おはようございます。
さて今日は題名のとおり賃貸管理における滞納保証についてです。
滞納保証を売り出し文句にしているサイトを目にすることも多々ありますが
ほぼ１００％に近い確率で小さくこう書かれています。
｢滞納保証は入居者の保証会社への加入が必須条件になります。｣
表向きは管理会社が滞納保証を行っているように見えますが、単純に保証会社に加入しているだけの話。
つまり売り出し文句の滞納保証は管理会社としては『ノーリスク』なわけです。
賃貸事業におけるリスクの１つとして『滞納』がありますが
ここ数年で保証会社の数も増え、今や保証会社を利用する事が当たり前となっています。
ただ僕が少し危惧しているのは、保証会社頼みの審査になっていないか？ということです。
保証会社の審査に通ればOKにしている管理会社って意外と多いです。
逆の見方をすると、入居審査を保証会社がしている事になります。
これって家主さんは意外と知らない管理会社の実態です。
僕が思うに、本当の管理会社って審査能力がとても大事だと思うんです。
細かいことになりますが、弊社では申込書の書き方の段階から審査が始まってます。
書いた字体やフリガナ、記入の丁寧さ。
字が上手い下手じゃないんです。
人に見てもらう前提で申込書を書いてるかどうかも見ているんです。
これがいい加減な人って他にも申し込みを入れているケースもあります。
そして必要書類も揃うのが遅い。
結果、最終的にキャンセルになったり。。。
キャンセルになると空室が長引くことになるので、オーナーにとってはマイナスにしかなりません。
もちろんいい加減な仲介の営業マンもいますから、そこも判断しなくてはいけない。
各社で審査基準は違いますが、その基準が『保証会社に通るか？』というのはお粗末すぎます。
でも本当に多いのが原状です。
入居者の費用負担を考えると保証会社を利用しないほうがいいわけですが、必須条件にしている会社がほとんど。
弊社で募集する際は必須の物件とそうでない物件があります。
ただし必須にしている募集はごく一部だけ。
仲介会社は保証会社必須に慣れてしまっているので、連帯保証人での対応に驚く営業マンもいます。
なぜ連帯保証人でも受付するかというと
連帯保証人という選択肢を増やすことで、保証会社の費用を減らしたいという一定数の方が取り込めるからです。
それに連帯保証人でも十分な場合があるからです。
その代わりきちんと審査をしないといけませんが、そこは独自のノウハウできちんとやります。
弊社としては保証会社は最終手段。
ここが大事だと思います。
滞納保証してます！って書くと見た目がいいと思って書くのでしょうが
実態とちょっと意味が違ってますよね。
賃借人は全員が保証会社加入します！
こっちですよね。。。
滞納を起こさせない審査方法、入居者対応を心がけたいものです。
ではまた。。。
