おはようございます。

管理している戸建ての塗装工事がスタートしました。

築２０年弱の建売住宅です。

 

この物件の物干し用金物は、掃き出し窓の両サイドの外壁に取り付けてあるのですが

なんと片方が外壁ごと落ちちゃったんです。。。

 

ありえない光景に驚いたのですが

原因は雨漏りによる柱の腐食です。

サッシを留めるのに両サイドに柱が入っているのですが、手抜き工事で防水をきちんとやっていなかった為に起きた事故です。

 

 

 

入居者も物干しが使えないと困るので、一応の応急処置で対応しました。

 

 

 

 

 

 

 

 

外見は綺麗なんですけど、中は見てみないと分からないですからね。

『結婚相手と家は中身が大事』

よく言ったもんですね～

まぁ、聞いたことないですけど(笑)

 

この戸建て住宅

入居者の奥さんに聞くと、そのほかにも雨漏りがあるとのこと。。。

先ほどの柱は雨で腐食してフワフワのパリパリ状態。

手でほじれます。

幸い全部まではいって無かったので、補修すれば問題なさそうです。

 

雨漏りはどこからか雨が侵入して起こるわけですが、サッシ周りと外壁、屋根は怪しい箇所です。

特に戸建ての場合は、外壁の材料によっては経年により亀裂が入り、そこから雨が入ることがよくあります。

サッシ周りも雨が溜まりやすい箇所なので、家を建てるときには防水をきちんと行わなくてはなりません。

また、屋根の材質についても経年で表面の塗料が劣化したり、結露により野地板が腐食する場合があるので、ある程度の年数が経ったらメンテナンスが必要です。

目安となるは北側の屋根の苔

陽が当たりづらく湿気が溜まりやすいので、カラーベストやコロニアルといった屋根材は経年で苔が出ることが多くあります。

この苔にも水分が溜まるので、苔が多く出てくると屋根材の裏にも水分が回る可能性があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

陽が当たる南側の屋根と比べると全然違うので、一目瞭然。

屋根の下地材は結露やこうした水分で腐食する事があるので、やはりメンテナンスは必要ですね。

今回のお宅は今までそうしたメンテナンスを行っていないのと、そもそもの工事が手抜き工事のオンパレードだった為に、起こってしまった事が推測できます。

既に建てた業者が倒産しているとの事ですから、お金に忙しかったのでしょう。

そして更にビックリしたのが、屋根の頂点に付ける棟金物が無くなってる・・・

知らぬ間にどこかへ飛んで行ってしまったみたいです。

 

 

 

 

 

 

 

ここも良く見ると通常より短いビスで留めてあったので弱かったのでしょう。

今回の雨漏りに伴う塗装工事で発見できたのは不幸中の幸い。

知らなかったら屋根が腐って大掛かりな工事になるとこでした。

ちなみに、お隣の屋根の棟金物も浮き上がってますので時間の問題で飛びそうです。

 

 

 

 

 

 

 

今回は屋根も壁も全て塗装し、雨漏りを防ぐのが狙いです。

特にサッシ周りからの雨の侵入には警戒しなくてはなりません。

壁の亀裂にも強い弾性塗料を使い、コーキングもバッチリやります。

塗装も壁とサッシの隅までではなく、立ち上がり部分まで多めに塗ります。

これが雨の侵入を防ぐ塗装のポイントです。

 

それにしてもこの時期の外って高いとこだと風がダイレクトで寒いっす。。。

自然に鼻水が出ています。

やっぱり暖パンと極暖が必要ですかね。

ユニクロへ行きますわ。

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

おはようございます。

ここ数年で湾岸地域を中心にタワーマンションがバンバン建ちましたね。

都内であればどのエリアにも一棟くらいは建ってるんじゃないでしょうか。

既に４０年以上前にタワーマンションの先駆けとなる超高層マンションとういうのが建ち

マンションが急にタワー化したのは平成９年以降。

今から２０年も前になるんですね。

タワー化する引き金となったのは建築基準法の改正です。

容積率の緩和や日陰規制の緩和により、タワーが建てやすくなりました。

でも、、、

考えてみると、この改正で儲かるのって、ゼネコンとデベロッパーなわけですから

政治が絡んでる匂いがプンプンしますよね。。。

まぁ、その話は置いておくとして本題です。

 

