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シェアハウス問題は長引く!!

おはようございます。

今日は先日に引き続きシェアハウス問題についてです。

この昨年末から続くシェアハウス問題ですが

どうやらこの問題はさらに拡大しそうな予感がします。

仲間の不動産業者からもこの件については連絡が来ますが、情報交換するとさらに問題が拡大する背景が見えてきます。

 

ここ数年で一気に売上を伸ばした販売会社の中には、シェアハウスを自社の看板商品として販売し続けている会社もあります。

今はまだ表に出てきてませんが、こうした業者がこれから表面化するのではないかというのが私の予想です。

なぜなら、その販売スキームは家賃保証を前提に販売をしているからです。

いま問題になっているシェアハウスはこの家賃保証がストップしたことに端を発して、その問題が拡大してます。

シェアハウスを販売するにあたり、販売当初から空室だったり、賃料が想定よりも低い場合は販売会社は利益から補填しなくてはなりません。

もちろん販売する時点で満室なんてことはほぼありません。

賃貸は数ヶ月かけて入居者を付けて行くわけですが、その期間も当初の想定賃料を購入者に保証しなくてはなりません。

この時の賃料は、販売時の利益で補填しているわけです。

ですからこの仕組みで売り続けると、かなり高い確率で 『自転車操業』 になってしまいます。

売れているうちはいいのですが、この自転車が止まってしまったら・・・

かぼちゃの馬車と同じように 家賃がストップ してしまうことは予想できますよね。

そしてこの自転車操業がかなり厳しい局面に来ているのです。

先日もシェアハウス問題についてブログで書きましたが、問題が表面化したきっかけの『かぼちゃの馬車』の他にも、似たようなスキームで販売をしている業者は数多くあります。

そしてその販売する物件に融資を行う金融機関はほとんどがスルガ銀行です。

しかし現在は・・・

そのスルガ銀行がシェアハウスへの融資を全面ストップしています。

今後は訴訟問題などへも発展するとの報道もあります。

販売会社にとってスルガ銀行の存在はいわば生命線。

その生命線が断たれている状況がまさに 『今』 なわけです。

この問題が長引く状況の中、もはやスルガ銀行がシェアハウスへの融資を復活させる可能性は限りなくゼロに近いと言ってもいいでしょう。

そうなると、販売してその利益で赤字を埋めてきた事業モデルが成り立たなくなってしまう。

この 『逆ざや』 状態が続くと、家賃を保証には限界が来ます。

その限界が来た時に、かぼちゃの馬車と同じ状態になる可能性が非常に高いわけです。

これが家賃保証の怖さです。

家賃保証のリスクについてはホームページにも載せてあるので気になる方はご覧下さい。

【 家賃保証リスク 】 ⇒ http://1t-1s.com/risk2.php

 

ではまた。。。

 

 

はじめて賃貸管理をご依頼(検討)する方

おはようございます。

早速ですが

本日は題名のとおり、はじめてお部屋を貸す方が賃貸管理会社へご依頼いただく流れをご紹介したいと思います。

もちろん中にはご検討段階の方もいらっしゃると思いますので、そのような方は今後の参考になればと思います。

まず、はじめての方は賃貸管理会社と言ってもピンとこない方が多いと思います。

物件の管理は一般的に建物管理と賃貸管理に分類されますが、ともに『管理会社』と呼ばれますので、このブログへたどり着いた方もその違いが分からなかった方も多いのではないでしょうか。

このブログをご覧いただいている方は収益物件を購入した、またはご自宅を賃貸に出そうと思っている、という方が多いと思いますが、はじめてお部屋を貸す方は賃貸管理を依頼するのにどこから手をつけていいのかわからない、、、というのが正直なところではないでしょうか。

そこで今回は一棟一室.comへ賃貸管理を依頼する場合の簡単な流れをご説明しましょう。

まず料金についてですが、昨日新しい料金プランを公開しましたので、管理手数料については料金表をご覧いただければと思います。

【 一棟 料金 】 アパート・マンション ⇒ http://1t-1s.com/price2.php

【 一室 料金  】 ワンルーム~戸建て ⇒ http://1t-1s.com/price.php

1棟定率制にしていますし、1は間取りを3グループに分けた定額制としています。

もちろん料金や管理エリア等でわからない事があればお気軽にお問合せください。

 

次に具体的なお手続きですが

【 問合せ 】

賃貸管理をご依頼(検討)の方は一棟一室.comへお問い合わせをしていただく事が第一歩のスタートとなります。

もちろんサイト内ではわからない事、もう少し細かい内容など、ご不明な点をお問い合わせいただいても構いません。

すぐに賃貸管理を依頼したい方や具体的にご検討いただいている方、お急ぎの方はお問合せいただく際に教えていただきたい情報があります。

 

1.物件の所在地 ( 物件名も可 )

これは管理可能エリアかを判断するのに必要です。

1棟は23区内、1室は弊社より1時間以内を目安としています。

微妙なエリアの場合は、お問合せください。

 

2.現在の状況

空室なのか、お住まいなのか、リフォームはしてあるのか等、お部屋の現状をお知らせいただくことによって今後何が必要なのかをご説明できます。

 

