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賃貸管理料金の問合せについて

※このページは料金に関するお問い合わせが多いため、ブログの先頭に固定表示としています。

 

おはようございます。

今回は賃貸管理料に関するお問い合わせについてです。

現在サイト内でも料金表をお出ししていますが、戸建て、一棟のアパートやマンションのオーナー様からお問合せを頂くケースが増えています。

基本的には料金表のとおり、戸数×管理委託料金となります。

料金表⇒http://1t-1s.com/price.php

例えば家賃が7万円以上で1部屋30㎡以下のお部屋が10戸のアパートの場合

10戸×1,500円(インベストプラン、スタンダードタイプ)=15,000円(別税)となるわけです。

ただし、料金表に当てはまらない方がいらっしゃいます。

区分所有マンションで駅から遠かったり、賃料が低かったりする場合は、管理委託料が数百円増える場合がありますし、一棟のマンションやアパートは、状況によって割引を行う場合があります。

いずれにせよ場所、駅からの距離、間取り、戸数、築年数、建物管理の有無などを総合的に判断してお見積もりさせていただいています。

総合的にというと適当なサジ加減でやってるんじゃないか?

な~んて思われるかもしれませんので、言葉を付け加えておきますが、

これはにプラス査定とマイナス査定を照らし合わせ、オーナーの状況も加味して判断するということです。

とは言っても、もとの料金が低いので、良くも悪くも大幅に料金が変わるものではありません。

ですから期待も落胆もあまりしないでください。(笑)

一応、料金表に当てはまらない方は別途お見積もりをさせて頂くので、ご連絡いただければ幸いです。

 

見積依頼に必要な物件詳細内容はこちらに書いておきます。

下記の項目をご覧下さい。

■ 物件の種別と戸数(マンション1室や一棟アパート20戸など)

■ 場所(住所が一番いいが最低でも最寄駅名)

■ 駅からの距離(徒歩〇分)

■ 面積と間取り(40㎡、1LDK等)

■ 現在の賃料(家賃80,000円、管理費5,000円等)

※空室の場合は前の賃料で構いません。

 

情報が多いに越したことはありませんが、最低限上記の項目はお知らせ頂かないと数字が出しにくいんです。

皆様のご協力をお願いいたします。

 

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

 

入居審査はスピードと柔軟性の2つが大事

おはようございます。

繁忙期も終盤となりました。

やはり人が動きますね。

なんだかんだと忙しくなります。

 

さて今回は入居審査の対応についてです。

この時期のファミリーマンションは転勤の方からお申し込みをいただく事が多いのですが、

大手企業となると賃貸借契約をアウトソーシングして『社宅代行会社』を入れている企業が多いですね。

社宅代行の会社によっても違いますが、最低1週間前までに契約書を発行してくださいなんて規定があると大変です。

先日は申込みが入った日がその前日の夕方っていうのもありました。

普通に考えたら間に合わないです。

絶対無理。

殆どが分業制ですもん。

仕組みの問題です。

 

審査の順番を並んで待つ申込書

審査する部署

契約書を作成発行する部署

清算書を作成する部署

手続きの窓口になる部署

それぞれの部で必要な決済印

社内で行方不明の決済者

過ぎ行く時間

止まった書類

進まぬ手続き

過ぎ行く時間

間に合わない契約

申込キャンセル

残念なオーナー

繁忙期終了

下がる家賃

残念なオーナー

空室が長引く

残念なオーナー。。。

 

こういう事が実際に起こります。

大手管理会社特有の分担制による機会損失です。

特に繁忙期を過ぎたファミリーマンションは圧倒的に分母の数が減るのでキツイです。

みなさん、お子さんの入園、入学、転校手続きなど事情があります。

多少家賃が高くても、そこに間に合うかどうかが重要だったりします。

引越しの日にちを既に段取りしてる方もいます。

そうなるとその日までにルームクリーニングを間に合わせなくてはなりません。

いちばん忙しい時期にクリーニングの段取りを組み直す事も必要です。

無理です、というのは簡単です。

でもそうすると入居の機会を目の前で逃す事になります。

オーナーにとっては避けたいですよね。

だから入居審査や手続きにスピードが必要となるわけです。

スピードだけではありません。

そこに柔軟性をプラスしないとダメです。

入居者の意向だったり、オーナーの都合だったり、業者の手配だったり、いろいろです。

 

なんというか、契約を取りに行く意気込みです。

これが必要です。

この申込を決める!という意気込み。

タイトなスケジュールな時はこれが大事です。

一度の機会損失が空室を長引かせる事もありますので、タイミングは大事にしたいですね。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

『自主管理』の危険性について②

みなさんおはようございます。

最近は挨拶できない人が増えてるみたいですね。

商店街のおじさんが言ってました。

うちの子供には大きな声で挨拶するようにしろと言ってます。

きちんと挨拶できれば世の中生きていけます(笑)

お互い気持ちいいですしね。

 