タワーマンションが建築されて年月も経ってるわけですが、賃貸市場にもタワーマンションがかなり出て来ています。

古いのから新しいものまで様々。

家賃はさすがに高いですね～

都心から離れると２０万くらいからかな。

都心部の築浅の物件だと５０万～１００万円あたりが多い気がします。

もちろん間取り、床面積によってはこれより安かったり高かったりもします。

我々は賃貸管理会社ですので管理の話をしますが

この賃貸ってどこが管理してるかというと

ほとんどが販売したデベロッパーの管理会社です。

 

オーナーもどこに頼んでいいか分からなくて任せちゃうんでしょうね。

とりあえず大手だし。

大手なら安心だし。

 

この大手神話ってどうにかなりません？(笑)

いや、建築でもそうですよ。

工務店の社長ともたまに話しますが

そこの社長が依頼される工事の中には大手が建てた家がまぁまぁ有るんですって。

こないだもボヤいてました。

あいつら名前だけで仕事取って、施工は適当、そのくせ金額だけはすごい高い、って。

 

よくわかります。。。

 

だって、最終的に工事するのは大手じゃないですもん。

下請けの下くらいかな。

金額も叩いてくるから、まともにやっていたら割に合わないって職人もよく言っています。

住宅の欠陥って１０年２０年経たないとなかなか分からないですからね。

 

話が逸れました。

マンションを貸す方っていろんな事情があって貸すわけですが

だいたい物件を貸すときって大まかなパターンがあります。

ざっくり言うと、、、

｢転勤｣

「離婚」

「相続対策」

「投資」

こんな感じでしょうか。

 

ファミリー物件を貸し出す場合はだいたい当てはまります。

親の介護とかで実家に住まいを移す方も居ます。

「家庭の事情」ってやつです。

 

投資家との違いは「意識」ですね。

 

特に自分の住まいとして購入した物件であれば、普通は「利回り」とか考えませんから。

なので家賃に関してもローンの足しになれば、、、と考えている方も多いです。

空室期間についてもけっこうノンビリしていて、投資家さんとは全然違います。

 

あ、ちゃんと言っておきますが、だからといってこちらもノンビリすることは無いですから(^_^;)

 

さてさて

そろそろタワーマンションのオーナーさんに営業しますね(笑)

ズバリ言います。

その管理、うちにやらせてください。

そう、直球勝負ですｗ

だって他だと管理委託料高いじゃないですか。

しかも能力は普通じゃないですか。

おまけに分業でよく分かってないじゃないですか。

分業というのは

「あなたに応対する営業の人」

「賃料調べる人」

「入力して募集する人」

「空室確認の電話対応する人」

「仲介営業する人」

「クレーム受ける人」

「審査する人」

「工事手配する人」

「入金確認する人」

「送金処理する人」

まだまだありますが、ほとんど分業です。

 

分業制って空室の危機感に対する連帯意識が低いんです。

ドキドキしてるのはオーナーと直接やり取りする窓口だけ。

 

それなのに手数料が高い。

だいたいが集金額の〇％の委託料って設定です。

５％の会社が多いので

家賃が高ければ高いほど手数料が高くなる仕組みです。

１００万なら５.４万円です。

 

うちの１年分より高い！

 

なぜ大手は費用が高いか分かります？

分業制の人件費と広告費です。

お金の力です。

だから高い手数料取るんです。

こんなブログ書いてません。

誰ひとり書く気ありません。

だって・・・

大手だから。

 

お客さん？

頼まなくても勝手に集まってくるよ。

だって・・・

大手だから。

 

この部屋の空室？

誰か気づいたらやるでしょう。

だって・・・

大手だから。

 

これが大手神話です。

 