3.間取り

先ほど上にも書きましたとおり、一棟一室.comでは間取りで料金が決まっています。

お知らせいただくことで料金を明確にします。

※なお、1棟物件の方は建物の構造(木造・鉄骨・鉄筋コンクリートなど)や建築物の階数、各階の部屋数と間取りも一緒にお知らせいただくと助かります。

清掃等のオプション料金のご相談も行いやすくなります。

1棟、1室ともに業務内容等についてのご質問があればこの時に承ります。

(1度では気づかないこともあるでしょうから、質問はいつでも大丈夫です。)

また、おおよそにはなりますが、周辺の賃料相場も簡易調査します。

 

【 契約 ・ 調査 】

次に、管理料金と業務内容、契約内容に問題がなければ、賃貸管理委託契約締結へと進んでいきます。

契約をしていただくと、次は賃貸募集図面の作成と設備のチェックを行うため、物件へ伺って写真撮影を行います。(鍵を開けていただくので、この際に待ち合わせをしてお会いする方が多いです。)

購入時の間取り図(1棟は建物図面もあれば)、マンションの管理規約等ございましたら、この時にお預かりさせていただきます。

お部屋を拝見し、賃貸募集するために最低限必要と思われるルームクリーニングや内装の手直しなどがあればご提案をさせていただきます。

物件のチェックが終わりましたら、登記簿謄本の取得、募集図面の作成、賃料の調査を行い、具体的な募集条件のご提案させていただきます。

(必要な内装工事があればこの時までに金額をお知らせいたします。)

 

【 賃貸募集スタート 】

募集条件がまとまりオーナー様に同意をいただきましたら、ここから賃貸募集を開始いたします。

もし、ルームクリーニング等が必要であればこの段階で手配を行いますが、相当な汚れ、内装・設備の不具合がある場合を除き、賃貸募集を行いながらルームクリーニング等の手配をいたします。

 

以上が賃貸管理をご依頼いただく一連の流れとなります。

イメージできましたでしょうか?

物件ごと特性が違うので、細かい部分で違いが生じることもありますが、流れとして大きく変わることはありません。

ご不明なことがあればお気軽にお問合せいただければと思います。

お待ちしております。

 

 

ではまた。。。

 

 

 

賃貸管理ご依頼の流れ

※このページは一棟一室.comへ賃貸管理の移行をご希望されるお客様から手続に関するお問い合わせが多いため、ブログの先頭に固定表示としています。

 

おはようございます。

本日は賃貸管理をご依頼頂く際の手続きについて書きたいと思います。

一棟一室へご依頼いただくオーナー様は主に以下の3パターンの方がいらっしゃいます。

① 他の管理会社から変更される方。(自主管理からの変更を含む)

② 新規に収益物件を購入する方。

③ 自宅を貸し出す方。

どのパターンかによって必要書類や手続きが異なりますので、今回は①の管理会社変更について分かりやすくお話したいと思います。  ②、③はの方はこちら⇒ http://1t-1s.com/blog/?p=625

 

① 他の管理会社から変更される方

他社からの管理変更の場合には、まず現管理会社との契約書をご用意いただく必要があります。

これは【契約解除】の条文によって、すぐに管理会社を変更出来るケースと、お時間がかかるケースがあるので、内容を確認させていただきます。

一棟一室.comへ賃貸管理をご依頼される場合は、以下の3点の書類をご用意いただくと助かります。

 

1.現管理会社との賃貸管理委託契約書

管理会社ごとに契約内容が違いますので、まずは 契約解除の条文をチェックして、解除通知の期間やペンナルティの有無んど、管理変更が出来るかどうか?を確認します。

 

2.賃貸借契約書

1で管理変更が出来るとなれば、【賃貸借契約の内容をチェック&連帯保証の状況をチェック】を行います。

主に契約期間や連帯保証人の有無、保証会社利用の有無を確認します。

更新日が管理変更日に近かったりすると、どちらで更新契約の手続きを行うかを現管理会社と話さなければなりません。

保証会社を利用しているのであれば引継ぎに関する手続きを保証会社へ確認する必要があります。

こうした事務手続きに時間を要する場合もありますし、契約書を紛失しているオーナー様もいらっしゃるので事前にご確認いただきたい書類となります。

 

3.入居申込書

賃貸借契約書ではわからない入居者の勤務先や連帯保証人の収入、各勤務先や電話番号、生年月日等、管理を行ううえで必要な【入居者の属性】を確認します。

オーナー様へ入居申込み書をお渡ししていない管理会社も有りますので、お持ちの方は事前にいただきたい書類です。

過去の賃貸借契約書を紛失している場合、現入居者が何年住んでいるか把握できない場合もあります。

その際に入居申込書があると当初の日付や入居者と連帯保証人の情報を確認することができます。

その他にも長期間入居されている方の中には、既に連帯保証人様が高齢になっていたり、退職されている方もいます。

万一、滞納が起きた場合を想定すると、必要に応じて、更新時に保証会社への加入か、新たな連帯保証人を付けていただく事も検討して頂いたほうがいいケースもありますので、内容の確認が必要です。

また、入居者へは管理変更に伴う振込先の変更や手続きのご案内を行いますので、連絡先等も確認しておく必要があります。

管理変更手続きと並行して、物件情報、入居者情報、契約情報をシステムに登録いたしいます。

 

