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結果発表~。築46年!一棟マンションのリフォームプロジェクト

おはようござます。

昨年行いましたマンションのリフォームプロジェクト!

ブログでもご紹介しましたが、ついに満室となりました。

パチパチパチパチ~~~♫

嬉しいですね~

プラン作りから工事、内装の備品に至るまで関わった物件です。

間違ってなかったですね~

思ったとおりですね~ヽ(*´∀`)ノ

 

はい、浮かれるのはこれくらいにして発表したいと思います。

 

まず、賃貸募集開始から満室までの期間ですが

なんと!

なんと!

なんと!

無駄に延ばしすぎですね

ぐるナイの羽鳥さんを意識しましたw

はい、それでは改めまして

2ヶ月でした~(^_^;)

最後のひと部屋が少しかかったかな?

まぁ、賃貸が動きにくい時期に募集して年末年始を挟みましたから仕方ないですね。

最後のひと部屋を除けば募集から1ヶ月で決まってますから上出来です。

 

注目するべきは、このマンションの収益性の向上です。

 

購  入  時  ⇒  満室想定 664,000円  実質賃料 397,000円

リフォーム後   ⇒  満室賃料 741,000円  実質賃料 741,000円

 

新規の募集が4部屋で当初の満室想定賃料と比較すると

広い部屋平均   ⇒ 21,000円UP

狭い部屋平均   ⇒ 14,000円UP

この上げ幅は驚異です。

 

築46年のボロボロマンションです。

購入したまんま貸出しても満室にはなりっこないくらいの状態からです。

そう考えたらこのリフォームはベストな選択だったと思います。

リフォームしない場合は入居者付が厳しく、賃料も想定より下がる事も考えられました。

たとえ入居しても退去した際の空室期間の長期化は避けられません。

しかし今回リフォームを行ったおかげで、これらのリスクは大幅に軽減されました。

リフォーム代の回収も数年で可能です。

 

こういう物件って手は掛かるけど好きですね~

 

ということで今回はご報告まで。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

まもなく賃貸繁忙期です。

みなさん

明けましておめでとうございます。

さて、本日から業務再開です。

 

とはいえ世の中は今週末から3連休。

動き出すのは来週からでしょうね。

 

そういえば1年を通じて3連休がだいぶ増えましたよね。

我々には無縁の連休ですが・・・。

 

特に今月からは賃貸市場も繁忙期となります。

1月~4月の2週目くらいまでは賃貸が動きますね。

 

1年の中で賃料が最も高い時期です。

ここが終わるとゴールデンウィークモードに入り、しばらく止まります。

ゴールデンウィークが明けて7月末くらいまではボチボチ動きます。

 

そして8月に入るとまた止まる。

お盆休みが終わって少しするとダラダラと動き初めます。

ただし、たいして動きません。

9月もダラダラ。

10月はボチボチ。

11月から12月3週目まではダラダラ。

 

こんな感じの印象です。

漠然とした表現ですね(笑)

 

賃貸市場は1年を通じて動いてますが、動く層にバラつきがあります。

学生、社会人、法人、ファミリーのボリュームで変わります。

やはり入学や入社、人事異動のシーズンになると活発に動きますよね。

人事異動は会社にもよりますが、春と秋が多いです。

ファミリーの引越しはやはり春先。

これは転勤もありますが、入園、入学、転校のタイミングに合わせてですね。

推薦で大学に行く学生さんは早めに決まってますから、部屋探しも早い。

一番バタつくのは3月。

急な人事異動や大学の合否発表による短期集中です。

これが繁忙期になる理由です。

 

ただし、繁忙期だからといってのんびりしていてもダメです。

以前は単身者向けのマンションやアパートはすぐに決まりました。

でもここ数年で感じるのは、苦戦するケースがあるということ。

 

何故だかわかりますか?

