コロナ禍により賃貸市場にどんな変化があったのか？

結論から申し上げますと、空室が以前よりも長期化するようになりました。

例えばコロナ禍前であれば1か月で入居が決まっていた物件が、2か月～3か月かかっています。

ただし、一概にコロナの影響だけだとは思いません。

特にワンルームマンション（単身者用）賃貸マンションが都内では飽和状態になりつつあります。

我々事業者が見る情報でも、最寄り駅10分以内で築年数も同程度までで確認すると、募集が200件を超えるケースも少なくありません。

これは1部屋を埋めるのに200件のライバルがいるという事。

このライバルに勝つには何が必要か？

ここがいちばん難しい。

なぜなら、分譲マンションの仕様はどれも同じようなもの。

大きな違いはありません。

となると立地条件や細かな設備の違いでの少しの差。

特に駅からの距離や近隣の商店の利便性だったり

個々のライフスタイルによる優先度の違いだったり

賃料の少しの違いだったり・・・。

リモートによる働き方が職種によっては当たり前となり、そういう企業は会社も移転して事務所をミニマムにしています。

会社へ通わなくていい働き方が都内の賃貸市場にも大きな影響が出ているのは間違いありません。

この流れはまだまだ加速ると我々は予想しています。

一方で安定している物件も存在します。

どんなものかというと

築年数は古くても部屋の広さからする賃料が安めな物件

例えば30㎡もあるのに家賃は65,000円のマンションとか。

こういうマンションの入居者はなかなか引っ越しません。

比較的新しいマンションやアパートにはライバルが多数いますが

古くて広いのに賃料が低いマンションはライバルが少ないです。

投資で考えると古い物件を敬遠する方もいるでしょうが

古くて広めの物件は逆に投資チャンスだと思います。

ただし利回りはしっかり確保しないとだめですね。

物件が少なかったり、金融機関の融資が厳しかったりしますから簡単ではありません。

でも負けない投資をするなら個人的にはアリだと思いますよ。

出来れば1棟で買いたいところです。

当然ながら時間をかけないと出会えませんので、じっくり吟味する必要はありますね。

まぁ、投資スタンスは人それぞれなので、勝ちパターンを探す意味でも賃貸市場の動向は要チェックですよ。

ではまた。。。。

皆さんおはようございます。

今週も気温差のある日が続きましたね。

体調を崩している方も見かけますのでお気をつけください。

さて、本日は最近の増えてきたご依頼について書きたいと思います。

一昨年ぐらいから投資で購入されたマンションのひと部屋を弊社へご依頼戴くケースが増えております。

皆さん、契約前からいろいろと管理会社を探して、弊社を見つけていただく事が多いようです。

お問い合わせから何度かやり取りをさせていただき、そして決済と同時に管理会社の変更となるのですが

管理会社の変更は決済日の１ヶ月程度前から現管理会社と変更に向けたやり取りを行うことになります。

家主の変更、家賃の振込口座の変更、管理会社の変更等を事前に入居者へも通知しなくてはなりません。

やはり手続きに慣れたところが安心でしょう。

どうやら皆さん、このブログを読んでくださったみたいです。

そもそも管理会社でブログを書いてるとこなんて珍しいですからね。

目に留めていただけたのは嬉しい限りです。

こうしたブログを通じて管理変更の手続きの流れも掴んでいただけてるようで何よりです。

我々は出来るだけ情報発信を心がけていますが

まともな賃貸管理会社を探すのは意外と難しく、見つけるまでにイロイロと苦労されると思います。

賃貸管理会社探しというのはクリニックや美容院を探すのにも似ているかもしれません。

ドクターや美容師さんは個人ですが、賃貸管理も誰に任せるか（どこに頼むか）って相性や専門性、得手不得手を総合的に判断して、自分に合うところを決めることでしょう。

そして判断するには実際に１度は試してみないと分からない。

ただし、、、、

ほとんどの管理会社は解約時のペナルティーを契約書に謳ってるところが多いので、安易には試せないのが難点です。

ちなみに弊社はペナルティーはありません。

解約は３ヶ月前に通知していただくだけで可能です。

基本的にお試しいただくのは大歓迎ですから。

でも、ですね・・・

お試しいただくとずっとお任せ戴けるんです。

しかも２戸、３戸と戸数も増やしていただけます。

皆さん

実は・・・

他にも物件が・・・

という感じに様子見期間終了後に複数戸ご依頼いただけます。

会社の同僚や友人、兄弟をご紹介いただくことも多々あります。

ある方に聞くと紹介しやすいんだそうです。

空室期間も短いし、管理費も安い、そこそこ業歴も長い。

トラブルがあるかといえばそれもない。

ポイント、ポイント、で適切に対応してくれる。

大手にバカ高い手数料を払って任せる意味がない、と。

皆さん管理会社を探している時に大手や他の管理会社に問合せしているので

一般的な手数料や管理内容をよくご存知です。

いろいろと比較して最終的に選んでいただいた弊社をご紹介いただけるのは嬉しい限りですね。

少し話が脱線しましたが

投資用にマンションを購入するときも管理会社選びは重要です。

面倒な方はそのまま任せちゃう人もいるでしょう。

少し時間をかけて探せば弊社と出会えます(笑)