 

賃貸管理会社の変更では、こうした事務手続きを行いますので上記三点をできるだけ早い段階でご用意していただくと、お問合せのご回答もスムーズに行うことが出来ます。

管理変更の際にオーナー様におこなっていただく事は上記の書類をご用意いただくことと、管理会社へ賃貸管理委託契約解除通知 を郵送していただくことぐらいです。

その後の手続きは弊社が代行して行うことが出来ますので手間はかかりません。

賃貸管理委託契約解除通知には どの物件を解除するのか

【日付 ・ 物件名 ・ 号室 ・ 住所 ・ 氏名】 を記載して、最後に 【押印】 をして送ります。

もし、解除通知の書き方がご不明な場合は弊社のフォーマットを送りますので、そちらにて通知を行っていただくことも可能ですし、弊社が代理で行うことも出来ます。

管理変更に伴い家賃の振込先が変わりますので、入居者が間違わないよう早めのご案内をする必要があります。

一棟一室.comではこうした手続に慣れておりますので、ご不明な点があればお問い合わせください。

 

◎ 過去の実績  ( 管理変更前の管理会社一覧 )

東急コミュニティ ・ シノケンハーモニー(ハーモニーシリーズ) ・  FJコミュニティ(ガーラシリーズ

TFDエステート(ルーブルシリーズ) ・ 木下マネージメント(プレールシリーズ) ・ ランドネット ・ YCM

住友不動産 ・ シンシア ・ 日本財宅 ・ 日神住宅サポート(日神シリーズ) ・ トラストアドバイザーズ

クレアスレント【旧菱和ライフクリエイト】(パレステュディオシリーズ) (コンシェリアシリーズ) ・ アパマン

アゼスト(AZESTシリーズ) ・ 新興プロパティ ・ スターツピタットハウス ・ 新生地所 ・ ファースト地所

RJCリサーチ ・ ウェルエステート ・ ダイワ ・ アスクルパートナーズ ・ 大東建物管理 ・ リッチロード

ミニミニ ・  ロイズコンサルティング(アクアシリーズ) ・ ウィズインベストメントキャピタル ・ キョウエイ

トータルクリエイト ・ ジーエストラスト ・ エストゥルース ・ ジーゲート(ヴェルトシリーズ) ・ RISE

NST(アイルシリーズ) ・ サムティ(サムティシリーズ) ・ 青山メインランド(メインステージシリーズ

エクシード ・ 陽光都市開発 ・ スカイコート(スカイコートシリーズ) ・ ダイヤホーム ・ 日本ワークス

エスグラントコーポレーション【倒産】(ラグジュアリーアパートメントシリーズ) ・  東亜住建 ・ アスタイル

松栄建設(エスコートシリーズ) ・ リビングクリエイト(ヴェルステージシリーズ) ・ シェアカンパニー

ジェイレックスコーポレーション ・ エベレストハウジング(旧共和建物)

 

投資用マンションも多く管理しており、上記以外にも自主管理からの変更、仲介会社からの紹介等、ワンルームから1棟物件まで多数の実績がございます。

 

② 新規に収益物件を購入する方。

③ 自宅を貸し出す方。

(②、③はの方はこちら⇒ http://1t-1s.com/blog/?p=625 )

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

新料金プラン公開です。

おはようございます。

早速ですが、一棟一室.comの新料金プランを公開致しました。

多くの方から賃貸管理の料金のお問合せをいただきますが、これまで面積や賃料の規定があったため別途お見積もりをさせていただくこともありました。

今回より面積や賃料の規定を撤廃し、より分かりやすくシンプルな『間取りで決まる料金』へと改定いたしましたのでご報告いたします。

なお、1棟物件のオーナー様からも数多くのお問合せを多くいただいていることから、今回の新料金プランとともに、1棟物件のメニューを新たに追加いたしました。

清掃についてはオプションメニューを作成致しましたのでチェックしてみてください。

【 一棟 料金 】 アパート・マンション ⇒ http://1t-1s.com/price2.php

【 一室 料金  】 ワンルーム~戸建て ⇒ http://1t-1s.com/price.php

どちらも一般的な賃貸管理の内容を全て網羅しています。

料金も低価格で出させていただきましたので、収益向上にお役に立てればと思っています。

ご依頼お待ちしています!

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

あれ?自社じゃなく弊社に?

おはようございます。

ちょっと意味のわからない題名ですが

一棟一室とご契約いただいたオーナー様から弊社へご依頼された経緯を聞いた時のお話なんです。

あるオーナーさんが大手仲介会社から中古の物件を購入したんですが

お部屋を貸すことになって担当者へ相談したらしいんです。

そしたら、自社でも賃貸管理しているにもかかわらず

『うちは高いからここがいいですよ!』

って一棟一室ご指名で紹介されたそうです。

こちらからすればナイスプレーな担当者なんですが(笑)

