先日、ご家族が都内のマンションを経営されているという御子息さんと食事をする機会がありました。

何度かお会いしたことはあるのですが、一緒に食事をするのは初めて。

話すのも初めてだったので、お相手も僕の仕事を知りません。

世間話や家族の話などもして楽しい時間を過ごしていました。

たまたま仕事の話になり、私が不動産管理の仕事をしていると言うと、その方が言うんです。

 

｢管理って大変ですよね・・・」

 

「実はうちの父はマンションを持っているんです。」

 

「バブルの時に建てて借金もまだまだ・・・。」

 

｢両親はマンションの上に住んでいるんですけど自分で管理をやってるんですよ。」

 

「以前は管理会社を入れてたんですけどね。」

 

｢管理会社に払う費用も高いので・・・」

 

｢だから管理会社を入れずに全て自分でやってるんです。」

 

「でも父ももう歳なんで、いつまでも出来るわけじゃないから・・・」

 

｢一応、いろいろ考えておかないと、と思ってるんですよ。」

 

「でも、賃貸経営って裁判とかもあるじゃないですか？」

 

「ホント、ああいうのも大変ですよね。。。」

 

「敷金返せとかいう裁判もやってますよ・・・。」

 

 

 

なるほど・・・

 

この話し方からすると、裁判も一度や二度ではなさそうですね。

 

敷金返還裁判については他の方からも聞いたことがありますが、

意外と苦労されているオーナーも多いのでしょうね。

 

でもなんでこんなトラブルが起こるんでしょう？

 

我々が管理をしている物件で、今まで一度も敷金の返還裁判を起こされたことは無いんです。

当然ながら、私たちもこうしたトラブルも想定してます。

想定しているからこそ対策をしています。

この対策に重要なポイントがあるんです。

 

今回は特別にそのポイントとなる簡単な秘訣を教えましょう。

簡単だけどとっても重要です。

 

なぜなら　『裁判』　は時間とお金が無駄になりますから。

手間はかかるし、運営コストが上がってしまう。

結果、年間の収益率が悪くなりますもんね。

 

前置きが少し長くなりましたが、ポイントは簡単です。

ではそのポイントとは・・・

 

『重要事項説明書』

 

ここです。

これだけ。

 

ちょっと何言ってるの？

そんなのうちのマンションでも不動産屋に任せてちゃんと作ってるよ。

 

そう思う方もいらっしゃいますよね(笑)

 

でもポイントはその中身なんです。

 

多くのマンションオーナー（アパートオーナー）は街場の不動産屋さんに

入居者付けをお願いていると思います。

 

今回の方のように古くからマンション経営をやっている方ならお決まりの不動産屋さんがいますよね？

そして入居者が付いた暁には一ヶ月分の賃料を『広告費』として不動産屋さんに渡していると思います。

 

賃貸の仲介を生業にしている業者さんは、この『広告費』を目当てに

オーナーさんに管理物件を任せてもらえるように営業します。

そして自社で入居者を付ければ仲介手数料も別途入居者からいただくので収入が倍になります。

これを目的にしているのは大手も街の不動産屋さんも同じです。

 

おそらく重要事項説明書と契約書についても、その仲介会社が用意しているものでお願いしている方が多いと思います。

ということは・・・

ごくごく一般的な内容で当たり障りのない契約になっていることでしょう。

なぜなら

この重要事項説明書と契約書はトラブルを前提にして作られていないのです。

多少の語弊は有るので言い直すとすれば・・・

 

『敷金返還裁判』　を想定して作られていない。。。

 

といったところでしょうか？

要するにボカシた内容が多いんです。

 

よく、クロスの貼り替え負担について金額が高いというトラブルが起こるケースがあると思います。

一般的な重要事項説明書ではこのクロスの負担について明確には書いていません。

 

経年変化は除いて・・・とか

傷や汚れは入居者の負担で・・・とか

 

簡単に書くとこの程度です。

 

この負担の範囲が、壁面単位なのか傷をつけた一部分だけなのか？

㎡あたりの金額はいくらなのか？

タバコの汚れはどういう規定になっているのか？

あなたが貸しているマンションの重要事項説明書には書いてますか？

東京都内の物件ならば『賃貸住宅紛争防止条例』の説明書においても特約事項を明記していますか？

 

ここなんですよ。

とーーーーーーーーーーーーーっても重要なのが！

 

『賃貸住宅紛争防止条例』は

原状回復の範囲や考え方の説明を義務付けたものです。

あくまでも考え方を説明する義務です。

 

トラブルが起こって仲介業者へ聞くと、仲介業者もきちんと説明をしていると言うでしょう。

 

ではなぜトラブルが起きるか？

 

『この物件では』

 

という前提での作成を行っていないのです。

終始一般的な考えの説明で終わっています。

 