ご連絡お待ちしていますね。

ではまた。。。。

おはようございます。

４０代を過ぎてくると

不動産を相続した方がチラホラと見受けられます。

その中でもアパートやマンションなどの賃貸物件を相続している方からのお問合せを戴くことがあります。

不動産経営と全く縁がなかった方が急に賃貸物件を相続をすると

何をやっていいのかサッパリ分からない、という方も多いでしょう。

先代から付き合いのある街の不動産会社にそのまま任せるケースもありますが

代替わりしてインターネットを当たり前に使ってる現代の相続人は色々と調べて

弊社のウェブサイトへたどり着く方も結構いらっしゃるようですね。

先代からの付き合いを大事にされる方もいらっしゃるでしょう。

逆に自分はよく知らないので、コストも考えてまったく違う管理会社へ依頼する方もいる。

昔からのお付き合いというのは良い場合も悪い場合もあります。

地元の不動産業者さんの場合

賃貸もやります　　売買もやります　　管理もやります

いわゆる何でもやります、のパターン。

ちょっとずつ全部の業務を行う業者さんが多いのではないでしょうか？

昔はこうした業者さんが殆どでした。

でも現代の不動産業界はどうなんでしょう？

実は不動産業界ってかなり細分化されています。

仕入れが得意な業者

売買仲介が得意な業者

賃貸仲介が得意な業者

収益不動産が得意な業者

地上げ専門の業者

ビルが得意な業者

土地が得意な業者

まあ、挙げればキリがないのですが

上に書いた業務でも実はそこから更に細分化されています。

各業者さんもその分野においては圧倒的なノウハウの蓄積があります。

これは　賃貸管理も同じ　です。

街の不動産業者はある程度の業務は全部やります。

ただし、その中身は専門でやってる業者には敵いません。

昔と違い現代では条例が変わったり、情報が拡散されたりして、その対応も重要です。

昔と比べ

より専門性が求められる時代となりました。

管理で耳にする入居者とのトラブル

これは圧倒的に専門性の欠如が原因になっているケースが多いです。

世の中の流れに追いついていない昔ながらの不動産屋さん。

けっこう頑固な人も多いですしね(笑)

トラブルが起こることは貸す側、借りる側にとって、お金と時間が双方にマイナスとなるのは明らかです。

トラブルが起こらないようにするのが管理会社の役目なのですが、ここの認識が甘い業者がかなり多い。

なぜそうなるのか？

ほとんどの業者が管理を単なる　『サービス』　程度にしか考えてないからです。

賃貸の仲介を任せてもらいたいから

売買の仲介を任せてもらいたいから

だから　『サービス』

管理ってこのような位置づけなんです。

どちらも管理と比べたらよっぽど儲かります。

1回の契約でいただける金額が全然違いますからね。

でも、業者さんの頭の中で、管理をサービスと位置づけているのであれば

やはり管理の仕事については　『それなり』　になります。

『相続』　という機会は、こうした位置づけを考え直すチャンスだと思うんです。

このブログを読む方はおそらく考えてる方なんだと思います。

そうじゃない方は元のまま丸投げしているでしょう。

このブログにもたどり着かない。

でも何かのキッカケでこのブログを読んでくださる方がいるとすれば

微力ながらお力になれると思います。

いつでもご連絡くださいませ。

ではまた。。。。

おはようございます。

今日は先日に引き続きシェアハウス問題についてです。

この昨年末から続くシェアハウス問題ですが

どうやらこの問題はさらに拡大しそうな予感がします。

仲間の不動産業者からもこの件については連絡が来ますが、情報交換するとさらに問題が拡大する背景が見えてきます。

ここ数年で一気に売上を伸ばした販売会社の中には、シェアハウスを自社の看板商品として販売し続けている会社もあります。

今はまだ表に出てきてませんが、こうした業者がこれから表面化するのではないかというのが私の予想です。

なぜなら、その販売スキームは家賃保証を前提に販売をしているからです。

いま問題になっているシェアハウスはこの家賃保証がストップしたことに端を発して、その問題が拡大してます。

シェアハウスを販売するにあたり、販売当初から空室だったり、賃料が想定よりも低い場合は販売会社は利益から補填しなくてはなりません。

もちろん販売する時点で満室なんてことはほぼありません。

賃貸は数ヶ月かけて入居者を付けて行くわけですが、その期間も当初の想定賃料を購入者に保証しなくてはなりません。

この時の賃料は、販売時の利益で補填しているわけです。

ですからこの仕組みで売り続けると、かなり高い確率で　『自転車操業』　になってしまいます。

売れているうちはいいのですが、この自転車が止まってしまったら・・・

かぼちゃの馬車と同じように　家賃がストップ　してしまうことは予想できますよね。

そしてこの自転車操業がかなり厳しい局面に来ているのです。

先日もシェアハウス問題についてブログで書きましたが、問題が表面化したきっかけの『かぼちゃの馬車』の他にも、似たようなスキームで販売をしている業者は数多くあります。