実はこういうケースが結構あるんです。

不動産会社で働いている方が親が所有している物件の賃貸管理を任せるのに、

自社の賃貸管理は酷いから御社に頼みたいと言ってご依頼いただいたり、

他の大手仲介会社の営業さんがお客さんに

『一応管理会社があるんですけど、ぶっちゃけうちの管理はあまりオススメしないです・・・』

と言ってわざわざ他を探して一棟一室を提案したり。。。

うちは仲介さんとはまったく面識ないので、このナイスプレーに驚くこともあります。

ただ、不動産業界の方が選んで来てくれたり、紹介をして下さっているのは嬉しい限りです。

こういう営業マンはごく一部に過ぎず、ほとんどが自社の管理に誘導するんでしょうけど

顧客のメリットを優先してご紹介いただいたのだと思うと非常に嬉しい。

何軒か物件を所有されている方が一棟一室へ賃貸管理を依頼するかどうか迷う時があると思います。

私たちのスタンスは

「1件任せていただいてダメならすぐ管理変更していただいても大丈夫ですよ」

「まずは1度試していただいて、じっくり検討してくだい」

そんな感じで考えています。

中には私たちが知らないうちにお試しで管理を依頼されてる方もいます。

すると数ヵ月後に、実は他にも物件があって・・・

な~んて言って一棟一室に管理をお任せいただくことも。

仮にお試しでお付き合いいただいても我々はその方に特別なサービスをするわけではないです。

特別なサービスはそもそもありません(笑)

オーナー様の状況に合わせた柔軟な対応はできる限り行いますが、これは通常業務の範囲内です。

スパッ!と業務を線引きしてNO!を出す会社も多いので、この柔軟さが特別といえば特別なのかもしれません。

人が管理をするわけですから、柔軟性が無かったらロボットで十分だと思うんですけど。。。

特に賃貸の申込の時の入居者の事情なんてその時々で違いますから、柔軟な対応ができなかったら入る入居者も入らないって時があります。

柔軟な対応=機会損失を防ぐこと

こう捉えると分かりやすいと思います。

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

八王子周辺のアパート経営に暗雲?

おはようございます。

今日は大学の都心回帰とアパート経営について触れてみたいと思います。

投資用不動産を扱っていると八王子のアパートや学生マンションのご紹介をいただくことがあります。

でも八王子とその周辺の空き物件の数や賃料を調べてみると、満室にするにはかなり大変な事が分かってしまう。

物件の見方が管理会社の視点なので、この物件を販売して満室にするにはかなりハードルが高いエリアだということが調べると分かります。

八王子へアクセスする近隣エリアもそう。

隣の日野市もかなりアパートが多い。

こういうエリアで行うアパート経営は、もともと土地を持っている方が行うエリアじゃないかと思います。

土地代がかかっていないのであれば、満室にならなくても赤字にはならないでしょう。

逆に投資で購入した場合はどうか?

たとえ満室想定利回りが高くとも部屋が埋まらなくてはその利回りは確保できない。

戸数が少なければ尚更利回りに対する影響は大きくなるので、そうなると投資の旨みもない。

満室想定はあくまでも『想定』なので、エリアによって満室が可能かどうかの判断は重要です。

その判断基準のひとつが募集の数です。

対象の物件と似た条件で検索した時にどのくらい物件が出てくるか?

この数で貸し手と借り手のパワーバランスが分かります。

これは八王子だけのことではありません。

今回八王子をピックアップしたのは、数年前にこの募集物件の量がかなり多いという印象があったからです。

それとここ数年で大学の都心部への移転が増えているので、その影響がアパート経営に深刻な影響を与えるのではないか?

そんな事を思ったから。

実際に2016年と2017年でも多くの大学、学部が都心へ移転をしています。

そして今後移転予定の大学もある。

こうした大学の都心回帰は少子化を見据えた経営戦略でもあるのでしょう。

大学というと広大なキャンパスライフを思い浮かべますが、現在は高層ビル化しています。

大学院だけを都心の小規模ビルに持ってきている大学もある。

利便性の向上が学生確保に働いているのは各大学の志願者数の増加をみても確実。

そして社会情勢をみても景気回復を個人ベースで実感できない昨今、収入も伸び悩んでいる親の経済的負担も関係します。

2017年に発表された東京地区私立大学教職員組合連合(東京私大教連)の調査でも16年連続で仕送りが減額しており、過去最低となりました。

都内在住でも八王子まで2時間近くかかるエリアもあります。

こうした遠方への通学は下宿生ほど負担がないとは言え、定期代は高い。

ただし八王子から移転する大学ばかりではありません。

逆に新設する大学の学部もあります。

それと先月の産経ニュースでは下記の記事が載せられました。

『東京一極集中の是正に向け、東京23区内の私立大などに対し、平成31年度の定員増と学部新設を原則認めないとする新たな大学設置基準を告示した。 政府は、23区の大学の定員増を原則10年間認めないとする法案を通常国会に提出しており、この法案が成立すれば32年度から実際に規制が始まる。今回の告示はそれまでの暫定措置。昨年9月には、30年度の定員増と31年度の大学新設を規制する特例も告示している。』

都心回帰による学生(志願者)の確保を狙う大学と、流出を規制する政府

過去を遡れば両者の政治的思惑がぶつかっている状況なのですね。

そもそも八王子に大学が多いのは1960年頃の工場等制限法が大きな理由と言われています。

工場等制限法は、大都市の過密を是正するために大都市への工場立地を規制するための法律でしたが、多くの学生が集まる大学も都市の過密を助長するものとして、東京・大阪の都心とその周辺での大学キャンパスの新設・拡張ができなくなりました。