さて、今日は前回の続きです。

前回は自主管理のリスクである空室の長期化について書きました。

今回はもうひとつのリスクである滞納についてです。

 

じつは滞納といってもちょっと語弊がありまして

今回の内容は滞納が出たときに保証する賃貸保証会社の利用と入居審査についてなんです。

 

最近の賃貸募集で『保証会社加入必須』というのをよく目にすると思います。

以前は親族の連帯保証人が必須でしたが、時代は変わり、景気も変わり、世代も変わり、価値観も変わり、仕組みも変わり・・・

そんな変化の中で賃貸の入居審査で主流となっているのが『賃貸保証会社』

賃貸保証会社というのは不動産業者や管理会社と『保証業務協定』を締結しています。

業者は賃貸保証会社を選んで利用できるわけです。

 

一方、自主管理の個人オーナーは直接契約出来る保証会社が限られてくるので、数も大幅に減ります。

不動産業者や管理会社のみ保証業務協定を契約する賃貸保証会社も多いです。

では賃貸保証会社と契約していない自主管理物件の場合どうなるかというと、、、

募集を頼んだ不動産会社がお付き合いしている賃貸保証会社を利用するケースが多いでしょう。

 

こうした自主管理物件の場合に起こる滞納によるリスクというのは、賃貸保証会社それぞれの仕組みにも関係してきます。

 

例えば賃貸保証会社が集金するケース

これは入居者から賃貸保証会社が集金を行い、入居者からの家賃入金の有無にかかわらずオーナーには決まった期日に入金があります。

家賃の入金確認が簡単な反面、賃貸保証会社の経営状態が非常に重要です。

万一倒産した場合は、入金が無くなるだけではなく保証人の居ない賃貸借契約となってしまします。

 

次に入居者からオーナーの口座に家賃を振り込んでいるケース

この場合、オーナーは毎月の家賃が入金されるのを確認する必要があります。もし、賃料が遅れている入居者がいれば家賃保証会社に代位弁済を行ってもらう請求をしなくてはなりません。

この代位弁済請求というのが厄介で、この請求には1週間程の期日があり、その期日を過ぎると保証してもらえない事があるのです。

我々管理会社であれば業務の一環となっているので請求が遅くなることは無いのですが、自主管理の場合はオーナーが請求をしないといけません。

オーナーは家賃が遅れると入居者へ連絡し、入居者から〇〇日には払うから待って欲しい・・・

こう言われて、優しいオーナーは待ってします。

そして待ってるうちに請求期日が過ぎてしまい、結果として更なる滞納を増やしてしまうケースも多いわけです。

自主管理の場合、物件が自宅の近くだったり同じ敷地だったりするケースが多く、いわば入居者も顔見知りのご近所さんとなるわけです。

そうすると待ってあげちゃうオーナーが多いんですよね。

 

でもですね、、、

家賃が遅れる滞納者は、『謝るプロ』です。

催促される日にちを延ばしたいだけの人も多い。

ですから滞納には事務的に対応しないといけません。

その為の賃貸保証会社です。

個人の方が賃貸保証会社と直接お付き合いする場合、複数社とお付き合いすることも少ないでしょう。

賃貸保証会社は各社それぞれ審査基準が違います。

Aでは通らずBでは通る。。。

こんな事は多々あります。

入居率を上げるにはやはり1社だけでは厳しいですね。

 

そして大事なのが入居審査です。

個人オーナーは入居審査のノウハウが無いので不動産業者や賃貸保証会社が通るかどうかに頼る場合が多いでしょう。

でもちょっと問題があったりします。

というのも、募集を依頼した不動産会社に入居審査を頼む場合でも審査基準がユルユルな場合が多い。

なぜなら、審査を通さないと自社の収入にならないからです。

あとはオーナーのリスクなので知りません、という立ち位置です。

だから賃貸保証会社の審査が通ればそれでいいわけです。

入居者の内容はあまり問題にしない。

これって問題なんですよ。

ちなみに似たような審査を行っている賃貸管理会社も多いですからね。。。

 

賃貸募集を行っていると在籍会社を利用した水商売・風俗系の申し込みもあります。

審査基準が特になく、賃貸保証会社任せだとここを見抜けない。

弊社にもそういう申込が入るときがあります。

この場合、弊社の入居審査ではNGを出します。

このNGについては全部が全部では無いです。

なぜなら専業の水商売・風俗かどうかも審査に関係するからです。

怪しいのはすぐ分かります。

そして入居させたらどうなるかも予想が付きます。

それでも状況によって独断で断ることはしません。

なぜか?

