おはようございます。

前回のブログからだいぶ経ってしまいましたね。。。

この時期は繁忙期

そして確定申告シーズンです。

何かと業務のボリュームが増える時期でもあります。

遠まわしにブログを書かなかった言い訳を書いてます(笑)

 

さて今回は、先日行った塗装工事が完了しましたので、前回の続きです。

 

かれこれ1週間前に完了しましたが、バッチリ綺麗になりました。

壁から剥がれ落ちた物干し金物も、下地からやり直して再度取り付けました。

今回は屋根から外構までまるまる塗装したわけですが、これはやって大正解だと思います。

 

雨漏りの原因となる箇所、怪しい箇所は重点的にコーキングも行ってます。

塗料も弾力性のある塗料を使いましたので、ちょっとした揺れなどにも塗料自体が伸びるので外壁が割れにくくなってます。

やはり戸建ては定期的なメンテナンスが必要ですね。

　　

補修した物干し金物

柱の腐食があったため、４０ｃｍくらい下まで開口をして大工さんが柱をコの字にノミで掻き込み、新しい木材をはめ込みます。

その上にラスカット（モルタルの下地になるよう処理された合板）を貼り、モルタルを塗ります。

そしてモルタルが乾いたところで塗装です。

大きさとしては小さな補修でも手間はかかります。

　　　　

屋根の塗装と棟金物の板金工事

ここは下地の木がすでにパリパリの状態だったので、下地の木部と古い棟金物を全て交換

取れたのは一部ですが、工事する板金屋さんの手間賃って大きくは変わらないのですべて交換する方が良いです。

材料費が多少かかったとしても、それは大きな金額ではないですし、今後屋根に登ることも無いでしょうから、前回風で吹き飛んでたことを考慮するとやはり安心感が違います。

　

塗装が完了した外観

 

この物件は３階のバルコニーの床下がリビングになっているので、今回は床も塗装して全体的な防水効果を高めています。

写真はありませんが、バルコニー横にある排水もある程度の勾配が取れているので、水も溜まらずにスムーズに排水しますね。

ここの勾配が取れてないと水が溜まりやすく、雨漏りや内部の腐食の原因になります。

今回、バルコニー面はイミテーションストーン（石目調）になっているので、塗っていません。

ここを塗りつぶしてしまうと建物自体が安っぽくなります。

汚れもあまりなかったので、極力塗らないほうが見た目がいいですね。

 

ひとまず工事関係が落ち着いたので、この繁忙期を乗り切って次のプロジェクトを進めたいと思います。

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

 

おはようございます。

管理している戸建ての塗装工事がスタートしました。

築２０年弱の建売住宅です。

 

この物件の物干し用金物は、掃き出し窓の両サイドの外壁に取り付けてあるのですが

なんと片方が外壁ごと落ちちゃったんです。。。

 

ありえない光景に驚いたのですが

原因は雨漏りによる柱の腐食です。

サッシを留めるのに両サイドに柱が入っているのですが、手抜き工事で防水をきちんとやっていなかった為に起きた事故です。

 

 

 

入居者も物干しが使えないと困るので、一応の応急処置で対応しました。

 

 

 

 

 

 

 

 

外見は綺麗なんですけど、中は見てみないと分からないですからね。

『結婚相手と家は中身が大事』

よく言ったもんですね～

まぁ、聞いたことないですけど(笑)

 

この戸建て住宅

入居者の奥さんに聞くと、そのほかにも雨漏りがあるとのこと。。。

先ほどの柱は雨で腐食してフワフワのパリパリ状態。

手でほじれます。

幸い全部まではいって無かったので、補修すれば問題なさそうです。

 