そしてその販売する物件に融資を行う金融機関はほとんどがスルガ銀行です。

しかし現在は・・・

そのスルガ銀行がシェアハウスへの融資を全面ストップしています。

今後は訴訟問題などへも発展するとの報道もあります。

販売会社にとってスルガ銀行の存在はいわば生命線。

その生命線が断たれている状況がまさに　『今』　なわけです。

この問題が長引く状況の中、もはやスルガ銀行がシェアハウスへの融資を復活させる可能性は限りなくゼロに近いと言ってもいいでしょう。

そうなると、販売してその利益で赤字を埋めてきた事業モデルが成り立たなくなってしまう。

この　『逆ざや』　状態が続くと、家賃を保証には限界が来ます。

その限界が来た時に、かぼちゃの馬車と同じ状態になる可能性が非常に高いわけです。

これが家賃保証の怖さです。

家賃保証のリスクについてはホームページにも載せてあるので気になる方はご覧下さい。

【　家賃保証リスク　】　⇒　http://1t-1s.com/risk2.php

ではまた。。。

おはようございます。

早速ですが

本日は題名のとおり、はじめてお部屋を貸す方が賃貸管理会社へご依頼いただく流れをご紹介したいと思います。

もちろん中にはご検討段階の方もいらっしゃると思いますので、そのような方は今後の参考になればと思います。

まず、はじめての方は賃貸管理会社と言ってもピンとこない方が多いと思います。

物件の管理は一般的に建物管理と賃貸管理に分類されますが、ともに『管理会社』と呼ばれますので、このブログへたどり着いた方もその違いが分からなかった方も多いのではないでしょうか。

このブログをご覧いただいている方は収益物件を購入した、またはご自宅を賃貸に出そうと思っている、という方が多いと思いますが、はじめてお部屋を貸す方は賃貸管理を依頼するのにどこから手をつけていいのかわからない、、、というのが正直なところではないでしょうか。

そこで今回は一棟一室.comへ賃貸管理を依頼する場合の簡単な流れをご説明しましょう。

まず料金についてですが、昨日新しい料金プランを公開しましたので、管理手数料については料金表をご覧いただければと思います。

【　一棟　料金　】　アパート・マンション　⇒　http://1t-1s.com/price2.php

【　一室　料金　 】　ワンルーム～戸建て　⇒　http://1t-1s.com/price.php

１棟は定率制にしていますし、１室は間取りを３グループに分けた定額制としています。

もちろん料金や管理エリア等でわからない事があればお気軽にお問合せください。

次に具体的なお手続きですが

【　問合せ　】

賃貸管理をご依頼（検討）の方は一棟一室.comへお問い合わせをしていただく事が第一歩のスタートとなります。

もちろんサイト内ではわからない事、もう少し細かい内容など、ご不明な点をお問い合わせいただいても構いません。

すぐに賃貸管理を依頼したい方や具体的にご検討いただいている方、お急ぎの方はお問合せいただく際に教えていただきたい情報があります。

１．物件の所在地　（　物件名も可　）

これは管理可能エリアかを判断するのに必要です。

１棟は２３区内、１室は弊社より１時間以内を目安としています。

微妙なエリアの場合は、お問合せください。

２．現在の状況

空室なのか、お住まいなのか、リフォームはしてあるのか等、お部屋の現状をお知らせいただくことによって今後何が必要なのかをご説明できます。

３．間取り

先ほど上にも書きましたとおり、一棟一室.comでは間取りで料金が決まっています。

お知らせいただくことで料金を明確にします。

※なお、１棟物件の方は建物の構造（木造・鉄骨・鉄筋コンクリートなど）や建築物の階数、各階の部屋数と間取りも一緒にお知らせいただくと助かります。

清掃等のオプション料金のご相談も行いやすくなります。

１棟、１室ともに業務内容等についてのご質問があればこの時に承ります。

（１度では気づかないこともあるでしょうから、質問はいつでも大丈夫です。）

また、おおよそにはなりますが、周辺の賃料相場も簡易調査します。

【　契約　・　調査　】

次に、管理料金と業務内容、契約内容に問題がなければ、賃貸管理委託契約締結へと進んでいきます。

契約をしていただくと、次は賃貸募集図面の作成と設備のチェックを行うため、物件へ伺って写真撮影を行います。（鍵を開けていただくので、この際に待ち合わせをしてお会いする方が多いです。）