物件がダブついてきてるんです。

投資用に単身者向けのマンションを販売するデベロッパーは毎年物件を供給しています。

同じエリアに2棟3棟と増えていきます。

アパートもそう。

建てて売る会社が増えてますし、土地の有効活用と言って地主に建築を勧める会社もある。

シェアハウスも増えてます。

その為、入居者は部屋選びの選択肢が広がるようになりました。

 

競争が激しくなっているんですね。

 

この現状は販売する営業マンは知りません。

 

分業制の販売会社は、売る部署と管理する部署が違うので、情報を得にくいわけです。

役割分担をしているわけですから、賃貸を気にせず販売に専念している。

だから売れるということも言えますが、逆に管理会社は大変です。

何が大変かというと、あらかじめ募集する家賃を設定して物件を販売しているから賃料を下げられないんです。

営業が販売した物件の賃借人を早く見つけないとクレームになります。

クレームが出た部屋から入居者を優先的に付ける、なんていう話も聞いたことがあります。

その為、販売時だけは家賃保証を行う会社も多いです。

 

こうした市場の変化を感じ取るのはやはり管理会社が早いです。

 

逆に管理会社は営業マンがどういうアプローチで販売しているかを知りません。

賃貸についてどうのような説明をしているのか、空室期間についてはどうのような話をしたのか・・。

こうした説明と現状が違ってくると、クレームになるわけです。

 

賃貸市場は生き物です。

各社の新規採用状況や人事によっても影響を受けますから、今年の繁忙期がどうなるかは終わってみないと分かりません。

東日本大震災の時には3月に動かずに4月や5月にズレ込みました。

逆に、関西の物件は盛況になりました。

原発事故の影響を恐れ、避難した方がいたからです。

 

アメリカ大統領選後から株価も上がり、大手企業は社内留保も増えているようですし、景気は上向きだとしたい安倍さんの思惑もある。

今年の賃貸市場にどのような影響があるのか、気になるところです。

 

管理物件がくれぐれもダブつかない事を願います。

 

ではまた。。。

 

 

 

 

悪質!資産を減らす賃貸管理会社

おはようございます。

先日、賃貸管理のお問い合わせをいただいたお客様とお会いしてきました。

マンションを2棟お持ちのお客様。

現在の収支が良くないので改善したと思ってのお問い合わせでした。

当初購入した時に販売会社に言われたのは、収支もプラスだし将来的には土地を売却できるので良い物件だとのこと。

う~ん、、、

怪しいな。。。

ひとまず物件を調べてみました。

あれ???

なんと、空室の募集がどこにも出てない。

こういうのは私の感覚からしたら信じられないです。

購入した物件の場所は

1棟目が都内の下町と言われる駅から徒歩13分の物件。

もう1棟は神奈川の駅から徒歩30分の物件。

細かい内容は控えますが

調べた結果、今後の予想は厳しいものになりました。

 

販売専門の会社にありがちな売ったら終わりのパターンですね。。。

 

そして管理している会社からの内装費の見積もりがひどい。

明細も項目もなく金額だけドーンっと出している。

どこをどうするかが全くわからない。

オーナーに聞くと当初は和室を洋室にする工事を言われたが、高いのでそこは工事せずにその他の美装工事を行うとのこと。

美装工事といっても、クロスやクッションフロアの張替え程度です。

頭で金額をはじくと、どう考えても高い。

通常の倍額くらいかかってるんじゃないか?

そこを確認しようにも内訳がわからないのでわからない。

内容を示さずに高額な費用だけ出してくるとは、かなり悪質ですね。

それに退去清算のオーナーの負担も大きい。

こういう清算をする管理会社って未だに多いと感じます。

 

弊社に管理が移行して思うのは、いい加減な募集、いい加減な審査、いい加減な契約内容、いい加減な清算が実に多いこと。

募集すら公開していないって、有り得ないですよね。

なにも小さい会社だからそうなのかというと大間違い。

これは大手でもあります。

以前書いたブログにも少し書いてあるので貼っておきますね。

こちら⇒http://1t-1s.com/blog/?p=437

賃貸募集を公開していない場合のほとんどが、自社で入居者付けを行いたいからです。

オーナーからの手数料と入居者からの仲介手数料の両方を自社でもらいたいから。

こういう場合は情報を公開せずに抱え込みます。

これって間違いなく『管理会社都合』です。

その被害を受けるのは『オーナー』ただひとり。

年間の収益という『資産』を管理会社都合で減らされているわけです。

先日のブログで、入居者目線のリフォーム行わないと意味がないと書きましたが

管理会社はオーナー目線の管理を行わないと意味がないんです。

しかもこういう管理会社ほど高い手数料を取っています。

やりすぎにも程がありますよね。。。

情報公開はオーナーに余裕が有るか無いかにかかわらず、当たり前に行わなければならないことです。

その当たり前が行われていない事が問題です。

今回のお客様のように、収支が悪化しているにもかかわらず、募集すら出していないなんてあってはならない。

管理が移って来るたびに驚かされます。

そんな管理会社が多いから弊社にご依頼いただくというのもあるでしょう。

管理の移行は前管理会社のいい加減な仕事も一緒に引き継ぎますから、そんな時は手間がかかります。

同業者として、もう少しきちんとした仕事をしてもらいたいものです。。。

 