オーナーによってはすぐにでも入居してもらわないと困ってしまう方もいます。

ですから弊社での審査がNGになった理由を説明して、最終判断をオーナーに確認します。

オーナー判断で入居させるとなった場合は、滞納時の賃貸保証会社のシステムを説明します。

賃貸保証会社によって滞納時のシステムは各社様々。

滞納賃料は保証してくれますが、裁判に移行する手続き上、賃貸保証会社によっては入金を3ヶ月ストップするところもあります。

もちろん最終的には3ヶ月分入金されるのですが、ストップするこの3ヶ月間はオーナーに家賃が入りません。

要するにローンの支払いを家賃でできなくなるということです。

これが耐えられるかどうかも重要になるわけです。

 

賃貸管理って集金と送金をしてるだけというイメージがあるかもしれませんが、意外とノウハウが必要です。

それに建物が古くなればなるほど管理は手間がかかりますよね。

賃貸経営は様々なリスクを上手くコントロールする事が成功の秘訣です。

他の会社は知りませんが、弊社ではオーナーに代わってリスクコントロールを行っています。

このリスクコントロールの8割は『入居審査』で決まります。

賃貸市場は競争が激しくなっています。

その中で稼働率を上げるために重要なのは微妙な内容の申し込みをきちんと交通整理して、安全な形で入居まで持っていく入居審査のノウハウです。

どこでも審査がクリア出来る内容の人は審査も簡単ですから。

 

自主管理の方

 

ご検討くださいませ。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

『自主管理』の危険性について①

おはようございます。

さて本日は『自主管理』についてアレコレ書いてみたいと思います。

自主管理とはまさに自分で管理を行うという意味ですが

区分マンション、1棟アパート、1棟マンション問わず、個人の方が管理を行っている物件は結構あります。

我々のような賃貸管理会社へ管理手数料を払うと経費がかかります。

ですから管理コストを削減できるわけですね。

数部屋だから自分で・・・

そう思う方もいると思います。

でもでも、、、

自主管理には自主管理特有のリスクがある事を知っておいたほうがいいです。

最近は今まで自主管理を行っていたオーナーが弊社へ管理を依頼するケースが増えています。

なぜ手数料を払ってでも依頼するのでしょう?

ここで  Thinking Time ・・・・・・

・・・・・

・・・・・

・・・・・

・・・・・

・・・・・

・・・・・

 

答え

空室が長期化しない為の対策と滞納リスクの減少が目的です。

 

自主管理の場合、

オーナーは近隣の不動産会社や知り合いの不動産会社に募集だけをたのむケースが多いです。

いくつかの不動産会社に頼む方もいるでしょう。

不動産業者も昔からの付き合いで受けていたり、今後の売買に繋がればいいと思って受けていたりと様々。

ではなぜこうした自主管理物件の空室が長期化するケースがあるのか?

答えは簡単。

やります? Thinking Time。。。

嘘です(笑)

 

不動産業者も他のオーナーから依頼されて管理している物件もあります。

当然ながら管理している物件を優先的にオススメしますよね。

魅力的な物件なら部屋を探しているお客さんの方から問い合わせが来ます。

でもそうじゃない物件なら問い合わせのボリュームや時期によって小回りを効かせないと難しい。

小回りというのは敷金や礼金、賃料や管理費の設定、宣伝広告費等を随時検討することです。

管理会社はこうした検討を行いますが、自主管理の場合は全てオーナーが行なわなくてはなりません。

自主管理物件の募集を行う不動産業者はオーナーに言われたままに募集しているだけです。

この仕組みが空室を長期化させる原因です。

管理コストを削減しているつもりが、空室の長期化で管理コストを上回るロスが発生しているというケースも珍しくありません。

一般の方からすると管理会社の業務内容やその価値ってわかりにくいというのもありますからね。

このブログで少しずつ理解してもらえたらと思います。(^^)

 

少し長くなったので、滞納リスクについては次回にしますね。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

戸建ての塗装工事完了

 

おはようございます。

前回のブログからだいぶ経ってしまいましたね。。。

この時期は繁忙期

そして確定申告シーズンです。

何かと業務のボリュームが増える時期でもあります。

遠まわしにブログを書かなかった言い訳を書いてます(笑)

 

さて今回は、先日行った塗装工事が完了しましたので、前回の続きです。

 

かれこれ1週間前に完了しましたが、バッチリ綺麗になりました。

壁から剥がれ落ちた物干し金物も、下地からやり直して再度取り付けました。

今回は屋根から外構までまるまる塗装したわけですが、これはやって大正解だと思います。

 

雨漏りの原因となる箇所、怪しい箇所は重点的にコーキングも行ってます。

塗料も弾力性のある塗料を使いましたので、ちょっとした揺れなどにも塗料自体が伸びるので外壁が割れにくくなってます。

やはり戸建ては定期的なメンテナンスが必要ですね。

  

補修した物干し金物

柱の腐食があったため、40cmくらい下まで開口をして大工さんが柱をコの字にノミで掻き込み、新しい木材をはめ込みます。

その上にラスカット(モルタルの下地になるよう処理された合板)を貼り、モルタルを塗ります。

そしてモルタルが乾いたところで塗装です。

大きさとしては小さな補修でも手間はかかります。

    