購入時の間取り図（1棟は建物図面もあれば）、マンションの管理規約等ございましたら、この時にお預かりさせていただきます。

お部屋を拝見し、賃貸募集するために最低限必要と思われるルームクリーニングや内装の手直しなどがあればご提案をさせていただきます。

物件のチェックが終わりましたら、登記簿謄本の取得、募集図面の作成、賃料の調査を行い、具体的な募集条件のご提案させていただきます。

（必要な内装工事があればこの時までに金額をお知らせいたします。）

【　賃貸募集スタート　】

募集条件がまとまりオーナー様に同意をいただきましたら、ここから賃貸募集を開始いたします。

もし、ルームクリーニング等が必要であればこの段階で手配を行いますが、相当な汚れ、内装・設備の不具合がある場合を除き、賃貸募集を行いながらルームクリーニング等の手配をいたします。

以上が賃貸管理をご依頼いただく一連の流れとなります。

イメージできましたでしょうか？

物件ごと特性が違うので、細かい部分で違いが生じることもありますが、流れとして大きく変わることはありません。

ご不明なことがあればお気軽にお問合せいただければと思います。

お待ちしております。

ではまた。。。

※このページは一棟一室.comへ賃貸管理の移行をご希望されるお客様から手続に関するお問い合わせが多いため、ブログの先頭に固定表示としています。

おはようございます。

本日は賃貸管理をご依頼頂く際の手続きについて書きたいと思います。

一棟一室へご依頼いただくオーナー様は主に以下の３パターンの方がいらっしゃいます。

①　他の管理会社から変更される方。（自主管理からの変更を含む）

②　新規に収益物件を購入する方。

③　自宅を貸し出す方。

どのパターンかによって必要書類や手続きが異なりますので、今回は①の管理会社変更について分かりやすくお話したいと思います。　　②、③はの方はこちら⇒　http://1t-1s.com/blog/?p=625

①　他の管理会社から変更される方

他社からの管理変更の場合には、まず現管理会社との契約書をご用意いただく必要があります。

これは【契約解除】の条文によって、すぐに管理会社を変更出来るケースと、お時間がかかるケースがあるので、内容を確認させていただきます。

一棟一室.comへ賃貸管理をご依頼される場合は、以下の３点の書類をご用意いただくと助かります。

１．現管理会社との賃貸管理委託契約書

管理会社ごとに契約内容が違いますので、まずは　【契約解除の条文をチェック】して、解除通知の期間やペンナルティの有無んど、管理変更が出来るかどうか？を確認します。

２．賃貸借契約書

１で管理変更が出来るとなれば、【賃貸借契約の内容をチェック＆連帯保証の状況をチェック】を行います。

主に契約期間や連帯保証人の有無、保証会社利用の有無を確認します。

更新日が管理変更日に近かったりすると、どちらで更新契約の手続きを行うかを現管理会社と話さなければなりません。

保証会社を利用しているのであれば引継ぎに関する手続きを保証会社へ確認する必要があります。

こうした事務手続きに時間を要する場合もありますし、契約書を紛失しているオーナー様もいらっしゃるので事前にご確認いただきたい書類となります。

３．入居申込書

賃貸借契約書ではわからない入居者の勤務先や連帯保証人の収入、各勤務先や電話番号、生年月日等、管理を行ううえで必要な【入居者の属性】を確認します。

オーナー様へ入居申込み書をお渡ししていない管理会社も有りますので、お持ちの方は事前にいただきたい書類です。

過去の賃貸借契約書を紛失している場合、現入居者が何年住んでいるか把握できない場合もあります。

その際に入居申込書があると当初の日付や入居者と連帯保証人の情報を確認することができます。

その他にも長期間入居されている方の中には、既に連帯保証人様が高齢になっていたり、退職されている方もいます。

万一、滞納が起きた場合を想定すると、必要に応じて、更新時に保証会社への加入か、新たな連帯保証人を付けていただく事も検討して頂いたほうがいいケースもありますので、内容の確認が必要です。

