先日、ご家族が都内のマンションを経営されているという御子息さんと食事をする機会がありました。

何度かお会いしたことはあるのですが、一緒に食事をするのは初めて。

話すのも初めてだったので、お相手も僕の仕事を知りません。

世間話や家族の話などもして楽しい時間を過ごしていました。

たまたま仕事の話になり、私が不動産管理の仕事をしていると言うと、その方が言うんです。

 

｢管理って大変ですよね・・・」

 

「実はうちの父はマンションを持っているんです。」

 

「バブルの時に建てて借金もまだまだ・・・。」

 

｢両親はマンションの上に住んでいるんですけど自分で管理をやってるんですよ。」

 

「以前は管理会社を入れてたんですけどね。」

 

｢管理会社に払う費用も高いので・・・」

 

｢だから管理会社を入れずに全て自分でやってるんです。」

 

「でも父ももう歳なんで、いつまでも出来るわけじゃないから・・・」

 

｢一応、いろいろ考えておかないと、と思ってるんですよ。」

 

「でも、賃貸経営って裁判とかもあるじゃないですか？」

 

「ホント、ああいうのも大変ですよね。。。」

 

「敷金返せとかいう裁判もやってますよ・・・。」

 

 

 

なるほど・・・

 

この話し方からすると、裁判も一度や二度ではなさそうですね。

 

敷金返還裁判については他の方からも聞いたことがありますが、

意外と苦労されているオーナーも多いのでしょうね。

 

でもなんでこんなトラブルが起こるんでしょう？

 

我々が管理をしている物件で、今まで一度も敷金の返還裁判を起こされたことは無いんです。

当然ながら、私たちもこうしたトラブルも想定してます。

想定しているからこそ対策をしています。

この対策に重要なポイントがあるんです。

 

今回は特別にそのポイントとなる簡単な秘訣を教えましょう。

簡単だけどとっても重要です。

 

なぜなら　『裁判』　は時間とお金が無駄になりますから。

手間はかかるし、運営コストが上がってしまう。

結果、年間の収益率が悪くなりますもんね。

 

前置きが少し長くなりましたが、ポイントは簡単です。

ではそのポイントとは・・・

 

『重要事項説明書』

 

ここです。

これだけ。

 

ちょっと何言ってるの？

そんなのうちのマンションでも不動産屋に任せてちゃんと作ってるよ。

 

そう思う方もいらっしゃいますよね(笑)

 

でもポイントはその中身なんです。

 

多くのマンションオーナー（アパートオーナー）は街場の不動産屋さんに

入居者付けをお願いていると思います。

 

今回の方のように古くからマンション経営をやっている方ならお決まりの不動産屋さんがいますよね？

そして入居者が付いた暁には一ヶ月分の賃料を『広告費』として不動産屋さんに渡していると思います。

 

賃貸の仲介を生業にしている業者さんは、この『広告費』を目当てに

オーナーさんに管理物件を任せてもらえるように営業します。

そして自社で入居者を付ければ仲介手数料も別途入居者からいただくので収入が倍になります。

これを目的にしているのは大手も街の不動産屋さんも同じです。

 

おそらく重要事項説明書と契約書についても、その仲介会社が用意しているものでお願いしている方が多いと思います。

ということは・・・

ごくごく一般的な内容で当たり障りのない契約になっていることでしょう。

なぜなら

この重要事項説明書と契約書はトラブルを前提にして作られていないのです。

多少の語弊は有るので言い直すとすれば・・・

 

『敷金返還裁判』　を想定して作られていない。。。

 

といったところでしょうか？

要するにボカシた内容が多いんです。

 

よく、クロスの貼り替え負担について金額が高いというトラブルが起こるケースがあると思います。

一般的な重要事項説明書ではこのクロスの負担について明確には書いていません。

 

経年変化は除いて・・・とか

傷や汚れは入居者の負担で・・・とか

 

簡単に書くとこの程度です。

 

この負担の範囲が、壁面単位なのか傷をつけた一部分だけなのか？

㎡あたりの金額はいくらなのか？

タバコの汚れはどういう規定になっているのか？

あなたが貸しているマンションの重要事項説明書には書いてますか？

東京都内の物件ならば『賃貸住宅紛争防止条例』の説明書においても特約事項を明記していますか？

 

ここなんですよ。

とーーーーーーーーーーーーーっても重要なのが！

 

『賃貸住宅紛争防止条例』は

原状回復の範囲や考え方の説明を義務付けたものです。

あくまでも考え方を説明する義務です。

 

トラブルが起こって仲介業者へ聞くと、仲介業者もきちんと説明をしていると言うでしょう。

 

ではなぜトラブルが起きるか？

 

『この物件では』

 

という前提での作成を行っていないのです。

終始一般的な考えの説明で終わっています。

 

ただしトラブルを避けたいのであれば

『この物件では』を前提に作成しないと意味がありません。

 

ここの説明を入居者へきちんとすることが、トラブルを事前に回避する最大のポイントです。

 

特に負担の割合や金額については事前に告げることで、入居者も納得します。

聞いていないことを後から言われるからトラブルになるのです。

 

そして全てが疑心暗鬼となり、自分が騙されているのでは？ボッタくられているのでは？

と不信感を募らせるのです。

 

ですから最低限下記の３つはきちんと明記するべきです。

ルームクリーニングの負担と金額

クロス貼替えの負担の範囲と金額

タバコを吸った場合の負担の範囲

 

細かい点はまだ有りますが、この３つがトラブルになるポイントなのできちんとしておきたいですね。

 

賃貸は、契約するはじめの段階がとっても重要です。

そして書類一つで劇的にトラブルが減ります。

この書類については入口である『重要事項説明書』がとても大事です。

そしてあと　２つ　重要な書類が有ります。

 

その書類についてはまたの機会に・・・。

 

 

 

ではまた。。。