今日から巷は3連休。

街中はクリスマスモード一色ですね。

みなさん楽しい連休をお過ごし下さい。

 

ではまた。。。。

 

 

 

築46年!一棟マンションのリフォームプロジェクト①

今年行った1棟マンションのリフォームのご紹介です。

 

弊社で物件の仲介から内装外装の工事まで、全てをお任せいただきました。

管理会社の視点でベストな間取りを考え、工務店の視点でコストを考え、私たちのセンスで備品を選び、使い勝手とコストを考え作れるものは自作する。

『賃貸管理会社』という括りで認識されていますが、もっと幅広い仕事をしています。

今回のブログはそんな仕事の一端をご理解いただければ幸いです。

 

今回のお客様はお父様名義で貸されている借地の更新についてのご相談がきっかけでした。

旧法の借地は借地権者の権利が強いため、どうしても借地期間が長くなります。

何十年経とうが借地権者が更新を希望すれば受け入れざるを得ません。

その間に世代交代もあります。

世の中の変化もあります。

昔は駅のなかった街に新線が開通し、駅が出来て街全体の開発が行われ、容積率が変更になり、当時では考えられなかったくらいに利用価値が高くなっている土地もあります。

しかし借地の場合は、地主さんが自身で使いたくなっても、強い借地権が障害となり、そのままの状態となる事が多々あるわけです。

今回の土地もそうでした。

もし借地権者がどいてくれるなら建て替えを行って違った使い方をしたいとの話でしたが、弊社で交渉させていただいても話はまとまりませんでした。

ご商売をされている借地権者でしたので、やはり厳しいですね。。。

とはいえ、ご両親が高齢なため、いつ発生するかわからない相続の問題がありました。

貸した土地に建物を建てられないことが確実となった中、行き場のなくなった資金をどうするか?

これが今回の物件購入、リフォームへと動き出す流れとなったのです。

 

場所のこだわりは無いとの事でしたので、いくつかの物件をご紹介しました。

しかし反応は今ひとつ。

 

話をしていると、地元へのこだわりが強いことが分かりました。

ご本人は気づいていませんが、かなり強いです(笑)

そこで今回の物件をご紹介したところ、見事にビンゴ。

 

築年数は古いですが立地が抜群にいい。

とても歴史のある土地です。

しかし建物はボロボロ。

同年代の物件と比べても管理状態が相当悪く、本来であれば取り壊して建て直しを行うような物件です。

売主さんも最初はそう考えたようです。

だから貸室の半分は空室のまま。

しかしこの物件、店舗が入っており、賃借人もいるんです。

取り壊すには高い立ち退き費用が発生しますから、時間とコストがかかる。

売主さんはそこがネックとなり現状で売り出すことを決断された物件なんですね。

 

さて、この古くてボロボロの物件

これを購入するべきかどうかは建物のリフォームの費用次第となります。

こういう判断をする時に弊社は抜群の強みを発揮します。

なぜなら

『コスト』がわかるんです。

まず購入する判断としての土地の価値がわかります。(不動産業)

建物を調査してどの程度のリフォーム費用が必要かもわかる。(建築業)

そしてどういうリフォームをすれば賃貸が付くのかということも。(賃貸管理業)

 

物件購入でとても大切なことです。

特に築年数が古い物件は隠れた箇所に思わぬコストがかかるので要注意。

購入から賃貸するまでの一連のストーリーが見えるのは、まさに弊社の強み。

お客様は立地がとても気に入っていましたので、資金プラン、最終的な出口戦略も含めてご提案させていただきました。

そして実際のリフォームはどうなったか?