雨漏りはどこからか雨が侵入して起こるわけですが、サッシ周りと外壁、屋根は怪しい箇所です。

特に戸建ての場合は、外壁の材料によっては経年により亀裂が入り、そこから雨が入ることがよくあります。

サッシ周りも雨が溜まりやすい箇所なので、家を建てるときには防水をきちんと行わなくてはなりません。

また、屋根の材質についても経年で表面の塗料が劣化したり、結露により野地板が腐食する場合があるので、ある程度の年数が経ったらメンテナンスが必要です。

目安となるは北側の屋根の苔

陽が当たりづらく湿気が溜まりやすいので、カラーベストやコロニアルといった屋根材は経年で苔が出ることが多くあります。

この苔にも水分が溜まるので、苔が多く出てくると屋根材の裏にも水分が回る可能性があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

陽が当たる南側の屋根と比べると全然違うので、一目瞭然。

屋根の下地材は結露やこうした水分で腐食する事があるので、やはりメンテナンスは必要ですね。

今回のお宅は今までそうしたメンテナンスを行っていないのと、そもそもの工事が手抜き工事のオンパレードだった為に、起こってしまった事が推測できます。

既に建てた業者が倒産しているとの事ですから、お金に忙しかったのでしょう。

そして更にビックリしたのが、屋根の頂点に付ける棟金物が無くなってる・・・

知らぬ間にどこかへ飛んで行ってしまったみたいです。

 

 

 

 

 

 

 

ここも良く見ると通常より短いビスで留めてあったので弱かったのでしょう。

今回の雨漏りに伴う塗装工事で発見できたのは不幸中の幸い。

知らなかったら屋根が腐って大掛かりな工事になるとこでした。

ちなみに、お隣の屋根の棟金物も浮き上がってますので時間の問題で飛びそうです。

 

 

 

 

 

 

 

今回は屋根も壁も全て塗装し、雨漏りを防ぐのが狙いです。

特にサッシ周りからの雨の侵入には警戒しなくてはなりません。

壁の亀裂にも強い弾性塗料を使い、コーキングもバッチリやります。

塗装も壁とサッシの隅までではなく、立ち上がり部分まで多めに塗ります。

これが雨の侵入を防ぐ塗装のポイントです。

 

それにしてもこの時期の外って高いとこだと風がダイレクトで寒いっす。。。

自然に鼻水が出ています。

やっぱり暖パンと極暖が必要ですかね。

ユニクロへ行きますわ。

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

さて、前回お伝えしましたリフォームプレジェクトの続きです。

すでにボロボロの物件だということはお伝えしましたが、簡単な概要もお伝えしようと思います。

 

山手線の駅から歩いて６分の場所に建つこのマンション。

構造は鉄骨造。

１階には店舗が入り、２階から４階までが住居となっています。

エントランスもなく、吹きさらしの鉄骨階段。

メンテナンスもきちんと行われていないので、見た目

もボロボロ。

 

 

雨漏りも発生している。

 

共有部分の照明は１フロアしか点かず夜は薄暗い。

その為か、入居中の１部屋は電気を点けっ放しで仕事に出かけてる模様。

窓からの明かりが唯一の頼りといった感じです。

 

もともとの間取りは各フロア１DKタイプと２DKタイプの２部屋。

 

風呂はバランス釜で、賃貸中の部屋は１ＤＫが賃料６５，０００円、２ＤＫが７２，０００円です。

住居用６部屋のうち２部屋が賃貸中でしたので、残りの４部屋全てをリフォームしました。

 

 

 

 

入居中の部屋の設備に関しては中が見れませんので分かりませんが、

空いてる部屋と同じく和室にバランス釜のお風呂かと。。。

 

 

 

 

家主さんへのリフォーム工事提案時の目標家賃は１０，０００円アップに設定。

実際は１ＤＫ（約24㎡）で１５，０００円前後、２ＤＫ（約32㎡）で２０，０００円以上もアップする事に成功したのです。

一般的によく行われるリフォームは、空室率の改善と原状の賃料維持を目標にすることがほとんど。

それなりに費用はかかりますが、ほとんどの場合、やはり相応の効果と言ったところでしょうか。。。

根本的な事に気付かない限り、効果は短命で終わります。

費用をかけたのに効果が上がらないという場合、費用のかけ方が間違っている場合がほとんどです。

 

