今回はマンション投資をする際の物件選びです。

 

マンション投資を行ううえで、新築と中古のどちらを購入したらいいのか、迷われる方も多いと思います。

それでは、どの様なポイントに注意してマンションを購入したらいいでしょう。

これは、購入する目的や年齢、自己資金などによって選択肢も変わってきますので、自身のライフプランに合わせて選択しなければなりません。

ですから、新築と中古それぞれの、マンション購入する際のメリット、デメリットについて、知っておく必要があるでしょう。

 

新築マンション購入のメリット

・立地や間取りが自分で選べること。

・設備が最新式で、建物のグレードが高いこと。

・減価償却期間が長期にあるので、節税しやすいこと。

・長期的な家賃収入が見込めること。

・ローン利用の際は、団体信用生命保険に加入する為、万が一の時には比較的新しい状態で無借金のマンションが残ること。

 

新築マンションのデメリット

・価格が高いこと。

・中古に比べ運用効率が低いこと。

・建築中の場合、購入時に建物が見れないこと。

 

新築マンションには、主にこのようなメリット、デメリットがあります。

なんと言っても価格は高めになりますので、運用効率がいいとはいえません。

しかし、マンション経営のポイントである立地や間取りは選ぶことが出来ますし、設備も新しいので、長期的な所有には向いています。

どこをポイントにするかは各々違いますので、自身に適した選択をするのがいいでしょう。

 

 

中古マンションのメリット

・家賃収入に対して価格が安いため、運用効率がいいこと。

・現物を見ることが出来るので、管理状態が把握しやすいこと。

・現在の修繕積立金残高がわかるので、急な積立金変動が無いこと。

 

中古マンションのデメリット

・部屋の状態が見れないので、購入後に思わぬ修繕負担がでる可能性があること。

・減価償却期間が少なく（又は終わって）節税効果があまり期待できないこと

・築30年以上の物件は、売却しにくいこと。

 

中古マンションは価格が安い分、運用効率が良くなります。

ですから、現金での運用や退職までの期間が短い方の運用には大変向いています。

 

このように、新築マンションと中古マンションではメリット・デメリットがそれぞれ違います。

新築マンションと中古マンションの購入判断の目安としては、上記のメリット・デメリッ

トを考慮したうえで検討することをお勧めいたします。

新築と中古を検討するうえでの考え方として、現金（預貯金）が多く、退職までの期間が短い方は中古で効率よく運用。

現在、現金は少ないが退職まで相当の期間がある方。

生命保険代わりに所有しながら、ある程度まとまった資金が貯まったときに繰り上げ返済を計画できる方などは新築。

といったように、長期的な所有プランを視野に入れて検討してください。

 

次に物件の選び方についてのポイントをご紹介したいと思います。

 

Point1・都心まで30分圏内。

入居者は利便性に家賃を払います。

通勤・通学の便利なエリアは、学生から社会人までの賃貸需要が見込めます。

また、東京・新宿・渋谷・池袋などのターミナル駅へのアクセスも重要です。

 

Point2・最寄り駅から7分以内

マンション経営は最寄り駅から徒歩10分以内が望ましいと言われています。

しかし都内では、10分歩けば他の駅も使えるところが少なくありません。

駅からの距離は資産価値にも関係してきますから、賃貸の面から考えても7分以内がいいでしょう。

 

Point3・マンションの規模は最低でも総戸数30戸以上。

大規模の物件の方が戸数の少ない物件よりもメンテナンス費用が安くなりますし、物件自体の見栄えもよくなります。

ローン会社の評価の仕方も30戸以上が最低限の目安になっています。

但し、タワーマンションの場合は管理費が割高になると言われ、12～15階建てのマンションが、1番効率が良いとされています。

 

Point4・2階以上の部屋

何度か触れてきましたが、セキュリティの面から考えると1階は敬遠されがちです。

最近の入居者はインターネットで部屋探しをする方も増えています。不動産ポータルサイトの条件検索で『2階以上』という項目がありますので、１階では検索にヒットしない場合もあります。

入居者の目に多く触れたほうが、より入居率も高くなります。

 

Point5・家賃10万円以下

ワンルームや１Ｋのマンションでは賃料10万円以下が良いでしょう。

最上階は人気があるかというと、賃貸マンションの場合はそうでもありません。

好景気には10万円以上の部屋も賃貸需要は多くありますが、不況時には高い家賃の部屋を借りられる人の需要数が減ってしまいます。

 

Point6・外観は総タイル張り

建物の劣化を遅らせてくれます。

見た目にも高級感があり、適切な管理状態であれば資産価値の目減りも少なくなります。

思った以上に管理状態のいいマンションは、売却時も有利です。

また、ワンルームや1Ｋのマンションでは1階には部屋が無い物件が理想です。

エントランスも豪華で広いですし、バイク置き場や駐輪場などの設備も充実します。

 

Point7・周辺生活環境

住みやすさや周辺環境は入居を決めるうえで重要です。

買い物や食事などの商業施設の充実は生活環境を豊かにしてくれます。

単身の入居者が対象の場合、最低でもコンビニが徒歩5分圏内にある事も重要です。

 

Point8・競合物件が少ないこと。

競合物件が少ないエリアは希少性も増します。

都心の新築が建ちにくいエリアの物件は賃貸も強く、売却時も高値で取引されます。

逆に、周辺に次から次へと物件が建築されるエリアは供給過剰になる場合もあります。

 

その他、新築と中古でもポイントは変わってきます。

特に中古は築年数によって利回りの目安も変わりますし、新築ではローンを利用した場合の収支なども重要です。

マンション購入は生活設計の一部となりますから、各々の考え方によって違ってきますので、自身のライフスタイルに合う物件選びをするべきですね。

 

次回はマンションの『管理』についてご紹介したいと思います。

 

 

ではまた。。。