おはようございます。
ギックリ腰がまだ治らず困っております。。。
運動とストレッチをサボったその隙をつかれました。
自己管理が甘かったですね。。。
さてさて、今日は前回のシェアハウス投資の続きを書きたいと思います。
前回はシェアハウス投資の『ミソ』は 『賃料設定』 が関係しているというところで終わりました。
そして販売価格や販売の仕方にも関係する、という内容を書きましたね。
今日はその内容を詳しく下記たいと思います。
まず『賃料設定』がなぜシェアハウス投資の『ミソ』なのかというと
ここって相場が有ってないようなものだからなんです。
ちょっと濁した言い方しましたけど、ストレートに言いますねｗ
ズバリ！
『賃料は売主が勝手に決められる！』
コレなんですよ。
ここがポイントなんですよ。
もちろん限度はあるので新築の１Kよりも高く、って事はないですけど、ほとんどの業者がかなり高く設定します。
悪い言い方をするとココに騙される（惑わされる）んです。
騙される（惑わされる）人って共通しているんですけど
皆さん既にワンルームマンションのような投資用マンションを所有している方なんです。
前編でも書きましたが、販売する営業は投資用マンションを販売してきた営業マンの寄せ集め。
各々の営業マンが元々の顧客に売るわけですよ。
投資用マンションは月々の収支がマイナスでも節税効果等でマイナスが緩和できるので、不動産投資の入口としては入りやすい。
ただ節税効果は徐々に無くなるので（理由は改めて）、大凡ですが所有して5年～8年程度の間に税金は戻らなくなります。 ※この間に複数所有すればもう少し伸びます。
税金が戻らなくなった方にとっては毎月の収支負担や固定資産税の負担も出てきますので、複数戸所有している方はかなりの負担になってきます。
そこで持ちかけられるシェアハウス投資。
営業マンのトークはこうだ。
「シェアハウスは毎月の収支がプラスで持てるので今所有しているマンションのマイナスが消えますよ」
「木造なので減価償却も早く、節税効果がまた期待出来るようになりますよ」
「購入と同時に家賃保証するのでリスクも低いですよ」
「将来は土地としても売れるので資産になりますよ」
こんな感じですかね。
買う方もこうした営業マンからの話を信じて購入するわけです。
もともとの付き合いがある営業マンなら尚更信じます。
でもここで忘れていることがあります。
『賃料相場』です。
営業マンの説明に｢毎月の収支はプラス｣になるという説明があります。
それと、「購入時に家賃保証する」という話も。
この話、いつの時点かが明確じゃないんですよ。
立場でその感覚も違います。
営業マン・・・買った時（又は5年以内）
購入者・・・ずっと
そもそも家賃保証って数年に1度必ず見直しがあります。
その時に大幅に下がってたら困りますよね。
それと購入金額についても問題があります。
金融機関は利回りを逆算して融資金額を決定する事が多いです。（利回りだけじゃないですが）
その利回りを決めるのは販売会社の設定賃料です。
そもそもシェアハウスの賃料相場自体が曖昧なんですけどね。
簡単に言うと
設定賃料が高ければ融資金額が増えるわけです。
販売会社は融資金額が大きければ大きいほど利益が出せる仕組みがここにあります。
例えば・・・
10部屋のシェアハウスで銀行の融資利回りを7.5％とした場合。
①設定賃料5万円のケース
50,000×10部屋×1年＝600万円/年間
600万円÷融資利回り7.5％＝8,000万円/融資額
②設定賃料と6万円のケース
60,000×10部屋×1年＝720万円/年間
720万円÷融資利回り7.5％＝9,600万円/融資額
その差はなんと1,600万円！
ケースは色々とありますが仕組みはこういうことです。
だから設定賃料が崩れた時の破壊力が強烈なんです。
実際に販売会社が早々に賃料保証をしてくれなくなったケースもありました。
販売価格はこうした銀行の融資金額で決められるんです。
前編で書いた土地代+建築費+・・・
原価を元にして決められている事ではないんですね。（この話は細かくなるのでこの程度にしておきます）
それともう一つ大事なのが、
シェアハウス経営の前提が 『満室』 だったらということ。
ここを忘れがち。
賃借人から見ると、シェアハウスは少額で入居しやすく、退去もしやすい。
その分入居者の回転がはやいです。
共同生活ですから、人によって合う合わないがあります。
1人でも問題な人間がいると、みんな退去してしまう事も有り得ます。
そうなると収支が回らなくなり、銀行の支払いが滞る。
これがシェアハウス投資のリスクです。
販売業者も当初の家賃保証をしていたら自社の利益を食いつぶす事になるのでいつまでも高い賃料で保証を行うわけには行きません。
こうした問題は今後ますます出てくるでしょう。
先日のニュースは氷山の一角。
お気を付けくださいね。
ではまた。。。