ではなぜ今回のリフォームが大幅な賃料アップを成し得たのか？

その辺りをお伝えしたいと思います。

まずは間取りです。

もともと面積が小さい割に部屋が区切られており、天井も低いためとても窮屈に感じます。

特に２ＤＫは洗濯機が置きづらく、キッチンは玄関に立たないと調理ができない。

これをそのまま綺麗にしてもなかなか借り手はつかないでしょう。

人が生活しやすい間取りでは無いからです。

また、１ＤＫについても、天井からの下がり壁により圧迫感があり、古さ故の建具の低さがより窮屈さを印象強くする。

さらには洗濯機を置くスペースが狭く、かなり小さいものじゃないと置く事が出来ない。

引っ越す方がわざわざ買い換える必要があるというのはかなりのネックです。

まず、リフォームを行う時にはこの生活者目線が重要です。

動線や使い勝手は賃貸経営に直接的に影響します。

なぜ私がここを重要視するのかというと、これが『決まらない理由』だからです。

賃貸管理を行っていると、借り手が付かない理由が分かるんです。

弊社では、内見が何件も入っているのに契約に至らない物件がある場合、その理由をお客さんや仲介さんに聞きます。

そうすると、だいたい想定していた回答が帰ってくるのです。

だからリフォームを行う部屋は『断り文句』を逆手に取って改善するわけです。

今回はもともと管理していた部屋ではありませんが、こうしたノウハウが蓄積されているので部屋を見たときにすぐにわかるんです。

特にリフォームというと、水回りの新規交換や、和室を洋室に・・・という内容を思い浮かべる方が多いと思います。

でも、いくら水回りを新しくしても本当に改善されたかどうか？

もちろん水回りを新規にすると反応は全然違います。

そこも踏まえて、物件の根本的な問題かどうかが重要なんです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

改めて言いますが、大事なことは生活者（住む方）の目線です。

これは新築や中古のマンションを購入するときにも必ず重要視しなければいけません。

なぜなら貸す時、売る時に大きな差が出るからです。

賃貸で重要なのは生活しやすいかどうか。

その生活が賃料に見合っているかどうか。

このバランスで決まります。

古ければ古いなりの見せ方もありますから、決してモデルルームのように玄関を開けたら新築のような内装にする必要はありません。

今回、弊社で行ったリフォームは

１ＤＫ　⇒　１Ｒ

２ＤＫ　⇒　１ＬＤＫ

このように変更しました。

もともとの面積を考えての変更です。

１Ｋが主流の昨今ですが、移動に制約のある水回りの配管の位置やその他の使い勝手を考えると、無理して１Ｋにするよりも思い切ってワンルームにしたほうが開放感が全然違います。

２ＤＫについても、洗濯機置場のスペースが無かったり、無駄なデッドスペースがあった為、部屋のドアを１つ潰して壁を作り、そこに洗濯機置場を設けるなどして使い勝手を改善しています。

また、建具を１つ無くすことにより、コストダウンする狙いもあります。

実際にどのようになったかと言うと・・・

 

壁を取り払い開放的に。

 

 

２ＤＫを間取り変更してスッキリと。

 

 

 

 

 

 

 

 

その他にも予算が無いために細かいものは手作り。

以前の工事で余ったフローリングをカットしてフックを付けハンガーにしたり

下駄箱を寸法に合わせて自作したり

棚板作ったり

細かいものは各職人さんに頼むと思いのほか費用がかさみますが、予算が厳しいときは自作してコストを削ります。

 

見た目も使い勝手もいいので便利です。

材料はホワイトオークのフローリングです。

 

 

キッチン位置を移動して空いたスペースに収納棚。

何に使うかは入居者次第。

全て合板ですが、マンションのグレードを考えても充分です。

前みたく玄関で調理することもなくなります。

扉は無いですが、収納力は格段に上がります。

 

 

 

外部も明るくスッキリと。

古めかしく床もボロボロ

ここは色味で遊びます。

 

 

 

 

消火器も設置して消防法にも対応。

 

 

 

 

 

 