ただしトラブルを避けたいのであれば

『この物件では』を前提に作成しないと意味がありません。

 

ここの説明を入居者へきちんとすることが、トラブルを事前に回避する最大のポイントです。

 

特に負担の割合や金額については事前に告げることで、入居者も納得します。

聞いていないことを後から言われるからトラブルになるのです。

 

そして全てが疑心暗鬼となり、自分が騙されているのでは？ボッタくられているのでは？

と不信感を募らせるのです。

 

ですから最低限下記の３つはきちんと明記するべきです。

ルームクリーニングの負担と金額

クロス貼替えの負担の範囲と金額

タバコを吸った場合の負担の範囲

 

細かい点はまだ有りますが、この３つがトラブルになるポイントなのできちんとしておきたいですね。

 

賃貸は、契約するはじめの段階がとっても重要です。

そして書類一つで劇的にトラブルが減ります。

この書類については入口である『重要事項説明書』がとても大事です。

そしてあと　２つ　重要な書類が有ります。

 

その書類についてはまたの機会に・・・。

 

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

もしあなたがお願いしている管理会社からの入金が遅れるなら、すぐに危機感を持ったほうがいいでしょう。

管理会社からの入金が遅れるには、いくつか理由があります。

 

■　入金が遅れる理由

１　銀行への送金データを送る際に、何らかのエラーが起こった。

２　管理会社がお金を使い込んでいて、送金するお金が足りなくなった。

３　サブリース会社からの入金が遅れていて、管理会社への入金がない。

４　管理会社が家賃保証を行っていて、保証賃料が実賃料を上回ってしまった（赤字の保証になっている）

 

では次に具体的な状況とその危険度を教えましょう。

 

１　銀行への送金データを送る際に、何らかのエラーが起こった。

まず送金データに関しては、ごくごく稀にエラーが出るときがあります。

管理会社は大量の物件をシステムで管理しています。

送金業務は、入居者からの家賃入金のチェックを終えてから送金データを一度に作成し、そのデータを銀行へ送るようになっています。

このデータを送金する際、何らかの理由で｢取りこぼし」が発生することがごくごく稀にあります。

詳しい原因が分からない場合も多いので一概になぜかとは言えませんが、システム側でのエラーであることは確かです。

これは銀行の統廃合などで管理システムのバージョンアップが行われたりするので、そうしたことも原因のひとつなのかも知れません。

ただし、全件が遅れるということはなく、一部のエラーで特定の方、または数名だけがデータの作成ができていなかった・・・

という具合です。

 

中には違う理由で家賃送金が遅れているにも関わらず、『システムエラー』で遅れることを言い訳にする管理会社もあります。

ではどのようにして本当か嘘かを判断するか？

 

あなたが気づいて連絡した場合、

 

『当日』　もしくは　『翌営業日』　に入金があるかどうか。

 

我々管理会社は家賃送金が遅れた場合に、家主にどれだけ迷惑がかかるか知っています。

ローンの支払い、管理費・修繕積立金の引き落とし、固定資産税等の引き落とし・・・・

だからシステムエラーで遅れた場合は　『即入金』　が鉄則です。

 

基本的な危険度はそれほど高くはないのですが、翌営業日までに入金がない場合は危険度が一気に高くなると考えてください。

もし、担当者が不在だったり、折り返すと言って連絡がなかったら、それはシステムエラーではなく、別の理由だと疑ったほうがいいでしょう。

 

２　管理会社がお金を使い込んでいて、送金するお金が足りなくなった。

これはシンプルで分かりやすい理由です。

ただし、使い込んだとは言いませんね。

入居者からの入金がまだ入っていない・・・とか

担当者が不在・・・とか

まずは時間稼ぎをします。

入金の順番はというと・・・

 

連絡の　『しつこさ』　で決まります！

 

嘘みたいな話ですが本当です。

対応が面倒なオーナーには早く入金します。

こういう場合は送金が遅れている他のオーナーからの問い合わせにも対応しなくてはなりません。

とくに電話の対応が事務の女の子だったら、そんな電話対応ばかりでもう泣きそうになっているはずです。

回収するにはとにかくしつこく連絡することです。

こうのような状況になった場合は即座に管理会社を変更したほうがいいでしょう。

危険度は高いです。

一度くらいの遅れなら・・・

な～んて思っていたら、もう二度と入らないかも知れませんよ。

 

３　サブリース会社からの入金が遅れていて、管理会社への入金がない。

これも分かりやすい理由ですね。

まぁ、ここまで正直には言わないでしょうけど・・・。

賃貸借契約の中で、サブリース会社が借り上げている部屋があります。

あなたとの賃貸借契約ではサブリース会社が借主となり、サブリース会社はそれよりも高い賃料で転貸（又貸し）します。

その転貸した金額が高ければ高いほど、サブリース会社は収益が上がる仕組みになっているのです。

 