また、入居者へは管理変更に伴う振込先の変更や手続きのご案内を行いますので、連絡先等も確認しておく必要があります。

管理変更手続きと並行して、物件情報、入居者情報、契約情報をシステムに登録いたしいます。

賃貸管理会社の変更では、こうした事務手続きを行いますので上記三点をできるだけ早い段階でご用意していただくと、お問合せのご回答もスムーズに行うことが出来ます。

管理変更の際にオーナー様におこなっていただく事は上記の書類をご用意いただくことと、現管理会社へ賃貸管理委託契約解除通知 を郵送していただくことぐらいです。

その後の手続きは弊社が代行して行うことが出来ますので手間はかかりません。

賃貸管理委託契約解除通知には どの物件を解除するのか

【日付 ・ 物件名 ・ 号室 ・ 住所 ・ 氏名】　を記載して、最後に 【押印】 をして送ります。

もし、解除通知の書き方がご不明な場合は弊社のフォーマットを送りますので、そちらにて通知を行っていただくことも可能ですし、弊社が代理で行うことも出来ます。

管理変更に伴い家賃の振込先が変わりますので、入居者が間違わないよう早めのご案内をする必要があります。

一棟一室.comではこうした手続に慣れておりますので、ご不明な点があればメール又はお電話にてお問い合わせください。

お問い合わせメール：info@1t-1s.com

◎ 過去の実績　　（ 管理変更前の管理会社一覧 ）

東急コミュニティ　・　シノケンハーモニー（ハーモニーシリーズ）　・　 ＦＪコミュニティ（ガーラシリーズ）

TFDエステート（ルーブルシリーズ）　・　木下マネージメント（プレールシリーズ）　・　ランドネット　・　YCM

住友不動産　・　シンシア　・　日本財宅　・　日神住宅サポート（日神シリーズ）　・　トラストアドバイザーズ

クレアスレント【旧菱和ライフクリエイト】（パレステュディオシリーズ）　（コンシェリアシリーズ）　・　アパマン

アゼスト（AZESTシリーズ）　・　新興プロパティ　・　スターツピタットハウス　・　新生地所　・　ファースト地所

ＲＪＣリサーチ　・　ウェルエステート　・　ダイワ　・　アスクルパートナーズ　・　大東建物管理　・　リッチロード

ミニミニ　・　　ロイズコンサルティング（アクアシリーズ）　・　ウィズインベストメントキャピタル　・　キョウエイ

トータルクリエイト　・　ジーエストラスト　・　エストゥルース　・　ジーゲート（ヴェルトシリーズ）　・　ＲＩＳＥ

ＮＳＴ（アイルシリーズ）　・　サムティ（サムティシリーズ）　・　青山メインランド（メインステージシリーズ）

エクシード　・　陽光都市開発　・　スカイコート（スカイコートシリーズ）　・　ダイヤホーム　・　日本ワークス

エスグラントコーポレーション【倒産】（ラグジュアリーアパートメントシリーズ）　・　　東亜住建　・　アスタイル

松栄建設（エスコートシリーズ）　・　リビングクリエイト（ヴェルステージシリーズ）　・　シェアカンパニー

ジェイレックスコーポレーション　・　エベレストハウジング（旧共和建物）　・　リッチロード 　・　アンビション

投資用マンションも多く管理しており、上記以外にも自主管理からの変更、仲介会社からの紹介等、ワンルームから１棟物件まで多数の実績がございます。

②　新規に収益物件を購入する方。

③　自宅を貸し出す方。

（②、③はの方はこちら⇒　http://1t-1s.com/blog/?p=625　）

ではまた。。。。

おはようございます。

早速ですが、一棟一室.comの新料金プランを公開致しました。

多くの方から賃貸管理の料金のお問合せをいただきますが、これまで面積や賃料の規定があったため別途お見積もりをさせていただくこともありました。

今回より面積や賃料の規定を撤廃し、より分かりやすくシンプルな『間取りで決まる料金』へと改定いたしましたのでご報告いたします。

なお、１棟物件のオーナー様からも数多くのお問合せを多くいただいていることから、今回の新料金プランとともに、１棟物件のメニューを新たに追加いたしました。

清掃についてはオプションメニューを作成致しましたのでチェックしてみてください。

【　一棟　料金　】　アパート・マンション　⇒　http://1t-1s.com/price2.php

【　一室　料金　 】　ワンルーム～戸建て　⇒　http://1t-1s.com/price.php

どちらも一般的な賃貸管理の内容を全て網羅しています。

料金も低価格で出させていただきましたので、収益向上にお役に立てればと思っています。

ご依頼お待ちしています！

ではまた。。。

おはようございます。

ちょっと意味のわからない題名ですが

一棟一室とご契約いただいたオーナー様から弊社へご依頼された経緯を聞いた時のお話なんです。

あるオーナーさんが大手仲介会社から中古の物件を購入したんですが

お部屋を貸すことになって担当者へ相談したらしいんです。

そしたら、自社でも賃貸管理しているにもかかわらず

『うちは高いからここがいいですよ！』

って一棟一室ご指名で紹介されたそうです。

こちらからすればナイスプレーな担当者なんですが(笑)