これはバブル経済による地下の上昇などもあり、都心部での土地の購入が難しくなったという背景もあると思います。

その後のバブル崩壊により経済が停滞すると、企業が都心から郊外へと拠点を移すようになりました。

一時期話題になった都心のドーナツ化現象です。

そして2002年には工場等規制法が撤廃されました。

六本木や品川、大崎、汐留、豊洲などの開発は、流出した企業や人を都心部へ呼び込もうとしたしたからです。

その後大学も都心への学部の新設が増えましたが、ここに来て規制を強化し始めたわけです。

大学としても移転とともに定員を増やせるなどのメリットがないと、移転に伴う費用負担が発生しますから今回の規制は移転計画そのものを見直さなくてはならない事になるかも知れません。

しかし既に八王子および近郊から流出した大学はありますので、その穴埋めとなる数の流入がなければ今のアパート経営は成り立たないでしょう。

家主としてはリフォームして賃料を維持するか、賃料を下げて入居者を確保するか、何らかの差別化が必要になりそうです。

しかし値下げ合戦となるとお互いの首を絞める結果にもなりかねませんので、その判断が難しいところです。

郊外のオーナーは真剣にアパート経営に向き合わなければならない時期に来ているのかもしれませんね。

我々も管理会社としてもこうした情報にはアンテナを張り、投資家の目線で先読みする力が必要になってきそうです。

本日はこの辺で。

ではまた。。。

 

 

 

滞納保証について

おはようございます。

さて今日は題名のとおり賃貸管理における滞納保証についてです。

滞納保証を売り出し文句にしているサイトを目にすることも多々ありますが

ほぼ100%に近い確率で小さくこう書かれています。

「滞納保証は入居者の保証会社への加入が必須条件になります。」

表向きは管理会社が滞納保証を行っているように見えますが、単純に保証会社に加入しているだけの話。

つまり売り出し文句の滞納保証は管理会社としては『ノーリスク』なわけです。

 

賃貸事業におけるリスクの1つとして『滞納』がありますが

ここ数年で保証会社の数も増え、今や保証会社を利用する事が当たり前となっています。

ただ僕が少し危惧しているのは、保証会社頼みの審査になっていないか?ということです。

保証会社の審査に通ればOKにしている管理会社って意外と多いです。

逆の見方をすると、入居審査を保証会社がしている事になります。

これって家主さんは意外と知らない管理会社の実態です。

 

僕が思うに、本当の管理会社って審査能力がとても大事だと思うんです。

細かいことになりますが、弊社では申込書の書き方の段階から審査が始まってます。

書いた字体やフリガナ、記入の丁寧さ。

字が上手い下手じゃないんです。

人に見てもらう前提で申込書を書いてるかどうかも見ているんです。

これがいい加減な人って他にも申し込みを入れているケースもあります。

そして必要書類も揃うのが遅い。

結果、最終的にキャンセルになったり。。。

キャンセルになると空室が長引くことになるので、オーナーにとってはマイナスにしかなりません。

もちろんいい加減な仲介の営業マンもいますから、そこも判断しなくてはいけない。

 

各社で審査基準は違いますが、その基準が『保証会社に通るか?』というのはお粗末すぎます。

でも本当に多いのが原状です。

入居者の費用負担を考えると保証会社を利用しないほうがいいわけですが、必須条件にしている会社がほとんど。

弊社で募集する際は必須の物件とそうでない物件があります。

ただし必須にしている募集はごく一部だけ。

仲介会社は保証会社必須に慣れてしまっているので、連帯保証人での対応に驚く営業マンもいます。

 

なぜ連帯保証人でも受付するかというと

連帯保証人という選択肢を増やすことで、保証会社の費用を減らしたいという一定数の方が取り込めるからです。

それに連帯保証人でも十分な場合があるからです。

その代わりきちんと審査をしないといけませんが、そこは独自のノウハウできちんとやります。

弊社としては保証会社は最終手段。

ここが大事だと思います。

滞納保証してます!って書くと見た目がいいと思って書くのでしょうが

実態とちょっと意味が違ってますよね。

賃借人は全員が保証会社加入します!

こっちですよね。。。

滞納を起こさせない審査方法、入居者対応を心がけたいものです。

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

 

問題のシェアハウス投資 (後編)

おはようございます。

ギックリ腰がまだ治らず困っております。。。

運動とストレッチをサボったその隙をつかれました。

自己管理が甘かったですね。。。

 

さてさて、今日は前回のシェアハウス投資の続きを書きたいと思います。

前回はシェアハウス投資の『ミソ』は 『賃料設定』 が関係しているというところで終わりました。

そして販売価格や販売の仕方にも関係する、という内容を書きましたね。

今日はその内容を詳しく下記たいと思います。

 

まず『賃料設定』がなぜシェアハウス投資の『ミソ』なのかというと

ここって相場が有ってないようなものだからなんです。

ちょっと濁した言い方しましたけど、ストレートに言いますねw

ズバリ!

