記していますか？

 

ここなんですよ。

とーーーーーーーーーーーーーっても重要なのが！

 

『賃貸住宅紛争防止条例』は

原状回復の範囲や考え方の説明を義務付けたものです。

あくまでも考え方を説明する義務です。

 

トラブルが起こって仲介業者へ聞くと、仲介業者もきちんと説明をしていると言うでしょう。

 

ではなぜトラブルが起きるか？

 

『この物件では』

 

という前提での作成を行っていないのです。

終始一般的な考えの説明で終わっています。

 

ただしトラブルを避けたいのであれば

『この物件では』を前提に作成しないと意味がありません。

 

ここの説明を入居者へきちんとすることが、トラブルを事前に回避する最大のポイントです。

 

特に負担の割合や金額については事前に告げることで、入居者も納得します。

聞いていないことを後から言われるからトラブルになるのです。

 

そして全てが疑心暗鬼となり、自分が騙されているのでは？ボッタくられているのでは？

と不信感を募らせるのです。

 

ですから最低限下記の３つはきちんと明記するべきです。

ルームクリーニングの負担と金額

クロス貼替えの負担の範囲と金額

タバコを吸った場合の負担の範囲

 

細かい点はまだ有りますが、この３つがトラブルになるポイントなのできちんとしておきたいですね。

 

賃貸は、契約するはじめの段階がとっても重要です。

そして書類一つで劇的にトラブルが減ります。

この書類については入口である『重要事項説明書』がとても大事です。

そしてあと　２つ　重要な書類が有ります。

 

その書類についてはまたの機会に・・・。

 

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

もしあなたがお願いしている管理会社からの入金が遅れるなら、すぐに危機感を持ったほうがいいでしょう。

管理会社からの入金が遅れるには、いくつか理由があります。

 

■　入金が遅れる理由

１　銀行への送金データを送る際に、何らかのエラーが起こった。

２　管理会社がお金を使い込んでいて、送金するお金が足りなくなった。

３　サブリース会社からの入金が遅れていて、管理会社への入金がない。

４　管理会社が家賃保証を行っていて、保証賃料が実賃料を上回ってしまった（赤字の保証になっている）

 

では次に具体的な状況とその危険度を教えましょう。

 

１　銀行への送金データを送る際に、何らかのエラーが起こった。

まず送金データに関しては、ごくごく稀にエラーが出るときがあります。

管理会社は大量の物件をシステムで管理しています。

送金業務は、入居者からの家賃入金のチェックを終えてから送金データを一度に作成し、そのデータを銀行へ送るようになっています。

このデータを送金する際、何らかの理由で｢取りこぼし」が発生することがごくごく稀にあります。

詳しい原因が分からない場合も多いので一概になぜかとは言えませんが、システム側でのエラーであることは確かです。

これは銀行の統廃合などで管理システムのバージョンアップが行われたりするので、そうしたことも原因のひとつなのかも知れません。

ただし、全件が遅れるということはなく、一部のエラーで特定の方、または数名だけがデータの作成ができていなかった・・・

という具合です。

 

中には違う理由で家賃送金が遅れているにも関わらず、『システムエラー』で遅れることを言い訳にする管理会社もあります。

ではどのようにして本当か嘘かを判断するか？

 

あなたが気づいて連絡した場合、

 

『当日』　もしくは　『翌営業日』　に入金があるかどうか。

 

我々管理会社は家賃送金が遅れた場合に、家主にどれだけ迷惑がかかるか知っています。

ローンの支払い、管理費・修繕積立金の引き落とし、固定資産税等の引き落とし・・・・

だからシステムエラーで遅れた場合は　『即入金』　が鉄則です。

 

基本的な危険度はそれほど高くはないのですが、翌営業日までに入金がない場合は危険度が一気に高くなると考えてください。

もし、担当者が不在だったり、折り返すと言って連絡がなかったら、それはシステムエラーではなく、別の理由だと疑ったほうがいいでしょう。

 

２　管理会社がお金を使い込んでいて、送金するお金が足りなくなった。

これはシンプルで分かりやすい理由です。

ただし、使い込んだとは言いませんね。

入居者からの入金がまだ入っていない・・・とか

担当者が不在・・・とか

まずは時間稼ぎをします。

入金の順番はというと・・・

 

連絡の　『しつこさ』　で決まります！

 

嘘みたいな話ですが本当です。

対応が面倒なオーナーには早く入金します。

こういう場合は送金が遅れている他のオーナーからの問い合わせにも対応しなくてはなりません。

とくに電話の対応が事務の女の子だったら、そんな電話対応ばかりでもう泣きそうになっているはずです。

回収するにはとにかくしつこく連絡することです。

こうのような状況になった場合は即座に管理会社を変更したほうがいいでしょう。

危険度は高いです。

一度くらいの遅れなら・・・

な～んて思っていたら、もう二度と入らないかも知れませんよ。

 

３　サブリース会社からの入金が遅れていて、管理会社への入金がない。

これも分かりやすい理由ですね。

まぁ、ここまで正直には言わないでしょうけど・・・。

賃貸借契約の中で、サブリース会社が借り上げている部屋があります。

あなたとの賃貸借契約ではサブリース会社が借主となり、サブリース会社はそれよりも高い賃料で転貸（又貸し）します。

その転貸した金額が高ければ高いほど、サブリース会社は収益が上がる仕組みになっているのです。

 