ということで本日のBGM

VOICE　『24時間の神話』

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

1. おはようございます。

賃料が安い物件の賃貸募集を出すと、高い確率で業者さんから聞かれます。

『生活保護者は大丈夫ですか？』と。。。

生活保護者だから入居がダメだということではなく、ザックリ言ってしまえば『まともならいい』というところに行きつきます。

いろんな事情があって生活保護手当てを受けているわけですが、こうした制度を逆手に利用して働かない人だと話は変わります。

生活保護者は家賃が役所から入金してもらえる場合もあるので、滞納しにくいと言う人もいます。

しかし生活保護者を審査する上で、その方の年齢や家族背景、働けない理由などはとても大事です。

ズルをして受給している人、または疑わしい理由の人は後々のトラブルが出てきます。

弊社の管理物件で生活保護者を受け入れ始めた頃、こうした考えの基となるトラブルがありました。

同じマンション内から、この生活保護者が騒いでいるとの通報です。

もちろん通報者はこの人が生活保護者だとは知りません。

確認すると、昼間から酒を飲んで1人で叫んでるというのです。

こちらが電話で話しても会話が成り立たない。。。

この様なケースは他のどの物件でもありませんでしたが、生活保護者が入居した途端発生したトラブルです。

他にも、ある生活保護者の方が他の入居者とトラブルを起こした事もありました。

自転車置き場のトラブルです。

自転車置き場は空いている場所に停めていいというルールで運営していました。

しかしこのトラブルとなった生活保護者は、ここは俺の場所だから退かせと言い、他の入居者とトラブルになったのです。

その後もこの生活保護者に対する他の入居者からのクレームもあった為、この方との契約更新を行わなかったケースがあります。

生活保護者の中には、キチンとしている方もいるのは事実ですが、そういう方は非常に少ないという印象です。

職探しを行って、前向きな方はトラブルが無いですが、理由をつけて働かないひとや、職探しではなく職選びをして働かないひとはトラブルを起こすケースが多いです。

こうしたトラブルは他の入居者へ悪影響を及ぼして、その方たちが退去するという事態に陥る事もあります。

だから生活保護者の審査はより一層神経を使って行わなければなりません。

不正受給も増えているわけですが、中には働くよりもお金がもらえるから働かないという事も聞きます。

心療内科に行けば、なんだかんだの病名を付けてくれるからと、それを理由に働かない人もいる。

こうした事実を極力見逃さないで見極めるのが生活保護者の審査では重要です。

嘘をついている人は、どこかつじつまが合わない部分があります。

これに気づくがどうかが重要です。

生活保護者にかかわらず、変な入居者を入れると後が大変です。

場合によっては他の入居者が退去してしまう事もありますから。

一人の人が及ぼす悪影響ってかなりありますよ。

賃貸の保証会社が通ったら契約するという基準でやっている管理会社もあります。

でもこれは常態化してはいけない最終手段なんです。

本当は断りたい。

自社の審査ではアウト。

でも空室期間や家主の収支や状況によって緊急性があれば最終的にこうしたジャッジをオーナーに選んでもらうこともあります。

言葉は悪いですが『目を瞑って入れてみる』ということです。

『背に腹は代えられない』

こんな言葉があるように、ホントに切羽詰まった方がいるのも事実。

こうした方の賃貸経営は綺麗事だけでは成り立ちません。

そんな場合に管理会社が出来るのは、最悪のケースを想定して保全をとること。

この保全というのは、契約形態だったり、書類だったり、法的な対処を含めて考えます。

これは独自で行っていることなので、オーナーは知らないかも知れません。

何気ない１枚の書類。

これが私たちの『価値』の提供です。

 

あれ？

なんか格好つけて終わった感じしますね(笑)

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

おはようございます。

さて今回は皆さんが賃貸管理会社選びで重要視される管理委託料金以外のことについてです。

 

管理変更のお問い合わせをいただいたオーナーさんと実際にお会いするケースも多いのですが、

その際に見せていただく書類の中に、過去の退去清算が混ざっている事などもあります。

新規に物件を購入したオーナーさんは、リフォームの見積もりもあったりします。

 

パッと見て思うのは

かなりいい加減な清算を行っている業者さんが多いということ。

 

書類を見れば清算についてオーナー又は入居者からのクレームも多いだろうと推測できます。

取れるだけ入居者から取ろう。

もしくは

入居者はうるさいからオーナーから取ろう。

こういうスタンスの会社もまだまだ多いです。

 

先日はオーナーへの請求が高くてビックリしました。

何の前触れもなくドカンと請求が来ると、オーナーも驚きますよね。

これが複数棟所有しているオーナーだとその金額が埋もれてしまうのも事実。

気付かないうちに取られているんです。

 