『賃料は売主が勝手に決められる!』

コレなんですよ。

ここがポイントなんですよ。

もちろん限度はあるので新築の1Kよりも高く、って事はないですけど、ほとんどの業者がかなり高く設定します。

悪い言い方をするとココに騙される(惑わされる)んです。

騙される(惑わされる)人って共通しているんですけど

皆さん既にワンルームマンションのような投資用マンションを所有している方なんです。

前編でも書きましたが、販売する営業は投資用マンションを販売してきた営業マンの寄せ集め。

各々の営業マンが元々の顧客に売るわけですよ。

投資用マンションは月々の収支がマイナスでも節税効果等でマイナスが緩和できるので、不動産投資の入口としては入りやすい。

ただ節税効果は徐々に無くなるので(理由は改めて)、大凡ですが所有して5年~8年程度の間に税金は戻らなくなります。 ※この間に複数所有すればもう少し伸びます。

税金が戻らなくなった方にとっては毎月の収支負担や固定資産税の負担も出てきますので、複数戸所有している方はかなりの負担になってきます。

そこで持ちかけられるシェアハウス投資。

営業マンのトークはこうだ。

「シェアハウスは毎月の収支がプラスで持てるので今所有しているマンションのマイナスが消えますよ」

「木造なので減価償却も早く、節税効果がまた期待出来るようになりますよ」

「購入と同時に家賃保証するのでリスクも低いですよ」

「将来は土地としても売れるので資産になりますよ」

こんな感じですかね。

買う方もこうした営業マンからの話を信じて購入するわけです。

もともとの付き合いがある営業マンなら尚更信じます。

でもここで忘れていることがあります。

『賃料相場』です。

営業マンの説明に「毎月の収支はプラス」になるという説明があります。

それと、「購入時に家賃保証する」という話も。

この話、いつの時点かが明確じゃないんですよ。

立場でその感覚も違います。

営業マン・・・買った時(又は5年以内)

購入者・・・ずっと

そもそも家賃保証って数年に1度必ず見直しがあります。

その時に大幅に下がってたら困りますよね。

 

それと購入金額についても問題があります。

金融機関は利回りを逆算して融資金額を決定する事が多いです。(利回りだけじゃないですが)

その利回りを決めるのは販売会社の設定賃料です。

そもそもシェアハウスの賃料相場自体が曖昧なんですけどね。

簡単に言うと

設定賃料が高ければ融資金額が増えるわけです。

販売会社は融資金額が大きければ大きいほど利益が出せる仕組みがここにあります。

 

例えば・・・

10部屋のシェアハウスで銀行の融資利回りを7.5%とした場合。

①設定賃料5万円のケース

50,000×10部屋×1年=600万円/年間

600万円÷融資利回り7.5%=8,000万円/融資額

②設定賃料と6万円のケース

60,000×10部屋×1年=720万円/年間

720万円÷融資利回り7.5%=9,600万円/融資額

その差はなんと1,600万円!

ケースは色々とありますが仕組みはこういうことです。

だから設定賃料が崩れた時の破壊力が強烈なんです。

実際に販売会社が早々に賃料保証をしてくれなくなったケースもありました。

販売価格はこうした銀行の融資金額で決められるんです。

前編で書いた土地代+建築費+・・・

原価を元にして決められている事ではないんですね。(この話は細かくなるのでこの程度にしておきます)

それともう一つ大事なのが、

シェアハウス経営の前提が 『満室』 だったらということ。

ここを忘れがち。

賃借人から見ると、シェアハウスは少額で入居しやすく、退去もしやすい。

その分入居者の回転がはやいです。

共同生活ですから、人によって合う合わないがあります。

1人でも問題な人間がいると、みんな退去してしまう事も有り得ます。

そうなると収支が回らなくなり、銀行の支払いが滞る。

これがシェアハウス投資のリスクです。

販売業者も当初の家賃保証をしていたら自社の利益を食いつぶす事になるのでいつまでも高い賃料で保証を行うわけには行きません。

こうした問題は今後ますます出てくるでしょう。

先日のニュースは氷山の一角。

お気を付けくださいね。

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

 

問題のシェアハウス投資 (前編)

おはようございます。

このブログ

だいぶご無沙汰しましたね。。。

さてさて、、、そんな久々のブログの今回はシェアハウスについてです。

つい先日ニュースになりましたね。

そして本日の日経新聞にも出てました。

ニュースをご存知ない方はこちら⇒https://www.asahi.com/articles/ASL2N4D9ZL2NULFA014.html

5年くらい前からシェアハウスが投資商品として市場に出回るようになり

中小の業者が中心になって販売しています。

この中小の業者さんのほとんどが創業数年の会社。

一気に業績を伸ばした会社もありあす。

特徴としてはもともと大手投資マンション会社出身の営業マンが独立して

後に仲間を引き抜いて集まった集団。

各々に顧客がいるので、そのお客さんにシェアハウスを売りつける手法です。

 