ここで問題なのが、サブリース会社が倒産したら・・・

 

サブリース会社にも経営リスクがあり、あなたから一定の賃料で部屋を借りているので、毎月の賃料は発生します。

ですから転貸する際には常に高い家賃で借りてくれる入居者を確保しなくてはならないのです。

この入居者の質ですが、わざわざ相場よりも高い賃料で借りる入居者なわけですから、ワケ有りの入居者が多くなります。

他の賃貸物件では断られてしまう人や、いわゆる風俗、水商売などと言った方々も多い。

優良な入居者を確保しているまともなサブリース会社もあるでしょうが、本当のところはわかりません。

ここはブラックボックスです。

 

サブリース会社が倒産すると家賃が入らいないばかりではなく、入居者との賃貸借契約書もどうなっているのかわかりません。

当然ながら入居者情報すらまったく分からなくなってしうのです。

さらには、入居者が居るのかどうかもわかりません。

こうなると厄介です。

私たちがサブリース会社が借りている物件の管理を嫌う理由はここにあります。

最低限、又貸し先の賃借人の内容は把握しときたいですね。

ただし、入居者が短期間で入れ替わっていたらまた分からなくなってしまいますが。

それと大抵の場合、分譲マンション単位でサブリース契約になっているので、サブリース会社の倒産で一気に何十部屋と家賃が滞ってしますのです。

あなたの部屋の契約書が、もしサブリース会社が借主になっているなら、入居者情報を確保しておかないと危険度はかなり高いです。

 

４　管理会社が家賃保証を行っていて、赤字になっている

マンションの分譲を行っている会社に多いケースです。

分譲と同時に数年間の家賃保証をする会社が多いですが、この家賃保証にカラクリがあることが意外と知られていません。

 

新築のマンション１室を購入するマンション投資を行う際に、賃料を調べて買う方はほとんどいません。

主に営業マンが用意した　『賃料表』　を信じて購入しています。

でもここ数年で詐欺まがいの賃料表で販売しているマンションも増えてきました。

入居者を集めやすい新築時に、敷金や礼金を無くして賃料を高くしているんです。

 

賃料収入が高くなるので、販売するときの収支は悪くありません。

でも入居者が入れ替わって再募集すると・・・

１０，０００円くらい賃料が下がるケースも多々あります。。。

 

ではこれを販売会社が保証していたらどうでしょう？

 

１０，０００円くらい負担してマンションが売れるなら・・・

これが販売会社の基本的な考え方です。

 

１年で▲１２万円

５年で▲６０万円

 

でもマンションが売れて４００万円儲かるならどうでしょう？

 

たいして痛くもないですよね？

 

じゃあ、なんで遅れるのか？

 

 

答えは・・・

 

 

『売れなくなったから』

 

簡単な話です。

 

売れてる時は痛くもなかった家賃保証が、後からボディブローのように効いてきたのです。

会社を運営する固定費や販売管理費は売れなくてもかかります。

そして出るお金が収入よりも多くなった時に家賃を使い込むのです。（家賃が遅れる原因）

初めは入金がずれている分だけ。

入金があればすぐに穴埋め。（家賃を遅れて払う時期）

となるのです。

 

こうしたことが繰り返され、いずれは金額が大きくなり支払いできなくなってしまう。

あなたの物件を管理している会社がこうした事業モデルであるならば、入金が遅れるどころか入らなくなるのは時間の問題です。

よって危険度はかなり高いです。

 

こうした目安を知っているのと知らないのとでは、行動を起こすスピードが変わるでしょう。

危険度を書きましたが、管理会社が具体的に遅れる理由を言うわけもないので、オーナーからするとわからないかもしれません。

でもその会社の対応怪しければ間違いなくいずれは家賃が入らなくなると疑った方が賢明でしょう。

 

ポイントは・・・

家賃が入らなくなる前に管理会社を変えること！

ちょっとの遅れが家賃回収を不能にします。

状況を冷静に分析すれば会社の状況はすぐにわかります。

 

ただし・・・

大手の管理会社はこうした事情はわかりません。

なぜなら、業界が違うんですね。

大手はファミリーが住むための分譲マンションを販売し、

転勤やその他の事情で家を貸す方のための管理です。

 

それと賃貸仲介会社が行う賃貸管理もできません。

貸すのが仕事です。

仲介が収益源です。

見てる方向が違うんです。

 

同じ業界でも販売をメインに行っている業者であれば基本的に同じです。

意味がありません。

 

管理会社でも色んな種類があるので難しいのですが、不動産投資に慣れている管理会社がいちばんです。

なぜなら業界の噂（情報）も入ってきますので、その会社の状況がある程度わかるんです。

 

あなたのリスク回避の参考にしてみてください。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸経営でもっとも避けたいものは『滞納』です。

なぜか？

時間も労力も費用もかかり、良いことが一つもないんです。

賃料が入らなければ収益性が下がり、賃貸経営を圧迫してします。

マンション一棟やアパート一棟であれば分散できるので、なんとかやりくりできるかも知れません。

これがマンションの1室であればどうでしょう。

家賃は入らないのに、借入金の支払いや管理費、修繕積立金といった支出は必ずあります。

投資用マンションは収支がトントン、またはマイナスのケースが多いので致命傷になりかねません。

それくらい滞納というのは賃貸経営にとってはマイナス要素が大きいんです。

 