弊社で管理をやらせていただいているオーナーさんの中にはギリギリの収支で物件を保有している方もいます。

退去清算が高額になればそういうオーナーさんには死活問題。

資金繰りが大変です。

本当に必要かどうかの判断って、オーナーにはわかりづらいでしょうし。

本来はその為に管理会社があるんですけど、まったくその機能を果たしていないのが実情かもしれません。

やらなくていい内装を行っている場合もありますし、傍から見てると管理会社の売上のために無駄な工事を行っているのでは？そんなケースもります。

管理会社って大手から街の不動産屋まで無数にあるわけで

そこから探して選ぶのも実際は大変ですよね。

 

一棟一室.comへお問合せいただく方は、そこから探し出してくれるわけですから

ちょっとした運命なのかも。

 

なんかロマンチックな感じになりましたねｗ

 

今回知っておいていただきたいのは、みなさんの賃貸経営コストの修善費用の部分です。

 

一棟一室ドットコムでは、管理委託手数料をできるだけ低料金で提供しています。

手数料が安くても、他の工事費用が高かったり、トラブルが多かったりしたら意味ないですよね。

 

上に書いたオーナーさんの管理会社は

別に管理費用が安いわけでもなく、一般的な賃料の５％程度。

うちと比べたらメッチャ高いくらいかも。

サイトにも情報が出てないので、それ以外のことはよくわかりません。

 

まぁ、よくある感じの会社かなぁ～、、、という印象です。

 

送金明細などの書類は一見きちんとしている。

これはソフトかなんかで出しているんしょう。

弊社もそうですが、どこも似たり寄ったりです。

 

管理会社で違いが出るのは『退去清算明細』です。

これは各社独自で作成しているので、その会社のスタンスが表れますね。

 

ところで退去清算で重要なものって分かりますか？

 

答えは、、、

 

『重要事項説明書』と『賃貸借契約書』です。

 

この２つの書類、多くは一般的な書式を利用しているケースがほとんどです。

もちろん内容はどこも大して変わりません。

 

でも大事なのってここのある部分なんです。

 

Thinking Time

な～んてｗ

はい、答えです。

それは退去清算に関する特約の箇所なんです。

ここを独自で考えているかどうかでオーナーの負担が全然違います。

逆を言うと、負担を少なくするため、相互のトラブルを回避するための内容を独自で作っているかということ。

 

これだけで全然違います。

 

そして退去時に行う美装工事。

これも上で書いたように『必要なもの』に絞る事が大事。

必要なものを分類すると

『今すぐ行うべきもの』

『いずれ行うべきもの』

『行った方がより賃貸付がいいもの』

この３つに分かれます。

 

今すぐ行うものは、クロスの張替えだったり、クリーニングだったり、入居募集に際して必要なこと。

いずれ行うべきものは、水まわりのパッキンやコーキングの打ち直しなど経年劣化するもの。

行った方が賃貸付がいいものというのは、畳から洋室への変更や置き型キッチンの交換、水栓の交換、床のクッションフロアの張替えなど、現在の入居者層から選ばれるためのリフォームなどです。

 

先に書いたオーナーさんは３番目のリフォームが高すぎる。

その他の部分も高いのですが、このリフォーム費用はちょっと高すぎます。

賃貸の部屋をリフォームする場合、量販している商品を使うことがコストを抑える上で望ましいのですが

どう考えても金額が合わない。

リフォーム内容を明確にしていないのも通常ではありえない。

我々も必要性がある工事なのかどうかを判断する材料が無いので何とも言えませんが、聴いてる範囲では大掛かりなリフォームは行いません。

であれば・・・

となるわけです。

必要な工事なのか？内容と金額が適正なのか？

これをオーナーが判断するのは結構厳しいかも。

やはり管理会社はオーナーとの信頼関係が必要だということを感じます。

弊社のオーナーさんは、必要性の判断やご提案に関してお任せいただく方が多いので

こちらも最小限のコストになるよう考えて行っています。

 