屋根の塗装と棟金物の板金工事

ここは下地の木がすでにパリパリの状態だったので、下地の木部と古い棟金物を全て交換

取れたのは一部ですが、工事する板金屋さんの手間賃って大きくは変わらないのですべて交換する方が良いです。

材料費が多少かかったとしても、それは大きな金額ではないですし、今後屋根に登ることも無いでしょうから、前回風で吹き飛んでたことを考慮するとやはり安心感が違います。

 

塗装が完了した外観

 

この物件は3階のバルコニーの床下がリビングになっているので、今回は床も塗装して全体的な防水効果を高めています。

写真はありませんが、バルコニー横にある排水もある程度の勾配が取れているので、水も溜まらずにスムーズに排水しますね。

ここの勾配が取れてないと水が溜まりやすく、雨漏りや内部の腐食の原因になります。

今回、バルコニー面はイミテーションストーン(石目調)になっているので、塗っていません。

ここを塗りつぶしてしまうと建物自体が安っぽくなります。

汚れもあまりなかったので、極力塗らないほうが見た目がいいですね。

 

ひとまず工事関係が落ち着いたので、この繁忙期を乗り切って次のプロジェクトを進めたいと思います。

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

 

戸建ての塗装工事がスタートしました。

おはようございます。

管理している戸建ての塗装工事がスタートしました。

築20年弱の建売住宅です。

 

この物件の物干し用金物は、掃き出し窓の両サイドの外壁に取り付けてあるのですが

なんと片方が外壁ごと落ちちゃったんです。。。

 

ありえない光景に驚いたのですが

原因は雨漏りによる柱の腐食です。

サッシを留めるのに両サイドに柱が入っているのですが、手抜き工事で防水をきちんとやっていなかった為に起きた事故です。

 

 

 

入居者も物干しが使えないと困るので、一応の応急処置で対応しました。

 

 

 

 

 

 

 

 

外見は綺麗なんですけど、中は見てみないと分からないですからね。

『結婚相手と家は中身が大事』

よく言ったもんですね~

まぁ、聞いたことないですけど(笑)

 

この戸建て住宅

入居者の奥さんに聞くと、そのほかにも雨漏りがあるとのこと。。。

先ほどの柱は雨で腐食してフワフワのパリパリ状態。

手でほじれます。

幸い全部まではいって無かったので、補修すれば問題なさそうです。

 

雨漏りはどこからか雨が侵入して起こるわけですが、サッシ周りと外壁、屋根は怪しい箇所です。

特に戸建ての場合は、外壁の材料によっては経年により亀裂が入り、そこから雨が入ることがよくあります。

サッシ周りも雨が溜まりやすい箇所なので、家を建てるときには防水をきちんと行わなくてはなりません。

また、屋根の材質についても経年で表面の塗料が劣化したり、結露により野地板が腐食する場合があるので、ある程度の年数が経ったらメンテナンスが必要です。

目安となるは北側の屋根の苔

陽が当たりづらく湿気が溜まりやすいので、カラーベストやコロニアルといった屋根材は経年で苔が出ることが多くあります。

この苔にも水分が溜まるので、苔が多く出てくると屋根材の裏にも水分が回る可能性があります。

苔の生えた北側屋根


南側屋根

 

 

 

 

 

 

 

 

陽が当たる南側の屋根と比べると全然違うので、一目瞭然。

屋根の下地材は結露やこうした水分で腐食する事があるので、やはりメンテナンスは必要ですね。

今回のお宅は今までそうしたメンテナンスを行っていないのと、そもそもの工事が手抜き工事のオンパレードだった為に、起こってしまった事が推測できます。

既に建てた業者が倒産しているとの事ですから、お金に忙しかったのでしょう。

そして更にビックリしたのが、屋根の頂点に付ける棟金物が無くなってる・・・

知らぬ間にどこかへ飛んで行ってしまったみたいです。

無くなった棟金物・・・

 

 

 

 

 

 

 

ここも良く見ると通常より短いビスで留めてあったので弱かったのでしょう。

今回の雨漏りに伴う塗装工事で発見できたのは不幸中の幸い。

知らなかったら屋根が腐って大掛かりな工事になるとこでした。

ちなみに、お隣の屋根の棟金物も浮き上がってますので時間の問題で飛びそうです。

浮き上がっている隣家の棟金物

 

 

 

 

 

 

 

今回は屋根も壁も全て塗装し、雨漏りを防ぐのが狙いです。

特にサッシ周りからの雨の侵入には警戒しなくてはなりません。

壁の亀裂にも強い弾性塗料を使い、コーキングもバッチリやります。

塗装も壁とサッシの隅までではなく、立ち上がり部分まで多めに塗ります。

これが雨の侵入を防ぐ塗装のポイントです。

 