実はこういうケースが結構あるんです。

不動産会社で働いている方が親が所有している物件の賃貸管理を任せるのに、

自社の賃貸管理は酷いから御社に頼みたいと言ってご依頼いただいたり、

他の大手仲介会社の営業さんがお客さんに

『一応管理会社があるんですけど、ぶっちゃけうちの管理はあまりオススメしないです・・・』

と言ってわざわざ他を探して一棟一室を提案したり。。。

うちは仲介さんとはまったく面識ないので、このナイスプレーに驚くこともあります。

ただ、不動産業界の方が選んで来てくれたり、紹介をして下さっているのは嬉しい限りです。

こういう営業マンはごく一部に過ぎず、ほとんどが自社の管理に誘導するんでしょうけど

顧客のメリットを優先してご紹介いただいたのだと思うと非常に嬉しい。

何軒か物件を所有されている方が一棟一室へ賃貸管理を依頼するかどうか迷う時があると思います。

私たちのスタンスは

｢１件任せていただいてダメならすぐ管理変更していただいても大丈夫ですよ｣

｢まずは1度試していただいて、じっくり検討してくだい｣

そんな感じで考えています。

中には私たちが知らないうちにお試しで管理を依頼されてる方もいます。

すると数ヵ月後に、実は他にも物件があって・・・

な～んて言って一棟一室に管理をお任せいただくことも。

仮にお試しでお付き合いいただいても我々はその方に特別なサービスをするわけではないです。

特別なサービスはそもそもありません(笑)

オーナー様の状況に合わせた柔軟な対応はできる限り行いますが、これは通常業務の範囲内です。

スパッ！と業務を線引きしてNO！を出す会社も多いので、この柔軟さが特別といえば特別なのかもしれません。

人が管理をするわけですから、柔軟性が無かったらロボットで十分だと思うんですけど。。。

特に賃貸の申込の時の入居者の事情なんてその時々で違いますから、柔軟な対応ができなかったら入る入居者も入らないって時があります。

柔軟な対応＝機会損失を防ぐこと

こう捉えると分かりやすいと思います。

ではまた。。。。

おはようございます。

今日は大学の都心回帰とアパート経営について触れてみたいと思います。

投資用不動産を扱っていると八王子のアパートや学生マンションのご紹介をいただくことがあります。

でも八王子とその周辺の空き物件の数や賃料を調べてみると、満室にするにはかなり大変な事が分かってしまう。

物件の見方が管理会社の視点なので、この物件を販売して満室にするにはかなりハードルが高いエリアだということが調べると分かります。

八王子へアクセスする近隣エリアもそう。

隣の日野市もかなりアパートが多い。

こういうエリアで行うアパート経営は、もともと土地を持っている方が行うエリアじゃないかと思います。

土地代がかかっていないのであれば、満室にならなくても赤字にはならないでしょう。

逆に投資で購入した場合はどうか？

たとえ満室想定利回りが高くとも部屋が埋まらなくてはその利回りは確保できない。

戸数が少なければ尚更利回りに対する影響は大きくなるので、そうなると投資の旨みもない。

満室想定はあくまでも『想定』なので、エリアによって満室が可能かどうかの判断は重要です。

その判断基準のひとつが募集の数です。

対象の物件と似た条件で検索した時にどのくらい物件が出てくるか？

この数で貸し手と借り手のパワーバランスが分かります。

これは八王子だけのことではありません。

今回八王子をピックアップしたのは、数年前にこの募集物件の量がかなり多いという印象があったからです。

それとここ数年で大学の都心部への移転が増えているので、その影響がアパート経営に深刻な影響を与えるのではないか？

そんな事を思ったから。

実際に2016年と2017年でも多くの大学、学部が都心へ移転をしています。

そして今後移転予定の大学もある。

こうした大学の都心回帰は少子化を見据えた経営戦略でもあるのでしょう。

大学というと広大なキャンパスライフを思い浮かべますが、現在は高層ビル化しています。

大学院だけを都心の小規模ビルに持ってきている大学もある。

利便性の向上が学生確保に働いているのは各大学の志願者数の増加をみても確実。

そして社会情勢をみても景気回復を個人ベースで実感できない昨今、収入も伸び悩んでいる親の経済的負担も関係します。

2017年に発表された東京地区私立大学教職員組合連合（東京私大教連）の調査でも16年連続で仕送りが減額しており、過去最低となりました。

都内在住でも八王子まで2時間近くかかるエリアもあります。

こうした遠方への通学は下宿生ほど負担がないとは言え、定期代は高い。

ただし八王子から移転する大学ばかりではありません。

逆に新設する大学の学部もあります。

それと先月の産経ニュースでは下記の記事が載せられました。

『東京一極集中の是正に向け、東京２３区内の私立大などに対し、平成３１年度の定員増と学部新設を原則認めないとする新たな大学設置基準を告示した。　政府は、２３区の大学の定員増を原則１０年間認めないとする法案を通常国会に提出しており、この法案が成立すれば３２年度から実際に規制が始まる。今回の告示はそれまでの暫定措置。昨年９月には、３０年度の定員増と３１年度の大学新設を規制する特例も告示している。』