そしてさらに厄介なのは、長期化です。

これは滞納の長期化というより、入居者を強制退去させるための期間。

おかしな話かと思いますが、滞納が始まってから数か月しないと、裁判をしても強制退去させることができないのです。

現在の日本の法律で、借家人は相当守られている状態です。

 

滞納が発生して強制退去をするには、目安として4か月程度の連続した滞納がないとなかなか裁判所は認めてくれません。

そしてここから裁判を行うとなると、弁護士費用や印紙代、諸々の費用と時間がかかるんです。

仮に裁判で判決が出たとしても、強制執行するための手続きがさらにあります。

 

判決をもとに明け渡し請求を行わなくてはなりません。

この明け渡し請求が裁判所に認められてはじめて強制執行が可能となるのです。

そしてこの強制執行ですが、裁判所の執行官の立ち会いが必要になります。

万一入居者がいない場合も想定して、開錠するために鍵屋さんも呼ばなくてはなりません。

荷物の搬出には引越し屋さんが必要です。

 

もし入居者が居なかったらなおさら面倒です。

なぜならこの荷物を保管する場所の確保が必要となるからです。

こうした執行にかかる費用は少なくとも50万円以上は必要です。

なぜなら単純に荷物を搬出すればいいという訳ではなく、荷物の目録を作りながら行うからです。

これは入居者が後々になって〇〇が無くなったというトラブルを防ぐため。

きちんと荷物のチェックを行わないと、たちの悪い入居者は損害賠償請求を行う可能性があるのです。

 

家賃も払わずに損害賠償請求までされたらたまったもんじゃありません。

費用は部屋の大きさや荷物の量によって変動するので、平気で100万円を越える費用が発生することもあるのです。

この時間とお金の損失は多大なもの。

法的な手続きを行うと賃料が入ってこないだけでなく、このような費用も発生する。

夜逃げしたかどうかわからないケースでは、貸室への立ち入りにも気を付けなくてはなりません。

下手に入ると、住居侵入で警察に捕まります。

貸している方がこんなにも気を使うのはおかしいと思いますが、これが現実です。

強制退去はこうした経緯を経て、初めて完了するのです。

 

さらにこれだけで安心できません。

新たな入居者を募集するに当たり、このままでは部屋を貸し出すことはできません。

今度は貸し出しを行うための室内の原状回復が必要です。

 

原状回復費用も部屋の広さによって変わりますが、何十万円とかかります。

大抵の場合、強制執行をするような部屋は使い方も荒く、壁もボロボロだったり、床には煙草の焦げ跡があったりと・・・

間違いなく数万円の世界ではないです。

 

壁紙の貼り替えや室内クリーニング。

設備に問題があれば交換費用などがかかります。

このような費用負担が貸主に発生してしまうというのは、賃貸経営の最大のリスクです。

 

だから入居者の審査を安易に行ってはいけないのです。

保証会社がついているから・・・

確かに保証会社がついていれば安心できる部分があるでしょう

では、この保証会社が倒産したらどうなるでしょう？

考えただけでもドキドキします。

 

予想がつかない部分も確かにあります。

でも、保証会社ありきの入居審査はやめた方がいいでしょう。

本人の支払い能力なども重要です。

まずは本人が重要。

そして万が一の保全をどうとるか？

ここが重要なのです。

 

家賃の滞納がどれだけ賃貸経営にとって厄介なことか。。。

最も避けたいのはこうした理由があるのです。

 

しかもこのような問題は急に訪れます。

多くの家主さんに言えるのは、『困ってからでは遅い』ということです。

何故なら私たちへ依頼は、ほぼ１００％困ってから来ます。

困ってから弊社を探し当て、連絡をいただきます。

もう少し早ければ違った対応ができたのに、どうしてもワンステップ遅くなってしまう。

賃貸管理は奥が深く、各社で対応もさまざま。

こうしたケースを大手に頼むと、まず引き受けてくれないでしょう。

ようするに面倒なことをやらずに、問題ない物件を扱っていた方が商売としては率がいいからです。

 

家主が困ったときに力を発揮するのが本当に力のある管理会社だと思うのですがね・・・

 

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

今回は退去時の敷金清算について。

入居者が退去する際に立ち会いを行います。

その際に床の傷や壁のクロス、喫煙の有無などをチェックして、その後約1か月以内に敷金の清算を行います。

この清算の際に問題となるのが、どこまでが入居者の負担で、どこがオーナーの負担なのかということ。

未だに入居者から全額取ろうとする不動産業者も少なくありません。

入居者が言って来たら減らしてあげればいいや・・・

な～んて思ってるところもあるでしょう。

こういう業者が入居者の不信感を募らせ、業界全体のイメージを悪くする。

 

敷金精算は入居時の契約書の内容によって、その清算内容（負担の範囲）は変わってきます。

特約でルームクリーニング代は入居者に負担して頂く契約であれば敷金から清算しなくてはなりません。

清算するときに大事なのは公平性。

入居者の負担とオーナーの負担がきちんと分かれているかも大事です。

過去には入居者に負担させる業者が多く、トラブルも多かったため裁判になったりするケースも新聞に出ていました。

 

こうしたトラブルを防ぐために国土交通省からは『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』が公表されています。