それにしてもこの時期の外って高いとこだと風がダイレクトで寒いっす。。。

自然に鼻水が出ています。

やっぱり暖パンと極暖が必要ですかね。

ユニクロへ行きますわ。

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

タワーマンションを貸すなら

おはようございます。

ここ数年で湾岸地域を中心にタワーマンションがバンバン建ちましたね。

都内であればどのエリアにも一棟くらいは建ってるんじゃないでしょうか。

既に40年以上前にタワーマンションの先駆けとなる超高層マンションとういうのが建ち

マンションが急にタワー化したのは平成9年以降。

今から20年も前になるんですね。

タワー化する引き金となったのは建築基準法の改正です。

容積率の緩和や日陰規制の緩和により、タワーが建てやすくなりました。

でも、、、

考えてみると、この改正で儲かるのって、ゼネコンとデベロッパーなわけですから

政治が絡んでる匂いがプンプンしますよね。。。

まぁ、その話は置いておくとして本題です。

 

タワーマンションが建築されて年月も経ってるわけですが、賃貸市場にもタワーマンションがかなり出て来ています。

古いのから新しいものまで様々。

家賃はさすがに高いですね~

都心から離れると20万くらいからかな。

都心部の築浅の物件だと50万~100万円あたりが多い気がします。

もちろん間取り、床面積によってはこれより安かったり高かったりもします。

我々は賃貸管理会社ですので管理の話をしますが

この賃貸ってどこが管理してるかというと

ほとんどが販売したデベロッパーの管理会社です。

 

オーナーもどこに頼んでいいか分からなくて任せちゃうんでしょうね。

とりあえず大手だし。

大手なら安心だし。

 

この大手神話ってどうにかなりません?(笑)

いや、建築でもそうですよ。

工務店の社長ともたまに話しますが

そこの社長が依頼される工事の中には大手が建てた家がまぁまぁ有るんですって。

こないだもボヤいてました。

あいつら名前だけで仕事取って、施工は適当、そのくせ金額だけはすごい高い、って。

 

よくわかります。。。

 

だって、最終的に工事するのは大手じゃないですもん。

下請けの下くらいかな。

金額も叩いてくるから、まともにやっていたら割に合わないって職人もよく言っています。

住宅の欠陥って10年20年経たないとなかなか分からないですからね。

 

話が逸れました。

マンションを貸す方っていろんな事情があって貸すわけですが

だいたい物件を貸すときって大まかなパターンがあります。

ざっくり言うと、、、

「転勤」

「離婚」

「相続対策」

「投資」

こんな感じでしょうか。

 

ファミリー物件を貸し出す場合はだいたい当てはまります。

親の介護とかで実家に住まいを移す方も居ます。

「家庭の事情」ってやつです。

 

投資家との違いは「意識」ですね。

 

特に自分の住まいとして購入した物件であれば、普通は「利回り」とか考えませんから。

なので家賃に関してもローンの足しになれば、、、と考えている方も多いです。

空室期間についてもけっこうノンビリしていて、投資家さんとは全然違います。

 

あ、ちゃんと言っておきますが、だからといってこちらもノンビリすることは無いですから(^_^;)

 

さてさて

そろそろタワーマンションのオーナーさんに営業しますね(笑)

ズバリ言います。

その管理、うちにやらせてください。

そう、直球勝負ですw

だって他だと管理委託料高いじゃないですか。

しかも能力は普通じゃないですか。

おまけに分業でよく分かってないじゃないですか。

分業というのは

「あなたに応対する営業の人」

「賃料調べる人」

「入力して募集する人」

「空室確認の電話対応する人」

「仲介営業する人」

「クレーム受ける人」

「審査する人」

「工事手配する人」

「入金確認する人」

「送金処理する人」

まだまだありますが、ほとんど分業です。

 

分業制って空室の危機感に対する連帯意識が低いんです。

ドキドキしてるのはオーナーと直接やり取りする窓口だけ。

 

それなのに手数料が高い。

だいたいが集金額の〇%の委託料って設定です。

5%の会社が多いので

家賃が高ければ高いほど手数料が高くなる仕組みです。

100万なら5.4万円です。

 

うちの1年分より高い!

 

なぜ大手は費用が高いか分かります?

分業制の人件費と広告費です。

お金の力です。

だから高い手数料取るんです。

こんなブログ書いてません。

誰ひとり書く気ありません。

だって・・・

大手だから。

 

お客さん?

頼まなくても勝手に集まってくるよ。

だって・・・

大手だから。

 

この部屋の空室?