さて、大まかにではありますが、今回のリフォームをご紹介させていただきました。

まだまだお伝えしたいポイントはありますが、やり方によっては賃料が劇的に上がる可能性があるということを少しはお分かりいただければ嬉しいです。

通常であればリフォーム費用がかかった分、購入コストが高くなりますので利回りが下がりますが、今回は利回りも維持できてます。

そして何よりも長期的な空室率の改善ができる仕様にしてますので、費用対効果は高いでしょう。

『満室想定利回り』と『現況利回り』

これは物件購入する際のポイントでもありますので、また機会があれば書きますね。

 

ではまた。。。。

 

 

今年行った１棟マンションのリフォームのご紹介です。

 

弊社で物件の仲介から内装外装の工事まで、全てをお任せいただきました。

管理会社の視点でベストな間取りを考え、工務店の視点でコストを考え、私たちのセンスで備品を選び、使い勝手とコストを考え作れるものは自作する。

『賃貸管理会社』という括りで認識されていますが、もっと幅広い仕事をしています。

今回のブログはそんな仕事の一端をご理解いただければ幸いです。

 

今回のお客様はお父様名義で貸されている借地の更新についてのご相談がきっかけでした。

旧法の借地は借地権者の権利が強いため、どうしても借地期間が長くなります。

何十年経とうが借地権者が更新を希望すれば受け入れざるを得ません。

その間に世代交代もあります。

世の中の変化もあります。

昔は駅のなかった街に新線が開通し、駅が出来て街全体の開発が行われ、容積率が変更になり、当時では考えられなかったくらいに利用価値が高くなっている土地もあります。

しかし借地の場合は、地主さんが自身で使いたくなっても、強い借地権が障害となり、そのままの状態となる事が多々あるわけです。

今回の土地もそうでした。

もし借地権者がどいてくれるなら建て替えを行って違った使い方をしたいとの話でしたが、弊社で交渉させていただいても話はまとまりませんでした。

ご商売をされている借地権者でしたので、やはり厳しいですね。。。

とはいえ、ご両親が高齢なため、いつ発生するかわからない相続の問題がありました。

貸した土地に建物を建てられないことが確実となった中、行き場のなくなった資金をどうするか？

これが今回の物件購入、リフォームへと動き出す流れとなったのです。

 

場所のこだわりは無いとの事でしたので、いくつかの物件をご紹介しました。

しかし反応は今ひとつ。

 

話をしていると、地元へのこだわりが強いことが分かりました。

ご本人は気づいていませんが、かなり強いです(笑)

そこで今回の物件をご紹介したところ、見事にビンゴ。

 

築年数は古いですが立地が抜群にいい。

とても歴史のある土地です。

しかし建物はボロボロ。

同年代の物件と比べても管理状態が相当悪く、本来であれば取り壊して建て直しを行うような物件です。

売主さんも最初はそう考えたようです。

だから貸室の半分は空室のまま。

しかしこの物件、店舗が入っており、賃借人もいるんです。

取り壊すには高い立ち退き費用が発生しますから、時間とコストがかかる。

売主さんはそこがネックとなり現状で売り出すことを決断された物件なんですね。

 

さて、この古くてボロボロの物件

これを購入するべきかどうかは建物のリフォームの費用次第となります。

こういう判断をする時に弊社は抜群の強みを発揮します。

なぜなら

『コスト』がわかるんです。

まず購入する判断としての土地の価値がわかります。（不動産業）

建物を調査してどの程度のリフォーム費用が必要かもわかる。（建築業）

そしてどういうリフォームをすれば賃貸が付くのかということも。（賃貸管理業）

 

物件購入でとても大切なことです。

特に築年数が古い物件は隠れた箇所に思わぬコストがかかるので要注意。

購入から賃貸するまでの一連のストーリーが見えるのは、まさに弊社の強み。

お客様は立地がとても気に入っていましたので、資金プラン、最終的な出口戦略も含めてご提案させていただきました。

そして実際のリフォームはどうなったか？

 

ここは少し長くなりますのでまた次回に写真も入れて書かせていただきますね。

 

 

 

ではまた。。。。