このガイドラインでは、壁クロスの貼り替えがあった際には、入居者とオーナーで入居年数に応じた負担割合や、原状回復の範囲の目安が示されています。

また、東京都からは、『賃貸住宅紛争防止条例』が施行され、契約時に原状回復にかんする説明と書面の交付が義務付けられています。

東京都内の賃貸物件に限定されていますが、弊社が管理している東京以外の物件でも、同様の契約を行っています。

上記のガイドラインと賃貸住宅紛争防止条例では、特約に関する事項については禁止されていません。

特約は、仮にガイドラインでの負担がオーナーとなっていても、金額や将来負担する内容が記され、入居者が納得して契約を行った場合は入居者負担で良いというものです。

いちばん多いのは『ルームクリーニング代』でしょう。

ルームクリーニング代は、ガイドラインでは貸主の負担となっています。

しかし、ほとんどの賃貸物件でルームクリーニング代を特約に入れている契約が多いのが現状です。

昔の賃借人さんは退去時にきちんと部屋を掃除して出ることが『礼儀』として定着していました。

しかし最近では退去の立ち会い寸前まで引っ越しを行っているケースが多いです。

こうした賃借人の変化もあるでしょう。

退去時の状態によってはかなり大変なルームクリーニングになります。

汚れは長く放置すると簡単には落ちません。

特に水回りはなかなか落ちないんです。

特約が無い場合でも、こうした汚れは『善管注意義務違反』としてクリーニング費用が借主負担になります。

『善管注意義務違反』ってなんだか難しい言葉ですけど、簡単に言うとこうです。

 

『人のものでも自分のもののように大事に使いなさい。』

 

わかります？

自分の大切なものを汚されたら怒りますよね？

たとえば、人に大切な洋服をでもバッグでもいいですが、

貸した物が傷や汚れがついて戻ってきたら嫌ですよね？

それと同じく、貸物件だからと言って自分には関係ないと手荒く扱ったり、水漏れを放置したりしたら、それはあなたの責任です、という事なんです。

 

クリーニング代を特約に入れるのは、退去時じゃないとその方の使い方がわからないから。

身なりが綺麗だから部屋も綺麗に使ってくれるだろう、と思ったら大間違い。

そんなケースもありますから・・・。

中には自分のせいじゃないと言い張るひともいます。

 

特に汚れに関する感じ方は個人個人で違うので、一定の取り決めを行わないとトラブルが絶えません。

そのために『ルームクリーニング代は入居者負担』という特約を付けているのです。

退去時の敷金精算にも関係して大事なのは、やはり入居時の契約書や重要事項説明書と言った契約書類一式なんです。

そこに書かれていることが土台となって、清算が行われますので。。。

 

私たちが清算を行う際には、入居年数、工事単価、面積、数量、入居者の負担割合と金額、貸主の負担割合と金額をすべて出して清算します。

要するに10,000円の工事であれば入居者がいくら、貸主がいくら、と1円単位で出すのです。

お互いがきちんと負担していることを明確にすることで、公平性を保っているのです。

こうした清算書を出していれば、トラブルになることはまずありません。

 

こうした実務が賃貸管理では重要になってくるのです。

これは入居者に対してだけではありません。

貸主であるオーナーにとってもわかりやすい清算書であるかは重要です。

今までにいろいろな清算書を目にしましたが、入居者と貸主双方の明細を出している会社はまずありません。

シンプルに考えれば、わざわざ別々の明細書を２枚作るよりも１枚だけにした方が手間もかからない。

お互いに納得できる。

我々の業務も簡素化できる。

良いことばかりです。

 

もし、今まで清算書について何も思わずにいたのであれば、一度見直してみるといいでしょう。

何事も『気づき』が肝心です。

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

今回は賃貸管理委託の契約をどうやって解除するか？についてご紹介いたします。

 

まず、賃貸管理委託契約は主に購入された会社または系列の管理会社と行っているケースが多いともいます。

そのため、賃貸管理会社が自身で選べることを知らないオーナーさんも多くいらっしゃいます。

 

ここに気づくのは、他人から聞いたり、インターネットで検索したり、管理会社が倒産しちゃったりした時だと思います。

そして気づいたとしてもどこからどう手を付けていいのかわからない・・・

 

簡単のは、変更しようと思っている賃貸管理会社に聞くことです。

聞けば丁寧に教えてくれるでしょう。

そもそもそんなに難しくないのでお任せしちゃえばいいと思います。

 

かならず確認されるのは、管理会社との契約書です。

賃貸管理の変更に関してどんな規定になっているか？

いちばん重要なところです。

たとえば管理会社の変更には数か月前に書面での通知が必要だったり、月末じゃないとダメだったり、違約金の規定があったり・・・

中には管理を変更させないようにする会社もあるので、面倒な場合は新管理会社へ丸投げすればいいのです。

ほとんどの部分を新管理会社がやってくれます。

問題があれば、１つ１つクリアしてくれます。

こうして管理会社は変更されます。

 

では前の管理会社が倒産したらどうするか？？？

 

これがいちばん面倒かもしれませんね。

これは時間との勝負です。

急に他の管理会社を探しても、どこへ頼めばいいかわからないでしょうし。

これは賃貸経営のリスクのひとつなのですが、倒産してから気づく方が多いでしょう。

入金のチェックをしていないオーナーであれば、下手をすると数か月間も気づかない、なんてこともあります。

具体的な手続きに関しては『管理会社倒産リスク』に詳しく書いてあるので興味があれば見てみてください。

 

 

ではまた。。。

 

 

世の中には賃貸管理の会社が多数あります。

 