誰か気づいたらやるでしょう。

だって・・・

大手だから。

 

これが大手神話です。

 

ということで本日のBGM

VOICE 『24時間の神話』

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

生活保護者は厳しく審査しないとダメな理由

  1. おはようございます。

賃料が安い物件の賃貸募集を出すと、高い確率で業者さんから聞かれます。

『生活保護者は大丈夫ですか?』と。。。

生活保護者だから入居がダメだということではなく、ザックリ言ってしまえば『まともならいい』というところに行きつきます。

いろんな事情があって生活保護手当てを受けているわけですが、こうした制度を逆手に利用して働かない人だと話は変わります。

生活保護者は家賃が役所から入金してもらえる場合もあるので、滞納しにくいと言う人もいます。

しかし生活保護者を審査する上で、その方の年齢や家族背景、働けない理由などはとても大事です。

ズルをして受給している人、または疑わしい理由の人は後々のトラブルが出てきます。

弊社の管理物件で生活保護者を受け入れ始めた頃、こうした考えの基となるトラブルがありました。

同じマンション内から、この生活保護者が騒いでいるとの通報です。

もちろん通報者はこの人が生活保護者だとは知りません。

確認すると、昼間から酒を飲んで1人で叫んでるというのです。

こちらが電話で話しても会話が成り立たない。。。

この様なケースは他のどの物件でもありませんでしたが、生活保護者が入居した途端発生したトラブルです。

他にも、ある生活保護者の方が他の入居者とトラブルを起こした事もありました。

自転車置き場のトラブルです。

自転車置き場は空いている場所に停めていいというルールで運営していました。

しかしこのトラブルとなった生活保護者は、ここは俺の場所だから退かせと言い、他の入居者とトラブルになったのです。

その後もこの生活保護者に対する他の入居者からのクレームもあった為、この方との契約更新を行わなかったケースがあります。

生活保護者の中には、キチンとしている方もいるのは事実ですが、そういう方は非常に少ないという印象です。

職探しを行って、前向きな方はトラブルが無いですが、理由をつけて働かないひとや、職探しではなく職選びをして働かないひとはトラブルを起こすケースが多いです。

こうしたトラブルは他の入居者へ悪影響を及ぼして、その方たちが退去するという事態に陥る事もあります。

だから生活保護者の審査はより一層神経を使って行わなければなりません。

不正受給も増えているわけですが、中には働くよりもお金がもらえるから働かないという事も聞きます。

心療内科に行けば、なんだかんだの病名を付けてくれるからと、それを理由に働かない人もいる。

こうした事実を極力見逃さないで見極めるのが生活保護者の審査では重要です。

嘘をついている人は、どこかつじつまが合わない部分があります。

これに気づくがどうかが重要です。

生活保護者にかかわらず、変な入居者を入れると後が大変です。

場合によっては他の入居者が退去してしまう事もありますから。

一人の人が及ぼす悪影響ってかなりありますよ。

賃貸の保証会社が通ったら契約するという基準でやっている管理会社もあります。

でもこれは常態化してはいけない最終手段なんです。

本当は断りたい。

自社の審査ではアウト。

でも空室期間や家主の収支や状況によって緊急性があれば最終的にこうしたジャッジをオーナーに選んでもらうこともあります。

言葉は悪いですが『目を瞑って入れてみる』ということです。

『背に腹は代えられない』

こんな言葉があるように、ホントに切羽詰まった方がいるのも事実。

こうした方の賃貸経営は綺麗事だけでは成り立ちません。

そんな場合に管理会社が出来るのは、最悪のケースを想定して保全をとること。

この保全というのは、契約形態だったり、書類だったり、法的な対処を含めて考えます。

これは独自で行っていることなので、オーナーは知らないかも知れません。

何気ない1枚の書類。

これが私たちの『価値』の提供です。

 

あれ?

なんか格好つけて終わった感じしますね(笑)

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

賃貸管理会社選びで知って欲しいこと。

おはようございます。

さて今回は皆さんが賃貸管理会社選びで重要視される管理委託料金以外のことについてです。

 

管理変更のお問い合わせをいただいたオーナーさんと実際にお会いするケースも多いのですが、

その際に見せていただく書類の中に、過去の退去清算が混ざっている事などもあります。

新規に物件を購入したオーナーさんは、リフォームの見積もりもあったりします。

 

パッと見て思うのは

かなりいい加減な清算を行っている業者さんが多いということ。

 

書類を見れば清算についてオーナー又は入居者からのクレームも多いだろうと推測できます。

取れるだけ入居者から取ろう。

もしくは

入居者はうるさいからオーナーから取ろう。

こういうスタンスの会社もまだまだ多いです。

 

先日はオーナーへの請求が高くてビックリしました。

何の前触れもなくドカンと請求が来ると、オーナーも驚きますよね。

これが複数棟所有しているオーナーだとその金額が埋もれてしまうのも事実。

気付かないうちに取られているんです。

 

弊社で管理をやらせていただいているオーナーさんの中にはギリギリの収支で物件を保有している方もいます。

退去清算が高額になればそういうオーナーさんには死活問題。

資金繰りが大変です。

本当に必要かどうかの判断って、オーナーにはわかりづらいでしょうし。

本来はその為に管理会社があるんですけど、まったくその機能を果たしていないのが実情かもしれません。

やらなくていい内装を行っている場合もありますし、傍から見てると管理会社の売上のために無駄な工事を行っているのでは?そんなケースもります。

管理会社って大手から街の不動産屋まで無数にあるわけで

そこから探して選ぶのも実際は大変ですよね。

 