弊社にも仲介業者さんから販売用のシェアハウスの紹介がありましたが、弊社では扱いませんでした。

なぜなら想定賃料と利回りが高すぎるから。

弊社が管理会社という立ち位置で賃料相場を見てきているので、賃料設定については高い確度で鼻が利くから分かるんです。

それに商品として出始めたばかりで、自力でマンションを開発できない業者がみんな飛びついて売り始めたのも知っています。

シェアハウスは一般的な戸建てと同じように建築し、できるだけ部屋数を多く設計します。

建築としての敷居はとても低く、戸建てが建てれる場所ならどこでも建築可能。

用途地域や容積率がほとんど関係ないのでマンションとは比べ物のにならないくらい『商品』としていくらでも建築できます。

ここが一番の懸念材料として弊社では扱わないと判断しました。(他にも理由はありますが。。。)

 

そして価格にも問題があります。

この価格って買った人は気づかない『裏事情』があるんです。

一般的には土地代+建築費+販売経費+利益=販売価格となります。

新築の戸建てであれば周辺でいくらくらいで販売されいるかちょっと調べれば分かるので相場がつかみやすいですよね。

でもシェアハウスとなると外見は同じでもまったく違う『商品』となるので比べるものがない。

ここが『ミソ』なんです。

シェアハウスと新築戸建てで違うものといえば

①部屋数

②水回り設備の数

③家電の数

④備え付けの家具

⑤各部屋の鍵の数

ざっと上げるとこんなものでしょうかね。

部屋数や設備を増やすと大工の手間が増えます。

材料や配管工事、電気工事も増えます。

建具(ドア)の数が増えればその分コストが増えます。

新築住宅と比べて増えるのは家具や家電も含めて金額としては1割~2割程度ですかね。

規模によって違いますので幅があります。

じゃあどこが『ミソ』なのか?

それは 『賃料設定』 が価格に大きく影響しているということです。

これは販売の仕方にも関係してくるので、とても重要です。

ではどのように影響するのか?

ちょっと話が長くりそうです。

ということで、これは次回にしましょう。

次回【後編】は月曜日を予定しています。

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

入居審査はスピードと柔軟性の2つが大事

おはようございます。

繁忙期も終盤となりました。

やはり人が動きますね。

なんだかんだと忙しくなります。

 

さて今回は入居審査の対応についてです。

この時期のファミリーマンションは転勤の方からお申し込みをいただく事が多いのですが、

大手企業となると賃貸借契約をアウトソーシングして『社宅代行会社』を入れている企業が多いですね。

社宅代行の会社によっても違いますが、最低1週間前までに契約書を発行してくださいなんて規定があると大変です。

先日は申込みが入った日がその前日の夕方っていうのもありました。

普通に考えたら間に合わないです。

絶対無理。

殆どが分業制ですもん。

仕組みの問題です。

 

審査の順番を並んで待つ申込書

審査する部署

契約書を作成発行する部署

清算書を作成する部署

手続きの窓口になる部署

それぞれの部で必要な決済印

社内で行方不明の決済者

過ぎ行く時間

止まった書類

進まぬ手続き

過ぎ行く時間

間に合わない契約

申込キャンセル

残念なオーナー

繁忙期終了

下がる家賃

残念なオーナー

空室が長引く

残念なオーナー。。。

 

こういう事が実際に起こります。

大手管理会社特有の分担制による機会損失です。

特に繁忙期を過ぎたファミリーマンションは圧倒的に分母の数が減るのでキツイです。

みなさん、お子さんの入園、入学、転校手続きなど事情があります。

多少家賃が高くても、そこに間に合うかどうかが重要だったりします。

引越しの日にちを既に段取りしてる方もいます。

そうなるとその日までにルームクリーニングを間に合わせなくてはなりません。

いちばん忙しい時期にクリーニングの段取りを組み直す事も必要です。

無理です、というのは簡単です。

でもそうすると入居の機会を目の前で逃す事になります。

オーナーにとっては避けたいですよね。

だから入居審査や手続きにスピードが必要となるわけです。

スピードだけではありません。

そこに柔軟性をプラスしないとダメです。

入居者の意向だったり、オーナーの都合だったり、業者の手配だったり、いろいろです。

 

なんというか、契約を取りに行く意気込みです。

これが必要です。

この申込を決める!という意気込み。

タイトなスケジュールな時はこれが大事です。

一度の機会損失が空室を長引かせる事もありますので、タイミングは大事にしたいですね。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

『自主管理』の危険性について②

みなさんおはようございます。

最近は挨拶できない人が増えてるみたいですね。

商店街のおじさんが言ってました。

うちの子供には大きな声で挨拶するようにしろと言ってます。

きちんと挨拶できれば世の中生きていけます(笑)

お互い気持ちいいですしね。

 

さて、今日は前回の続きです。

前回は自主管理のリスクである空室の長期化について書きました。

今回はもうひとつのリスクである滞納についてです。

 

じつは滞納といってもちょっと語弊がありまして

今回の内容は滞納が出たときに保証する賃貸保証会社の利用と入居審査についてなんです。

 

最近の賃貸募集で『保証会社加入必須』というのをよく目にすると思います。

以前は親族の連帯保証人が必須でしたが、時代は変わり、景気も変わり、世代も変わり、価値観も変わり、仕組みも変わり・・・

そんな変化の中で賃貸の入居審査で主流となっているのが『賃貸保証会社』

賃貸保証会社というのは不動産業者や管理会社と『保証業務協定』を締結しています。

業者は賃貸保証会社を選んで利用できるわけです。

 