私たちと同じく東京・神奈川・埼玉・千葉といった、１都３県を対象に管理している賃貸管理会社も数えきれないくらいあります。

 

ただし、賃貸管理について語っているブログやホームページは目にすることはほとんどありません。

個人的には少し違和感がありますが、投資用ワンルームマンションやアパート・マンション建築、中古のアパート・マンション投資。

『不動産投資』に関する情報は盛りだくさん。

不動産投資はこんないいですよ～♪♪

と言った具合にメリットを大々的に載せている。

まぁ、リスクについてはあまり書いてないですけど・・・

 

そうは言っても商品をアピールする努力しているんです。

 

こと賃貸管理に関してはどうでしょう？

賃貸管理を行っている会社で、賃貸管理の実務や業務内容をきちんとホームページやブログで書いているところはほとんどない。

書ける人がいないもしくはそこまで業務を理解していないといったところでしょう。

 

まずオーナーが賃貸管理会社を選ぶ基準は何か？

 

おそらく、初めに考えるのはその会社の規模でしょう。

選ばずにアパート・マンションを建築した業者や、販売会社にそのままお願いしているケースも多いでしょう。

もっと言えば、賃貸管理会社を選べることすら知らない人もいるでしょう。

こうした情報発信をしないと私たちのような賃貸管理会社は気付いてもらえない。

その会社の能力や考え方も理解してもらえない・・・。

 

みなさんは大手だから賃貸管理に関する能力が高いと思いますか？

私は決してそうは思わない。

むしろわれわれ中小の賃貸管理会社の方が能力は高いと感じる。

なぜなら個人個人の業務の幅が広く、その中で蓄積される知識は大手の比にならない。

実務的なことを言えば、多くの会社で退去の立ち会いや原状回復に関しても、ほとんどが外部へ丸投げしている。

実際に私たちのもとへ内装の依頼があるからわかるんです。

でもこうした実情を知らない方もたくさんいる。

 

能力が伝わらないのは、『賃貸管理』につて語らないから。

私はそう思います。

 

投資家としてオーナーになった方、持家を貸してオーナーになった方、相続でオーナーになった方。

いろんな事情でオーナーになった方がいる。

我々が賃貸管理について語り、その重要性に気づいてもらうことでそこに価値が生まれるのではないか。

そういう意味では、賃貸管理をそれぞれのオーナーに理解してもらえるように情報を発信しなければいけないと思います。

 

これは私たちだけではなく、他の賃貸管理会社も同じく情報発信することで、多くの方に『気づき』を与えることができるのではないでしょうか。

賃貸管理会社で自社の強みや、実務をきちんと語れる会社がどれほどあるのか？

そこにも問題があるでしょう。

本来、賃貸管理は不動産投資と密接に関係しています。

しかし不動産投資を知らない管理会社が多すぎるのも事実。

これは賃貸管理業界も改めなければなりません。

なぜなら不動産投資を知ることで、賃貸管理業務の重要性がとても理解できるからなんです。

極端な話を言うと、資産を減らしてしまうことになりかねません。

 

たとえば・・・

賃貸を楽に付けるために安い賃料で募集するという話があります。

しかし、賃料を下げることが利回りにどう影響するのか？

利回りに影響すると売却価格にどんな影響があるのか？

これを知ることが大事なんです。

 

仮に３０戸の１棟マンションひと部屋３，０００円賃料が下がったとしましょう。

そうすると年間の賃料が全体で１，０８０，０００円下がります。

このマンションを売却する際に利回り８％で売るとなるとどうなるか？

ひと部屋３，０００円が、売却時には１，３５０万円も価格が下がってしまう事になるんです。

 

分かりにくいかもしれないので、この金額がどうやって出されたか下記に計算してみましょう。

 

３０戸のマンションの賃料を１部屋６０，０００円としましょう。

 

月額賃料　　１，８００，０００円

年間賃料　２１，６００，０００円

利回り８％で売却しようとすると・・・

２，１６０万円÷８％＝２億７，０００万円

（２億７，０００万円の８％が２，１６０万円）

 

ひと部屋３，０００円賃料を下げたら・・・

月額賃料　　１，７１０，０００円

年間賃料　２０，５２０，０００円

２，０５２万円÷８％＝２億５，６５０万円

（２億５，６５０万円の８％が２，０５２万円）

 

賃料を下げる前と比べると・・・

 

２億７，０００万円ー２億５，６５０万円＝１，３５０万円

 

どうでしょう？

ひと部屋３，０００円でこんなに違ってしまうわけです。

年間１００万円以上の違いですから、年数が増えれば増えるほどその額は大きくなります。

こうしたことを知って賃貸管理業務を行うのと、そうでないのと、どちらが本気で考え、動くかはご理解いただけるでしょう。

 

不動産を貸すということはそこからは投資です。

別の言い方をすると、運用商品に変わるわけですよね。

 

オーナーの目的も多種多様にありますから、すべての方がこうしたレベルを求めるかはわかりません。

でも、賃貸管理を行う上で、こうした経験と知識が必要なときは必ずあります。

 

その時に応えられるかどうかということが、やはり重要でしょう。

 

そして各賃貸管理会社は何を得意とし、どのようなことに応えられるかをアピールすることも必要だと思います。

そうしたサービスの競争が賃貸管理の質も上げていくのではないかと思うんです。

 

残念なのは、こうした競争がほとんど行われない業界でもあるんです。

世の中が変化しているというのに・・・。

 