こうした物件を所有コストは委託手数料以外の部分なので、管理会社とお付き合いしてからじゃないとわからないかも知れません。

手数料はそんなに高いほうじゃないけど、退去するたびに毎回請求が数万円きて・・・

そんなオーナーから管理会社変更の依頼を受けることもあります。

よく考えたら自分もそうかも？！

そんなオーナーがいらっしゃれば賃貸経営のコストカッターを自負する私たち

一棟一室．COMが喜んでお受け致します。m(_ _)m

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

おはようござます。

昨年行いましたマンションのリフォームプロジェクト！

ブログでもご紹介しましたが、ついに『満室』となりました。

パチパチパチパチ～～～♫

嬉しいですね～

プラン作りから工事、内装の備品に至るまで関わった物件です。

間違ってなかったですね～

思ったとおりですね～ヽ(*´∀｀)ノ

 

はい、浮かれるのはこれくらいにして発表したいと思います。

 

まず、賃貸募集開始から満室までの期間ですが

なんと！

なんと！

なんと！

無駄に延ばしすぎですね

ぐるナイの羽鳥さんを意識しましたｗ

はい、それでは改めまして

約２ヶ月でした～(^_^;)

最後のひと部屋が少しかかったかな？

まぁ、賃貸が動きにくい時期に募集して年末年始を挟みましたから仕方ないですね。

最後のひと部屋を除けば募集から1ヶ月で決まってますから上出来です。

 

注目するべきは、このマンションの収益性の向上です。

 

購　　入　　時　　⇒　　満室想定　６６４，０００円　　実質賃料　３９７，０００円

リフォーム後 　　⇒　　満室賃料　７４１，０００円　　実質賃料　７４１，０００円

 

新規の募集が４部屋で当初の満室想定賃料と比較すると

広い部屋平均　　　⇒　２１，０００円UP

狭い部屋平均　　　⇒　１４，０００円UP

この上げ幅は驚異です。

 

築４６年のボロボロマンションです。

購入したまんま貸出しても満室にはなりっこないくらいの状態からです。

そう考えたらこのリフォームはベストな選択だったと思います。

リフォームしない場合は入居者付が厳しく、賃料も想定より下がる事も考えられました。

たとえ入居しても退去した際の空室期間の長期化は避けられません。

しかし今回リフォームを行ったおかげで、これらのリスクは大幅に軽減されました。

リフォーム代の回収も数年で可能です。

 

こういう物件って手は掛かるけど好きですね～

 

ということで今回はご報告まで。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

※2018年3月17日より新料金プランとなりました。

こちらからどうぞ。

【　一棟　料金　】　アパート・マンション　⇒　http://1t-1s.com/price2.php

【　一室　料金　 】　ワンルーム～戸建て　⇒　http://1t-1s.com/price.php

 

 

おはようございます。

今回は賃貸管理料に関するお問い合わせについてです。

現在サイト内でも料金表をお出ししていますが、戸建て、一棟のアパートやマンションのオーナー様からお問合せを頂くケースが増えています。

基本的には料金表のとおり、戸数×管理委託料金となります。

料金表⇒http://1t-1s.com/price.php

例えば家賃が7万円以上で１部屋30㎡以下のお部屋が10戸のアパートの場合

10戸×1,500円（インベストプラン、スタンダードタイプ）＝15,000円（別税）となるわけです。

ただし、料金表に当てはまらない方がいらっしゃいます。

区分所有マンションで駅から遠かったり、賃料が低かったりする場合は、管理委託料が数百円増える場合がありますし、一棟のマンションやアパートは、状況によって割引を行う場合があります。

いずれにせよ場所、駅からの距離、間取り、戸数、築年数、建物管理の有無などを総合的に判断してお見積もりさせていただいています。

総合的にというと適当なサジ加減でやってるんじゃないか？

な～んて思われるかもしれませんので、言葉を付け加えておきますが、

これはにプラス査定とマイナス査定を照らし合わせ、オーナーの状況も加味して判断するということです。

とは言っても、もとの料金が低いので、良くも悪くも大幅に料金が変わるものではありません。

ですから期待も落胆もあまりしないでください。(笑)

一応、料金表に当てはまらない方は別途お見積もりをさせて頂くので、ご連絡いただければ幸いです。

 