都心回帰による学生（志願者）の確保を狙う大学と、流出を規制する政府

過去を遡れば両者の政治的思惑がぶつかっている状況なのですね。

そもそも八王子に大学が多いのは1960年頃の工場等制限法が大きな理由と言われています。

工場等制限法は、大都市の過密を是正するために大都市への工場立地を規制するための法律でしたが、多くの学生が集まる大学も都市の過密を助長するものとして、東京・大阪の都心とその周辺での大学キャンパスの新設・拡張ができなくなりました。

これはバブル経済による地下の上昇などもあり、都心部での土地の購入が難しくなったという背景もあると思います。

その後のバブル崩壊により経済が停滞すると、企業が都心から郊外へと拠点を移すようになりました。

一時期話題になった都心のドーナツ化現象です。

そして2002年には工場等規制法が撤廃されました。

六本木や品川、大崎、汐留、豊洲などの開発は、流出した企業や人を都心部へ呼び込もうとしたしたからです。

その後大学も都心への学部の新設が増えましたが、ここに来て規制を強化し始めたわけです。

大学としても移転とともに定員を増やせるなどのメリットがないと、移転に伴う費用負担が発生しますから今回の規制は移転計画そのものを見直さなくてはならない事になるかも知れません。

しかし既に八王子および近郊から流出した大学はありますので、その穴埋めとなる数の流入がなければ今のアパート経営は成り立たないでしょう。

家主としてはリフォームして賃料を維持するか、賃料を下げて入居者を確保するか、何らかの差別化が必要になりそうです。

しかし値下げ合戦となるとお互いの首を絞める結果にもなりかねませんので、その判断が難しいところです。

郊外のオーナーは真剣にアパート経営に向き合わなければならない時期に来ているのかもしれませんね。

我々も管理会社としてもこうした情報にはアンテナを張り、投資家の目線で先読みする力が必要になってきそうです。

本日はこの辺で。

ではまた。。。

おはようございます。

さて今日は題名のとおり賃貸管理における滞納保証についてです。

滞納保証を売り出し文句にしているサイトを目にすることも多々ありますが

ほぼ１００％に近い確率で小さくこう書かれています。

｢滞納保証は入居者の保証会社への加入が必須条件になります。｣

表向きは管理会社が滞納保証を行っているように見えますが、単純に保証会社に加入しているだけの話。

つまり売り出し文句の滞納保証は管理会社としては『ノーリスク』なわけです。

賃貸事業におけるリスクの１つとして『滞納』がありますが

ここ数年で保証会社の数も増え、今や保証会社を利用する事が当たり前となっています。

ただ僕が少し危惧しているのは、保証会社頼みの審査になっていないか？ということです。

保証会社の審査に通ればOKにしている管理会社って意外と多いです。

逆の見方をすると、入居審査を保証会社がしている事になります。

これって家主さんは意外と知らない管理会社の実態です。

僕が思うに、本当の管理会社って審査能力がとても大事だと思うんです。

細かいことになりますが、弊社では申込書の書き方の段階から審査が始まってます。

書いた字体やフリガナ、記入の丁寧さ。

字が上手い下手じゃないんです。

人に見てもらう前提で申込書を書いてるかどうかも見ているんです。

これがいい加減な人って他にも申し込みを入れているケースもあります。

そして必要書類も揃うのが遅い。

結果、最終的にキャンセルになったり。。。

キャンセルになると空室が長引くことになるので、オーナーにとってはマイナスにしかなりません。

もちろんいい加減な仲介の営業マンもいますから、そこも判断しなくてはいけない。

各社で審査基準は違いますが、その基準が『保証会社に通るか？』というのはお粗末すぎます。

でも本当に多いのが原状です。

入居者の費用負担を考えると保証会社を利用しないほうがいいわけですが、必須条件にしている会社がほとんど。

弊社で募集する際は必須の物件とそうでない物件があります。

ただし必須にしている募集はごく一部だけ。

仲介会社は保証会社必須に慣れてしまっているので、連帯保証人での対応に驚く営業マンもいます。

なぜ連帯保証人でも受付するかというと

連帯保証人という選択肢を増やすことで、保証会社の費用を減らしたいという一定数の方が取り込めるからです。

それに連帯保証人でも十分な場合があるからです。

その代わりきちんと審査をしないといけませんが、そこは独自のノウハウできちんとやります。

弊社としては保証会社は最終手段。

ここが大事だと思います。

滞納保証してます！って書くと見た目がいいと思って書くのでしょうが

実態とちょっと意味が違ってますよね。

賃借人は全員が保証会社加入します！

こっちですよね。。。

滞納を起こさせない審査方法、入居者対応を心がけたいものです。

ではまた。。。

おはようございます。