少なくとも私たちは進化する賃貸管理会社でいたいと思っています。

そして賃貸管理会社の枠を飛び越え、もっと大きな付加価値を提供できるようになることが、新しい『価値』を生み出すのだと私たちは信じているんです。

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

 

今回は投資用マンションの収益改善についてご紹介します。

 

投資用マンションを購入して10年くらいの間に、入居者の入退出を経験すると思います。

その際に家賃が下がることもあるでしょう。

初めに設定した家賃にもよりますが、購入してから今までに、同じエリアで新築が建つと、同じグレードのマンションは競合します。

そのため、家賃が下がることがあるんですね。

 

つまり家賃が下がるのは競合が増えている証拠。

それに伴い入居者の選択肢が増えているということです。

一部のエリアではなかなか新築が建たないので、競合も少なく賃料は維持または上げることが可能です。

そうではない場合には、やはり賃料を維持する努力をしなくてはなりません。

 

また、10年の間に必ずと言っていいほど、修繕積立金が上がります。

購入当初と比べると3倍～5倍は上がっているでしょう。

その分賃料が増えればいいですが、なかなか難しい。

ですからこうした支出の増加も、賃料が下がるのと同等の意味を持ちます。

 

収益を維持するには、以前のブログでも書いてますが、収入を上げるか支出を減らすかのどちらか。

そのために設備をリニューアルするオーナーさんもいます。

ただし、経済的な事情もありますから、なかなか大きな出費をしてグレードを上げたりできないのが大多数ではないでしょうか。

 

ではどうするか？

支出を減らすしかないですよね。

 

では支出って何を？

 

まず管理費には手を付けられません。

なぜなら管理組合の議決が必要なので、まとめるには相当な手間がかかるでしょう。

ただでさえオーナーの所在地がバラバラな投資用マンションにはハードルが高すぎます。

修繕積立金も減らせない。

固定資産税も減らせない。

では何が残るか？

 

答えは

『ローンの支払い』　と　『賃貸管理委託料』です。

 

10年も経過すると元金もそこそこ減っています。

すると評価額は市場価格に近付いているんです。

購入された時期と物件、金利によっては市場価格よりも下がっていることもあります。

その時に考えるべきなのが、借り換えなんです。

 

今は低金利のご時世。

借り換えをすることで、金利が下がり支出が減ります。

銀行によっては評価が厳しく、いくらかの繰り上げ返済が要求されることもあるでしょう。

 

ただし、上手に借り換えができれば、必ず支出は減り、収益が改善されます。

書類を出したり、いろいろと面倒なこともありますが、借り換えできるのであれば大した労力ではありません。

借り換えできないという、労力が無駄になるリスクはあるものの、検討する価値はありますよ。

 

中には面倒な方もいるでしょう。

その場合は、賃貸管理委託料の減額を考えてみてください。

 

一般的な管理委託料は賃料と管理費を合わせた金額の５％が相場です。

単純計算で家賃の合計が100,000円なら賃貸管理委託料は5,000円。

 

この委託料が安くなればその分家賃が上がった事と同じです。

私たちが提供している金額は都内最安で、800円。

集金代行でなおかつ振込手数料も込みです。

 

では5,000円かかっていた賃貸管理委託料が800円になったらどうでしょう？

4,200円も収益が改善するわけです。

 

家賃を4,000円上げるのは大変です。

確実にできるかどうかわからない借り換えと比べてとても簡単です。

もちろん、管理委託料を減額できて、なおかつ借り換えもできたら、大幅な収益改善になりますね。

 

お金をかければできる改善もありますが、これはかけたコストを回収すまでの時間がかかります。

なので判断が難しい。

どこまでお金をかけていいのかつかみにくい。

すべては予想でしかないからです。

お金をかけてやるのは、むしろ空室対策に近くなりますね。

 

自分が一生懸命維持しようとしても、やはり需要と供給のバランスには逆らえない。

少し視野を広げれば違った見え方ができますので、一考の価値はあるでしょう。

 

投資用マンションについては、昨今の売却情報も含めて、後日ご紹介したいと思います。

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

今回はマンション投資をする際の物件選びです。

 

マンション投資を行ううえで、新築と中古のどちらを購入したらいいのか、迷われる方も多いと思います。

それでは、どの様なポイントに注意してマンションを購入したらいいでしょう。

これは、購入する目的や年齢、自己資金などによって選択肢も変わってきますので、自身のライフプランに合わせて選択しなければなりません。

ですから、新築と中古それぞれの、マンション購入する際のメリット、デメリットについて、知っておく必要があるでしょう。

 

新築マンション購入のメリット

・立地や間取りが自分で選べること。

・設備が最新式で、建物のグレードが高いこと。

・減価償却期間が長期にあるので、節税しやすいこと。

・長期的な家賃収入が見込めること。

・ローン利用の際は、団体信用生命保険に加入する為、万が一の時には比較的新しい状態で無借金のマンションが残ること。

 

新築マンションのデメリット

・価格が高いこと。

・中古に比べ運用効率が低いこと。

・建築中の場合、購入時に建物が見れないこと。

 

新築マンションには、主にこのようなメリット、デメリットがあります。

なんと言っても価格は高めになりますので、運用効率がいいとはいえません。

しかし、マンション経営のポイントである立地や間取りは選ぶことが出来ますし、設備も新しいので、長期的な所有には向いています。

どこをポイントにするかは各々違いますので、自身に適した選択をするのがいいでしょう。

 