見積依頼に必要な物件詳細内容はこちらに書いておきます。

下記の項目をご覧下さい。

■　物件の種別と戸数（マンション１室や一棟アパート20戸など）

■　場所（住所が一番いいが最低でも最寄駅名）

■　駅からの距離（徒歩〇分）

■　面積と間取り（40㎡、１ＬＤＫ等）

■　現在の賃料（家賃80,000円、管理費5,000円等）

※空室の場合は前の賃料で構いません。

 

情報が多いに越したことはありませんが、最低限上記の項目はお知らせ頂かないと数字が出しにくいんです。

皆様のご協力をお願いいたします。

 

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

 

みなさん

明けましておめでとうございます。

さて、本日から業務再開です。

 

とはいえ世の中は今週末から３連休。

動き出すのは来週からでしょうね。

 

そういえば１年を通じて３連休がだいぶ増えましたよね。

我々には無縁の連休ですが・・・。

 

特に今月からは賃貸市場も繁忙期となります。

1月～4月の２週目くらいまでは賃貸が動きますね。

 

１年の中で賃料が最も高い時期です。

ここが終わるとゴールデンウィークモードに入り、しばらく止まります。

ゴールデンウィークが明けて7月末くらいまではボチボチ動きます。

 

そして8月に入るとまた止まる。

お盆休みが終わって少しするとダラダラと動き初めます。

ただし、たいして動きません。

9月もダラダラ。

10月はボチボチ。

11月から12月３週目まではダラダラ。

 

こんな感じの印象です。

漠然とした表現ですね(笑)

 

賃貸市場は1年を通じて動いてますが、動く層にバラつきがあります。

学生、社会人、法人、ファミリーのボリュームで変わります。

やはり入学や入社、人事異動のシーズンになると活発に動きますよね。

人事異動は会社にもよりますが、春と秋が多いです。

ファミリーの引越しはやはり春先。

これは転勤もありますが、入園、入学、転校のタイミングに合わせてですね。

推薦で大学に行く学生さんは早めに決まってますから、部屋探しも早い。

一番バタつくのは３月。

急な人事異動や大学の合否発表による短期集中です。

これが繁忙期になる理由です。

 

ただし、繁忙期だからといってのんびりしていてもダメです。

以前は単身者向けのマンションやアパートはすぐに決まりました。

でもここ数年で感じるのは、苦戦するケースがあるということ。

 

何故だかわかりますか？

物件がダブついてきてるんです。

投資用に単身者向けのマンションを販売するデベロッパーは毎年物件を供給しています。

同じエリアに２棟３棟と増えていきます。

アパートもそう。

建てて売る会社が増えてますし、土地の有効活用と言って地主に建築を勧める会社もある。

シェアハウスも増えてます。

その為、入居者は部屋選びの選択肢が広がるようになりました。

 

競争が激しくなっているんですね。

 

この現状は販売する営業マンは知りません。

 

分業制の販売会社は、売る部署と管理する部署が違うので、情報を得にくいわけです。

役割分担をしているわけですから、賃貸を気にせず販売に専念している。

だから売れるということも言えますが、逆に管理会社は大変です。

何が大変かというと、あらかじめ募集する家賃を設定して物件を販売しているから賃料を下げられないんです。

営業が販売した物件の賃借人を早く見つけないとクレームになります。

クレームが出た部屋から入居者を優先的に付ける、なんていう話も聞いたことがあります。

その為、販売時だけは家賃保証を行う会社も多いです。

 

こうした市場の変化を感じ取るのはやはり管理会社が早いです。

 

逆に管理会社は営業マンがどういうアプローチで販売しているかを知りません。

賃貸についてどうのような説明をしているのか、空室期間についてはどうのような話をしたのか・・。

こうした説明と現状が違ってくると、クレームになるわけです。

 

賃貸市場は生き物です。

各社の新規採用状況や人事によっても影響を受けますから、今年の繁忙期がどうなるかは終わってみないと分かりません。

東日本大震災の時には３月に動かずに４月や５月にズレ込みました。

逆に、関西の物件は盛況になりました。

原発事故の影響を恐れ、避難した方がいたからです。

 

アメリカ大統領選後から株価も上がり、大手企業は社内留保も増えているようですし、景気は上向きだとしたい安倍さんの思惑もある。

今年の賃貸市場にどのような影響があるのか、気になるところです。

 

管理物件がくれぐれもダブつかない事を願います。

 

ではまた。。。