ギックリ腰がまだ治らず困っております。。。

運動とストレッチをサボったその隙をつかれました。

自己管理が甘かったですね。。。

さてさて、今日は前回のシェアハウス投資の続きを書きたいと思います。

前回はシェアハウス投資の『ミソ』は　『賃料設定』　が関係しているというところで終わりました。

そして販売価格や販売の仕方にも関係する、という内容を書きましたね。

今日はその内容を詳しく下記たいと思います。

まず『賃料設定』がなぜシェアハウス投資の『ミソ』なのかというと

ここって相場が有ってないようなものだからなんです。

ちょっと濁した言い方しましたけど、ストレートに言いますねｗ

ズバリ！

『賃料は売主が勝手に決められる！』

コレなんですよ。

ここがポイントなんですよ。

もちろん限度はあるので新築の１Kよりも高く、って事はないですけど、ほとんどの業者がかなり高く設定します。

悪い言い方をするとココに騙される（惑わされる）んです。

騙される（惑わされる）人って共通しているんですけど

皆さん既にワンルームマンションのような投資用マンションを所有している方なんです。

前編でも書きましたが、販売する営業は投資用マンションを販売してきた営業マンの寄せ集め。

各々の営業マンが元々の顧客に売るわけですよ。

投資用マンションは月々の収支がマイナスでも節税効果等でマイナスが緩和できるので、不動産投資の入口としては入りやすい。

ただ節税効果は徐々に無くなるので（理由は改めて）、大凡ですが所有して5年～8年程度の間に税金は戻らなくなります。　※この間に複数所有すればもう少し伸びます。

税金が戻らなくなった方にとっては毎月の収支負担や固定資産税の負担も出てきますので、複数戸所有している方はかなりの負担になってきます。

そこで持ちかけられるシェアハウス投資。

営業マンのトークはこうだ。

「シェアハウスは毎月の収支がプラスで持てるので今所有しているマンションのマイナスが消えますよ」

「木造なので減価償却も早く、節税効果がまた期待出来るようになりますよ」

「購入と同時に家賃保証するのでリスクも低いですよ」

「将来は土地としても売れるので資産になりますよ」

こんな感じですかね。

買う方もこうした営業マンからの話を信じて購入するわけです。

もともとの付き合いがある営業マンなら尚更信じます。

でもここで忘れていることがあります。

『賃料相場』です。

営業マンの説明に｢毎月の収支はプラス｣になるという説明があります。

それと、「購入時に家賃保証する」という話も。

この話、いつの時点かが明確じゃないんですよ。

立場でその感覚も違います。

営業マン・・・買った時（又は5年以内）

購入者・・・ずっと

そもそも家賃保証って数年に1度必ず見直しがあります。

その時に大幅に下がってたら困りますよね。

それと購入金額についても問題があります。

金融機関は利回りを逆算して融資金額を決定する事が多いです。（利回りだけじゃないですが）

その利回りを決めるのは販売会社の設定賃料です。

そもそもシェアハウスの賃料相場自体が曖昧なんですけどね。

簡単に言うと

設定賃料が高ければ融資金額が増えるわけです。

販売会社は融資金額が大きければ大きいほど利益が出せる仕組みがここにあります。

例えば・・・

10部屋のシェアハウスで銀行の融資利回りを7.5％とした場合。

①設定賃料5万円のケース

50,000×10部屋×1年＝600万円/年間

600万円÷融資利回り7.5％＝8,000万円/融資額

②設定賃料と6万円のケース

60,000×10部屋×1年＝720万円/年間

720万円÷融資利回り7.5％＝9,600万円/融資額

その差はなんと1,600万円！

ケースは色々とありますが仕組みはこういうことです。

だから設定賃料が崩れた時の破壊力が強烈なんです。

実際に販売会社が早々に賃料保証をしてくれなくなったケースもありました。

販売価格はこうした銀行の融資金額で決められるんです。

前編で書いた土地代+建築費+・・・

原価を元にして決められている事ではないんですね。（この話は細かくなるのでこの程度にしておきます）

それともう一つ大事なのが、

シェアハウス経営の前提が　『満室』　だったらということ。

ここを忘れがち。

賃借人から見ると、シェアハウスは少額で入居しやすく、退去もしやすい。

その分入居者の回転がはやいです。

共同生活ですから、人によって合う合わないがあります。

1人でも問題な人間がいると、みんな退去してしまう事も有り得ます。

そうなると収支が回らなくなり、銀行の支払いが滞る。

これがシェアハウス投資のリスクです。

販売業者も当初の家賃保証をしていたら自社の利益を食いつぶす事になるのでいつまでも高い賃料で保証を行うわけには行きません。

こうした問題は今後ますます出てくるでしょう。

先日のニュースは氷山の一角。

お気を付けくださいね。

ではまた。。。