 

中古マンションのメリット

・家賃収入に対して価格が安いため、運用効率がいいこと。

・現物を見ることが出来るので、管理状態が把握しやすいこと。

・現在の修繕積立金残高がわかるので、急な積立金変動が無いこと。

 

中古マンションのデメリット

・部屋の状態が見れないので、購入後に思わぬ修繕負担がでる可能性があること。

・減価償却期間が少なく（又は終わって）節税効果があまり期待できないこと

・築30年以上の物件は、売却しにくいこと。

 

中古マンションは価格が安い分、運用効率が良くなります。

ですから、現金での運用や退職までの期間が短い方の運用には大変向いています。

 

このように、新築マンションと中古マンションではメリット・デメリットがそれぞれ違います。

新築マンションと中古マンションの購入判断の目安としては、上記のメリット・デメリッ

トを考慮したうえで検討することをお勧めいたします。

新築と中古を検討するうえでの考え方として、現金（預貯金）が多く、退職までの期間が短い方は中古で効率よく運用。

現在、現金は少ないが退職まで相当の期間がある方。

生命保険代わりに所有しながら、ある程度まとまった資金が貯まったときに繰り上げ返済を計画できる方などは新築。

といったように、長期的な所有プランを視野に入れて検討してください。

 

次に物件の選び方についてのポイントをご紹介したいと思います。

 

Point1・都心まで30分圏内。

入居者は利便性に家賃を払います。

通勤・通学の便利なエリアは、学生から社会人までの賃貸需要が見込めます。

また、東京・新宿・渋谷・池袋などのターミナル駅へのアクセスも重要です。

 

Point2・最寄り駅から7分以内

マンション経営は最寄り駅から徒歩10分以内が望ましいと言われています。

しかし都内では、10分歩けば他の駅も使えるところが少なくありません。

駅からの距離は資産価値にも関係してきますから、賃貸の面から考えても7分以内がいいでしょう。

 

Point3・マンションの規模は最低でも総戸数30戸以上。

大規模の物件の方が戸数の少ない物件よりもメンテナンス費用が安くなりますし、物件自体の見栄えもよくなります。

ローン会社の評価の仕方も30戸以上が最低限の目安になっています。

但し、タワーマンションの場合は管理費が割高になると言われ、12～15階建てのマンションが、1番効率が良いとされています。

 

Point4・2階以上の部屋

何度か触れてきましたが、セキュリティの面から考えると1階は敬遠されがちです。

最近の入居者はインターネットで部屋探しをする方も増えています。不動産ポータルサイトの条件検索で『2階以上』という項目がありますので、１階では検索にヒットしない場合もあります。

入居者の目に多く触れたほうが、より入居率も高くなります。

 

Point5・家賃10万円以下

ワンルームや１Ｋのマンションでは賃料10万円以下が良いでしょう。

最上階は人気があるかというと、賃貸マンションの場合はそうでもありません。

好景気には10万円以上の部屋も賃貸需要は多くありますが、不況時には高い家賃の部屋を借りられる人の需要数が減ってしまいます。

 

Point6・外観は総タイル張り

建物の劣化を遅らせてくれます。

見た目にも高級感があり、適切な管理状態であれば資産価値の目減りも少なくなります。

思った以上に管理状態のいいマンションは、売却時も有利です。

また、ワンルームや1Ｋのマンションでは1階には部屋が無い物件が理想です。

エントランスも豪華で広いですし、バイク置き場や駐輪場などの設備も充実します。

 

Point7・周辺生活環境

住みやすさや周辺環境は入居を決めるうえで重要です。

買い物や食事などの商業施設の充実は生活環境を豊かにしてくれます。

単身の入居者が対象の場合、最低でもコンビニが徒歩5分圏内にある事も重要です。

 

Point8・競合物件が少ないこと。

競合物件が少ないエリアは希少性も増します。

都心の新築が建ちにくいエリアの物件は賃貸も強く、売却時も高値で取引されます。

逆に、周辺に次から次へと物件が建築されるエリアは供給過剰になる場合もあります。

 

その他、新築と中古でもポイントは変わってきます。

特に中古は築年数によって利回りの目安も変わりますし、新築ではローンを利用した場合の収支なども重要です。

マンション購入は生活設計の一部となりますから、各々の考え方によって違ってきますので、自身のライフスタイルに合う物件選びをするべきですね。

 

次回はマンションの『管理』についてご紹介したいと思います。

 

 

ではまた。。。

 

 

 

今回は、マンションの管理についてご紹介しようと思います。

 

 

マンション管理には、『建物管理』と『賃貸管理』の2種類の『管理』があります。

一般的な実需（自己が住むもの）マンションでは『建物管理』のみなりますが、部屋を貸し出す場合には『賃貸管理』が重要になってきます。

それぞれの管理内容は全く違いますので、『建物管理』と『賃貸管理』についてわかりやすくご紹介しましょう。

 

 

建物管理

建物管理は区分所有（部屋）以外の管理の事を言い、主に建物全体（共有部分）の管理のことを表します。

この建物管理の費用には、マンションを購入してから必ず払う『管理費』と『修繕積立金』の２つがあります。

『管理費』と『修繕積立金』の違いは、簡単に言うと『資金使途』です。

経理上も別に処理しなければなりません。

原則として『修繕積立金』として積立てているお金を『管理費』の費用として使うことはできないということになります。

それでは具体的な『資金使途』の違いとは何でしょう。

 