一方、自主管理の個人オーナーは直接契約出来る保証会社が限られてくるので、数も大幅に減ります。

不動産業者や管理会社のみ保証業務協定を契約する賃貸保証会社も多いです。

では賃貸保証会社と契約していない自主管理物件の場合どうなるかというと、、、

募集を頼んだ不動産会社がお付き合いしている賃貸保証会社を利用するケースが多いでしょう。

 

こうした自主管理物件の場合に起こる滞納によるリスクというのは、賃貸保証会社それぞれの仕組みにも関係してきます。

 

例えば賃貸保証会社が集金するケース

これは入居者から賃貸保証会社が集金を行い、入居者からの家賃入金の有無にかかわらずオーナーには決まった期日に入金があります。

家賃の入金確認が簡単な反面、賃貸保証会社の経営状態が非常に重要です。

万一倒産した場合は、入金が無くなるだけではなく保証人の居ない賃貸借契約となってしまします。

 

次に入居者からオーナーの口座に家賃を振り込んでいるケース

この場合、オーナーは毎月の家賃が入金されるのを確認する必要があります。もし、賃料が遅れている入居者がいれば家賃保証会社に代位弁済を行ってもらう請求をしなくてはなりません。

この代位弁済請求というのが厄介で、この請求には1週間程の期日があり、その期日を過ぎると保証してもらえない事があるのです。

我々管理会社であれば業務の一環となっているので請求が遅くなることは無いのですが、自主管理の場合はオーナーが請求をしないといけません。

オーナーは家賃が遅れると入居者へ連絡し、入居者から〇〇日には払うから待って欲しい・・・

こう言われて、優しいオーナーは待ってします。

そして待ってるうちに請求期日が過ぎてしまい、結果として更なる滞納を増やしてしまうケースも多いわけです。

自主管理の場合、物件が自宅の近くだったり同じ敷地だったりするケースが多く、いわば入居者も顔見知りのご近所さんとなるわけです。

そうすると待ってあげちゃうオーナーが多いんですよね。

 

でもですね、、、

家賃が遅れる滞納者は、『謝るプロ』です。

催促される日にちを延ばしたいだけの人も多い。

ですから滞納には事務的に対応しないといけません。

その為の賃貸保証会社です。

個人の方が賃貸保証会社と直接お付き合いする場合、複数社とお付き合いすることも少ないでしょう。

賃貸保証会社は各社それぞれ審査基準が違います。

Aでは通らずBでは通る。。。

こんな事は多々あります。

入居率を上げるにはやはり1社だけでは厳しいですね。

 

そして大事なのが入居審査です。

個人オーナーは入居審査のノウハウが無いので不動産業者や賃貸保証会社が通るかどうかに頼る場合が多いでしょう。

でもちょっと問題があったりします。

というのも、募集を依頼した不動産会社に入居審査を頼む場合でも審査基準がユルユルな場合が多い。

なぜなら、審査を通さないと自社の収入にならないからです。

あとはオーナーのリスクなので知りません、という立ち位置です。

だから賃貸保証会社の審査が通ればそれでいいわけです。

入居者の内容はあまり問題にしない。

これって問題なんですよ。

ちなみに似たような審査を行っている賃貸管理会社も多いですからね。。。

 

賃貸募集を行っていると在籍会社を利用した水商売・風俗系の申し込みもあります。

審査基準が特になく、賃貸保証会社任せだとここを見抜けない。

弊社にもそういう申込が入るときがあります。

この場合、弊社の入居審査ではNGを出します。

このNGについては全部が全部では無いです。

なぜなら専業の水商売・風俗かどうかも審査に関係するからです。

怪しいのはすぐ分かります。

そして入居させたらどうなるかも予想が付きます。

それでも状況によって独断で断ることはしません。

なぜか?

オーナーによってはすぐにでも入居してもらわないと困ってしまう方もいます。

ですから弊社での審査がNGになった理由を説明して、最終判断をオーナーに確認します。

オーナー判断で入居させるとなった場合は、滞納時の賃貸保証会社のシステムを説明します。

賃貸保証会社によって滞納時のシステムは各社様々。

滞納賃料は保証してくれますが、裁判に移行する手続き上、賃貸保証会社によっては入金を3ヶ月ストップするところもあります。

もちろん最終的には3ヶ月分入金されるのですが、ストップするこの3ヶ月間はオーナーに家賃が入りません。

要するにローンの支払いを家賃でできなくなるということです。

これが耐えられるかどうかも重要になるわけです。

 

賃貸管理って集金と送金をしてるだけというイメージがあるかもしれませんが、意外とノウハウが必要です。

それに建物が古くなればなるほど管理は手間がかかりますよね。

賃貸経営は様々なリスクを上手くコントロールする事が成功の秘訣です。

他の会社は知りませんが、弊社ではオーナーに代わってリスクコントロールを行っています。

このリスクコントロールの8割は『入居審査』で決まります。

賃貸市場は競争が激しくなっています。

その中で稼働率を上げるために重要なのは微妙な内容の申し込みをきちんと交通整理して、安全な形で入居まで持っていく入居審査のノウハウです。

どこでも審査がクリア出来る内容の人は審査も簡単ですから。

 

自主管理の方

 

ご検討くださいませ。

 

 

ではまた。。。。