一棟一室.comへお問合せいただく方は、そこから探し出してくれるわけですから

ちょっとした運命なのかも。

 

なんかロマンチックな感じになりましたねw

 

今回知っておいていただきたいのは、みなさんの賃貸経営コストの修善費用の部分です。

 

一棟一室ドットコムでは、管理委託手数料をできるだけ低料金で提供しています。

手数料が安くても、他の工事費用が高かったり、トラブルが多かったりしたら意味ないですよね。

 

上に書いたオーナーさんの管理会社は

別に管理費用が安いわけでもなく、一般的な賃料の5%程度。

うちと比べたらメッチャ高いくらいかも。

サイトにも情報が出てないので、それ以外のことはよくわかりません。

 

まぁ、よくある感じの会社かなぁ~、、、という印象です。

 

送金明細などの書類は一見きちんとしている。

これはソフトかなんかで出しているんしょう。

弊社もそうですが、どこも似たり寄ったりです。

 

管理会社で違いが出るのは『退去清算明細』です。

これは各社独自で作成しているので、その会社のスタンスが表れますね。

 

ところで退去清算で重要なものって分かりますか?

 

答えは、、、

 

『重要事項説明書』と『賃貸借契約書』です。

 

この2つの書類、多くは一般的な書式を利用しているケースがほとんどです。

もちろん内容はどこも大して変わりません。

 

でも大事なのってここのある部分なんです。

 

Thinking Time

な~んてw

はい、答えです。

それは退去清算に関する特約の箇所なんです。

ここを独自で考えているかどうかでオーナーの負担が全然違います。

逆を言うと、負担を少なくするため、相互のトラブルを回避するための内容を独自で作っているかということ。

 

これだけで全然違います。

 

そして退去時に行う美装工事。

これも上で書いたように『必要なもの』に絞る事が大事。

必要なものを分類すると

『今すぐ行うべきもの』

『いずれ行うべきもの』

『行った方がより賃貸付がいいもの』

この3つに分かれます。

 

今すぐ行うものは、クロスの張替えだったり、クリーニングだったり、入居募集に際して必要なこと。

いずれ行うべきものは、水まわりのパッキンやコーキングの打ち直しなど経年劣化するもの。

行った方が賃貸付がいいものというのは、畳から洋室への変更や置き型キッチンの交換、水栓の交換、床のクッションフロアの張替えなど、現在の入居者層から選ばれるためのリフォームなどです。

 

先に書いたオーナーさんは3番目のリフォームが高すぎる。

その他の部分も高いのですが、このリフォーム費用はちょっと高すぎます。

賃貸の部屋をリフォームする場合、量販している商品を使うことがコストを抑える上で望ましいのですが

どう考えても金額が合わない。

リフォーム内容を明確にしていないのも通常ではありえない。

我々も必要性がある工事なのかどうかを判断する材料が無いので何とも言えませんが、聴いてる範囲では大掛かりなリフォームは行いません。

であれば・・・

となるわけです。

必要な工事なのか?内容と金額が適正なのか?

これをオーナーが判断するのは結構厳しいかも。

やはり管理会社はオーナーとの信頼関係が必要だということを感じます。

弊社のオーナーさんは、必要性の判断やご提案に関してお任せいただく方が多いので

こちらも最小限のコストになるよう考えて行っています。

 

こうした物件を所有コストは委託手数料以外の部分なので、管理会社とお付き合いしてからじゃないとわからないかも知れません。

手数料はそんなに高いほうじゃないけど、退去するたびに毎回請求が数万円きて・・・

そんなオーナーから管理会社変更の依頼を受けることもあります。

よく考えたら自分もそうかも?!

そんなオーナーがいらっしゃれば賃貸経営のコストカッターを自負する私たち

一棟一室.COMが喜んでお受け致します。m(_ _)m

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

結果発表~。築46年!一棟マンションのリフォームプロジェクト

おはようござます。

昨年行いましたマンションのリフォームプロジェクト!

ブログでもご紹介しましたが、ついに満室となりました。

パチパチパチパチ~~~♫

嬉しいですね~

プラン作りから工事、内装の備品に至るまで関わった物件です。

間違ってなかったですね~

思ったとおりですね~ヽ(*´∀`)ノ

 

はい、浮かれるのはこれくらいにして発表したいと思います。

 

まず、賃貸募集開始から満室までの期間ですが

なんと!

なんと!

なんと!

無駄に延ばしすぎですね

ぐるナイの羽鳥さんを意識しましたw

はい、それでは改めまして

2ヶ月でした~(^_^;)

最後のひと部屋が少しかかったかな?