『管理費』で行うもの

・管理人への給料

・エレベーターや共用設備の保守・点検・管理・運転費

・建物清掃

・管理組合の運営費

・共用部分の軽微な補修費（電球など）

 

『修繕積立金』で行うもの

・『長期修繕計画』のもと定期的に行われる設備の交換、修繕。

・不測の事故やその他特別な事情により行う修繕。

・敷地や共有部分などを管理するうえで、各所有者全体の利益のために必要な管理。

 

建物の管理状況は資産価値を保つうえで非常に重要です。

マンション管理では、各管理組合が建物管理を委託する管理会社を選定し、長期修繕計画のもと建物をメンテナンスしています。

『管理費』のコストは建物管理を委託する管理会社によっても変わってきますので、最近のファミリーマンションでは管理コストの見直しをする管理組合も増えてきました。

しかし投資マンションの管理組合の場合は、所有者が全国に分散していることもあり、所有者のマンション管理に対する意識が低いというのが現状です。

 

ほとんどのマンションの場合、修繕積立金は数年に1度、値上がりしていきます。

これは、『修繕積立金』には『均等積立方式』『段階増額方式』『一時金徴収方式』の３つの方式があり、ほとんどのマンションで『段階増額方式』に設定される為です。

下記の方式の特徴をご覧いただくと、それぞれの特徴がご理解いただけると思います。

 

方式の特徴

 

『均等積立方式』

長期修繕計画に対応する期間の総額を算出し、その金額を同期間の月数で割り戻した金額を月額とする方式。

 

 

『段階増額方式』

均等積立方式と同様に総額を算出し、一定期間ごとに段階的な増額を行い最終的に必要となる総額と一致させる方式。

 

 

『一時金徴収方式』

段階増額方式と同様に総額を算出し、積立金総額との不足額（差額）を購入者へ予め明示し、不足する金額が大規模修繕の時に一時金として徴収される方式。

 

 

マンションは各建築材料の耐用年数に応じて、新築に近い状態に戻す大規模修繕を行う時期が必ず来ます。ですから分譲会社は総予算の把握のためにも『長期修繕計画』を作成し、計画に対応した修繕積立金を設定しています。

『長期修繕計画』は、修繕の時期やコストを予め予測し、その時に修繕費用がいくら必要なのかを算出するうえでとても重要なものです。

この算出金額をもとに、『修繕積立金』をどの方式で徴収するのかを決めるのです。

新築マンションの場合、修繕積立金は分譲会社が設定するのが一般的ですから、購入時の費用負担を軽減するためにも、『段階増額方式』を採用しているところが多いようです。

マンション投資の場合は、修繕積立金が段階的に値上がりしていくと、その都度キャッシュフローが変わってきますから、きちんと資金計画をしておく事が必要です。

 

 

 

賃貸管理

マンション経営の中で、賃貸管理は大変重要です。

賃貸管理は建物管理以外の専有部分（主に室内）を管理しますので、入居者とオーナーとの間に立つエージェントの役割をします。

まず、ご存じ無い方の為にも賃貸管理とはどのような業務内容なのか、一般的な内容をご紹介致しましょう。

 

賃貸管理の業務内容

・入居者の募集（不動産ポータルサイトへの広告や、賃貸仲介専門会社への営業活動）

・賃料査定（新規募集時・更新時）

・入居者審査、連帯保証人審査（会社毎に審査基準が違います）

・契約、更新手続き（契約書の作成から契約金の精算まで）

・家賃滞納者への催促、督促、訪問

・家賃などの集金、送金

・入居中のクレーム処理、修理手配

・契約違反者への注意、指導

・退室立ち会い

・部屋の修繕、リフォーム手配

・敷金精算

 

 

賃貸管理の2つのメニュー

 

１、家賃保証システム

賃貸管理会社がお部屋を借り上げし、毎月一定の家賃をオーナーに支払うシステムです。相場家賃の10％程度が借り上げ手数料として引かれます。

礼金や更新料収入は入りませんが、空室時も家賃を支払ってくれるため、安定した家賃収入が得られます。

 

２、集金代行システム

入居者の募集や家賃の集金、更新契約、クレーム処理など、オーナーに代わってすべての業務を代行する一般的なシステム。

実質家賃の5％程度（消費税別）が手数料として引かれます。振り込み手数料を別途徴収している会社もあります。通常、礼金や更新料は管理会社と折半になります。

 

 

賃貸管理会社は、マンションオーナーの代理として、マンション購入後の入居者探しから退去後の精算まですべてを行いますので、オーナーとは長期のお付き合いとなります。

しかし、一般的には事務的に管理のみを行う会社がほとんどですので、特に担当者もつきません。これはほとんどの管理会社が分業制になっているためです。

 

優良な管理会社は空室期間を短くする様、一生懸命に営業活動をしてくれますし、販売会社のように離職率も高くありません。

 

投資マンションは不動産業界の中でも特殊ですから、マンション投資について熟知している会社を選ぶことも重要です。

マンション経営には税務や生命保険の知識はもちろん、将来的には売却までの一連のサポートが必要です。不動産の知識と投資マンションの販売経験を持った管理会社であれば、購入の動機から将来的な目的まで熟知していますので、相談や提案までの幅広いサポートが期待できます。

 

マンション管理と一言で言っても違いがあるんです。

ご参考に。

 

 

 

ではまた。。。