ここで問題なのが、サブリース会社が倒産したら・・・

 

サブリース会社にも経営リスクがあり、あなたから一定の賃料で部屋を借りているので、毎月の賃料は発生します。

ですから転貸する際には常に高い家賃で借りてくれる入居者を確保しなくてはならないのです。

この入居者の質ですが、わざわざ相場よりも高い賃料で借りる入居者なわけですから、ワケ有りの入居者が多くなります。

他の賃貸物件では断られてしまう人や、いわゆる風俗、水商売などと言った方々も多い。

優良な入居者を確保しているまともなサブリース会社もあるでしょうが、本当のところはわかりません。

ここはブラックボックスです。

 

サブリース会社が倒産すると家賃が入らいないばかりではなく、入居者との賃貸借契約書もどうなっているのかわかりません。

当然ながら入居者情報すらまったく分からなくなってしうのです。

さらには、入居者が居るのかどうかもわかりません。

こうなると厄介です。

私たちがサブリース会社が借りている物件の管理を嫌う理由はここにあります。

最低限、又貸し先の賃借人の内容は把握しときたいですね。

ただし、入居者が短期間で入れ替わっていたらまた分からなくなってしまいますが。

それと大抵の場合、分譲マンション単位でサブリース契約になっているので、サブリース会社の倒産で一気に何十部屋と家賃が滞ってしますのです。

あなたの部屋の契約書が、もしサブリース会社が借主になっているなら、入居者情報を確保しておかないと危険度はかなり高いです。

 

４　管理会社が家賃保証を行っていて、赤字になっている

マンションの分譲を行っている会社に多いケースです。

分譲と同時に数年間の家賃保証をする会社が多いですが、この家賃保証にカラクリがあることが意外と知られていません。

 

新築のマンション１室を購入するマンション投資を行う際に、賃料を調べて買う方はほとんどいません。

主に営業マンが用意した　『賃料表』　を信じて購入しています。

でもここ数年で詐欺まがいの賃料表で販売しているマンションも増えてきました。

入居者を集めやすい新築時に、敷金や礼金を無くして賃料を高くしているんです。

 

賃料収入が高くなるので、販売するときの収支は悪くありません。

でも入居者が入れ替わって再募集すると・・・

１０，０００円くらい賃料が下がるケースも多々あります。。。

 

ではこれを販売会社が保証していたらどうでしょう？

 

１０，０００円くらい負担してマンションが売れるなら・・・

これが販売会社の基本的な考え方です。

 

１年で▲１２万円

５年で▲６０万円

 

でもマンションが売れて４００万円儲かるならどうでしょう？

 

たいして痛くもないですよね？

 

じゃあ、なんで遅れるのか？

 

 

答えは・・・

 

 

『売れなくなったから』

 

簡単な話です。

 

売れてる時は痛くもなかった家賃保証が、後からボディブローのように効いてきたのです。

会社を運営する固定費や販売管理費は売れなくてもかかります。

そして出るお金が収入よりも多くなった時に家賃を使い込むのです。（家賃が遅れる原因）

初めは入金がずれている分だけ。

入金があればすぐに穴埋め。（家賃を遅れて払う時期）

となるのです。

 

こうしたことが繰り返され、いずれは金額が大きくなり支払いできなくなってしまう。

あなたの物件を管理している会社がこうした事業モデルであるならば、入金が遅れるどころか入らなくなるのは時間の問題です。

よって危険度はかなり高いです。

 

こうした目安を知っているのと知らないのとでは、行動を起こすスピードが変わるでしょう。

危険度を書きましたが、管理会社が具体的に遅れる理由を言うわけもないので、オーナーからするとわからないかもしれません。

でもその会社の対応怪しければ間違いなくいずれは家賃が入らなくなると疑った方が賢明でしょう。

 

ポイントは・・・

家賃が入らなくなる前に管理会社を変えること！

ちょっとの遅れが家賃回収を不能にします。

状況を冷静に分析すれば会社の状況はすぐにわかります。

 

ただし・・・

大手の管理会社はこうした事情はわかりません。

なぜなら、業界が違うんですね。

大手はファミリーが住むための分譲マンションを販売し、

転勤やその他の事情で家を貸す方のための管理です。

 

それと賃貸仲介会社が行う賃貸管理もできません。

貸すのが仕事です。

仲介が収益源です。

見てる方向が違うんです。

 

同じ業界でも販売をメインに行っている業者であれば基本的に同じです。

意味がありません。

 

管理会社でも色んな種類があるので難しいのですが、不動産投資に慣れている管理会社がいちばんです。

なぜなら業界の噂（情報）も入ってきますので、その会社の状況がある程度わかるんです。

 

あなたのリスク回避の参考にしてみてください。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸経営でもっとも避けたいものは『滞納』です。