まぁ、賃貸が動きにくい時期に募集して年末年始を挟みましたから仕方ないですね。

最後のひと部屋を除けば募集から1ヶ月で決まってますから上出来です。

 

注目するべきは、このマンションの収益性の向上です。

 

購  入  時  ⇒  満室想定 664,000円  実質賃料 397,000円

リフォーム後   ⇒  満室賃料 741,000円  実質賃料 741,000円

 

新規の募集が4部屋で当初の満室想定賃料と比較すると

広い部屋平均   ⇒ 21,000円UP

狭い部屋平均   ⇒ 14,000円UP

この上げ幅は驚異です。

 

築46年のボロボロマンションです。

購入したまんま貸出しても満室にはなりっこないくらいの状態からです。

そう考えたらこのリフォームはベストな選択だったと思います。

リフォームしない場合は入居者付が厳しく、賃料も想定より下がる事も考えられました。

たとえ入居しても退去した際の空室期間の長期化は避けられません。

しかし今回リフォームを行ったおかげで、これらのリスクは大幅に軽減されました。

リフォーム代の回収も数年で可能です。

 

こういう物件って手は掛かるけど好きですね~

 

ということで今回はご報告まで。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

まもなく賃貸繁忙期です。

みなさん

明けましておめでとうございます。

さて、本日から業務再開です。

 

とはいえ世の中は今週末から3連休。

動き出すのは来週からでしょうね。

 

そういえば1年を通じて3連休がだいぶ増えましたよね。

我々には無縁の連休ですが・・・。

 

特に今月からは賃貸市場も繁忙期となります。

1月~4月の2週目くらいまでは賃貸が動きますね。

 

1年の中で賃料が最も高い時期です。

ここが終わるとゴールデンウィークモードに入り、しばらく止まります。

ゴールデンウィークが明けて7月末くらいまではボチボチ動きます。

 

そして8月に入るとまた止まる。

お盆休みが終わって少しするとダラダラと動き初めます。

ただし、たいして動きません。

9月もダラダラ。

10月はボチボチ。

11月から12月3週目まではダラダラ。

 

こんな感じの印象です。

漠然とした表現ですね(笑)

 

賃貸市場は1年を通じて動いてますが、動く層にバラつきがあります。

学生、社会人、法人、ファミリーのボリュームで変わります。

やはり入学や入社、人事異動のシーズンになると活発に動きますよね。

人事異動は会社にもよりますが、春と秋が多いです。

ファミリーの引越しはやはり春先。

これは転勤もありますが、入園、入学、転校のタイミングに合わせてですね。

推薦で大学に行く学生さんは早めに決まってますから、部屋探しも早い。

一番バタつくのは3月。

急な人事異動や大学の合否発表による短期集中です。

これが繁忙期になる理由です。

 

ただし、繁忙期だからといってのんびりしていてもダメです。

以前は単身者向けのマンションやアパートはすぐに決まりました。

でもここ数年で感じるのは、苦戦するケースがあるということ。

 

何故だかわかりますか?

物件がダブついてきてるんです。

投資用に単身者向けのマンションを販売するデベロッパーは毎年物件を供給しています。

同じエリアに2棟3棟と増えていきます。

アパートもそう。

建てて売る会社が増えてますし、土地の有効活用と言って地主に建築を勧める会社もある。

シェアハウスも増えてます。

その為、入居者は部屋選びの選択肢が広がるようになりました。

 

競争が激しくなっているんですね。

 

この現状は販売する営業マンは知りません。

 

分業制の販売会社は、売る部署と管理する部署が違うので、情報を得にくいわけです。

役割分担をしているわけですから、賃貸を気にせず販売に専念している。

だから売れるということも言えますが、逆に管理会社は大変です。

何が大変かというと、あらかじめ募集する家賃を設定して物件を販売しているから賃料を下げられないんです。

営業が販売した物件の賃借人を早く見つけないとクレームになります。

クレームが出た部屋から入居者を優先的に付ける、なんていう話も聞いたことがあります。

その為、販売時だけは家賃保証を行う会社も多いです。

 

こうした市場の変化を感じ取るのはやはり管理会社が早いです。

 

逆に管理会社は営業マンがどういうアプローチで販売しているかを知りません。

賃貸についてどうのような説明をしているのか、空室期間についてはどうのような話をしたのか・・。

こうした説明と現状が違ってくると、クレームになるわけです。

 

賃貸市場は生き物です。

各社の新規採用状況や人事によっても影響を受けますから、今年の繁忙期がどうなるかは終わってみないと分かりません。

東日本大震災の時には3月に動かずに4月や5月にズレ込みました。

逆に、関西の物件は盛況になりました。

原発事故の影響を恐れ、避難した方がいたからです。

 

アメリカ大統領選後から株価も上がり、大手企業は社内留保も増えているようですし、景気は上向きだとしたい安倍さんの思惑もある。

今年の賃貸市場にどのような影響があるのか、気になるところです。

 

管理物件がくれぐれもダブつかない事を願います。

 

ではまた。。。