なぜか？

時間も労力も費用もかかり、良いことが一つもないんです。

賃料が入らなければ収益性が下がり、賃貸経営を圧迫してします。

マンション一棟やアパート一棟であれば分散できるので、なんとかやりくりできるかも知れません。

これがマンションの1室であればどうでしょう。

家賃は入らないのに、借入金の支払いや管理費、修繕積立金といった支出は必ずあります。

投資用マンションは収支がトントン、またはマイナスのケースが多いので致命傷になりかねません。

それくらい滞納というのは賃貸経営にとってはマイナス要素が大きいんです。

 

そしてさらに厄介なのは、長期化です。

これは滞納の長期化というより、入居者を強制退去させるための期間。

おかしな話かと思いますが、滞納が始まってから数か月しないと、裁判をしても強制退去させることができないのです。

現在の日本の法律で、借家人は相当守られている状態です。

 

滞納が発生して強制退去をするには、目安として4か月程度の連続した滞納がないとなかなか裁判所は認めてくれません。

そしてここから裁判を行うとなると、弁護士費用や印紙代、諸々の費用と時間がかかるんです。

仮に裁判で判決が出たとしても、強制執行するための手続きがさらにあります。

 

判決をもとに明け渡し請求を行わなくてはなりません。

この明け渡し請求が裁判所に認められてはじめて強制執行が可能となるのです。

そしてこの強制執行ですが、裁判所の執行官の立ち会いが必要になります。

万一入居者がいない場合も想定して、開錠するために鍵屋さんも呼ばなくてはなりません。

荷物の搬出には引越し屋さんが必要です。

 

もし入居者が居なかったらなおさら面倒です。

なぜならこの荷物を保管する場所の確保が必要となるからです。

こうした執行にかかる費用は少なくとも50万円以上は必要です。

なぜなら単純に荷物を搬出すればいいという訳ではなく、荷物の目録を作りながら行うからです。

これは入居者が後々になって〇〇が無くなったというトラブルを防ぐため。

きちんと荷物のチェックを行わないと、たちの悪い入居者は損害賠償請求を行う可能性があるのです。

 

家賃も払わずに損害賠償請求までされたらたまったもんじゃありません。

費用は部屋の大きさや荷物の量によって変動するので、平気で100万円を越える費用が発生することもあるのです。

この時間とお金の損失は多大なもの。

法的な手続きを行うと賃料が入ってこないだけでなく、このような費用も発生する。

夜逃げしたかどうかわからないケースでは、貸室への立ち入りにも気を付けなくてはなりません。

下手に入ると、住居侵入で警察に捕まります。

貸している方がこんなにも気を使うのはおかしいと思いますが、これが現実です。

強制退去はこうした経緯を経て、初めて完了するのです。

 

さらにこれだけで安心できません。

新たな入居者を募集するに当たり、このままでは部屋を貸し出すことはできません。

今度は貸し出しを行うための室内の原状回復が必要です。

 

原状回復費用も部屋の広さによって変わりますが、何十万円とかかります。

大抵の場合、強制執行をするような部屋は使い方も荒く、壁もボロボロだったり、床には煙草の焦げ跡があったりと・・・

間違いなく数万円の世界ではないです。

 

壁紙の貼り替えや室内クリーニング。

設備に問題があれば交換費用などがかかります。

このような費用負担が貸主に発生してしまうというのは、賃貸経営の最大のリスクです。

 

だから入居者の審査を安易に行ってはいけないのです。

保証会社がついているから・・・

確かに保証会社がついていれば安心できる部分があるでしょう

では、この保証会社が倒産したらどうなるでしょう？

考えただけでもドキドキします。

 

予想がつかない部分も確かにあります。

でも、保証会社ありきの入居審査はやめた方がいいでしょう。

本人の支払い能力なども重要です。

まずは本人が重要。

そして万が一の保全をどうとるか？

ここが重要なのです。

 

家賃の滞納がどれだけ賃貸経営にとって厄介なことか。。。

最も避けたいのはこうした理由があるのです。

 

しかもこのような問題は急に訪れます。

多くの家主さんに言えるのは、『困ってからでは遅い』ということです。

何故なら私たちへ依頼は、ほぼ１００％困ってから来ます。

困ってから弊社を探し当て、連絡をいただきます。

もう少し早ければ違った対応ができたのに、どうしてもワンステップ遅くなってしまう。

賃貸管理は奥が深く、各社で対応もさまざま。

こうしたケースを大手に頼むと、まず引き受けてくれないでしょう。

ようするに面倒なことをやらずに、問題ない物件を扱っていた方が商売としては率がいいからです。

 

家主が困ったときに力を発揮するのが本当に力のある管理会社だと思うのですがね・・・

 

 

 

ではまた。。。