 

ここは少し長くなりますのでまた次回に写真も入れて書かせていただきますね。

 

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

どこも教えてくれない投資用マンションの売却事情

最近ご相談が多いのが所有物件の売却です。

そしてほとんどがワンルームや1Kの投資用マンション。
こうした物件の家主さんへは毎日のように電話が来ているそうです。
ではどんなところから電話があるのか?
1番は専門の買取業者

2番目に購入したデベロッパー
まず、一般で言う専門の買取業者はすぐに買い取ることはしません。

まずは仲介で売却の依頼を受け付けるのがミッションです。

そして徐々に値段を下げ、買主を探します。

個人の投資家へ紹介する業者もいますが、少ないです。

ほとんどが買取または業者へ紹介して手数料を稼ぎます。

この辺の事情はここでは書けませんが、もっと深い裏事情も存在します。

手数料は正規の手数料の場合も有りますし、業者からはもっと多くの手数料を「業務委託費」として受け取るケースがあります。

宅建業法では手数料の上限が決められています。

ですから正規の手数料より多い場合は「業務委託費」「コンサルティング料」という名目で受け取るのです。

中にはシステム金融みたく仲間うちの他社と連携して買取金額を下げさせる方法も行われています。
例えば家主の希望でA社が1,800万円で売りに出しとします。

するとB社が家主へ連絡し、1,000万円で買い取ると言います。

さらにC社が電話し、1,100万円で買い取ると伝えます。

さらにD社が電話し、1,000万円で買い取ると。。。
家主は自分がとんでもない金額で売りに出していることを理解し始めます。

そして絶妙のタイミングでA社が1,400万円で買うところが出来てきたと連絡します。

さらにこんな金額で売れるのはラッキーだ、逃すと値段が下がりますよ!と煽ります。
家主も今まで聞いたことない金額に「これは得では?」と考えます。

そして1,400万円で売ることに納得するのです。
これは初めから描かれたストーリーにまんまとハマったパターンです。

全ての業者とは言いませんが、こうした手荒なことを行う業者も現存します。

次に購入したデベロッパーが買取を行うケースです。

今は築6年~15年くらいが買取対象の目安になっていますが、ここにも様々な事情が存在します。

昨今の不動産市場は土地の仕入れが難しく、なかなか採算の合う土地が入手しづらい現状があります。

売り続けることが会社存続の生命線であるデベロッパーは、販売する商品を作り続けなければなりません。

しかし仕入れ環境が厳しい今、物件確保にも相当大変な思いをしています。

そこで目をつけたのが過去に販売した物件の買取再販です。

傍から見てると自分の尻尾を食べてるようにも思いますが・・・。
例えばこんな連絡があるそうです。
営業マン:今持ってる物件を売却して借り入れを減らしませんか?

営業マン:あなたは今の借り入れを退職時に払えますか?何かあれば破産しますよ?

営業マン:だから3戸売って1戸購入しましょう。立地も設備も良くなります。

営業マン:頭金は買取した時にできるので負担はありません。
家主の頭の中・・・

退職まであと5年だし借り入れが減るのはいいな。。。

ちょっと借り入れは減らしておかないと不安だし。。。

新しいマンションが1戸なら気持ちが楽だな。。。

じゃあ、もう少し詳しい提案を聞いてみよう。
となるわです。

あちゃーーーーーー!

これ、騙されてますね。

まんまとやられてます。

営業マンが描いたストーリーのまんま脳みそが動いてます。。。

あなたは何故これが損だかわかりますか?

冷静に考えてみてくだい。

答えはでますか?

では答え合わせ(笑)

3戸売って1戸新築を買うわけです。

業界では買い替えと言います。

状況にもよりますが・・・

という前置きは一応しますけど、実はこれっていい話に聞こえて、家主は大損する話なんです。
だって冷静に考えると、結果的に1戸残るのであれば今持っている物件を2戸売ればいい話でしょう?

何ゆえ新築を買わなくてはならないのでしょう???

ここに買い替えのトリックがあるのです。
では逆の立場で考えて見てください。

業者からすると3戸仕入れが出来て、1戸新しいマンションが売れる。

儲けるチャンスが4戸できるんです。
ではあなたのメリットは?

新築が残る?

ローンが減る?
よく考えてみてください。

答え合わせの続きです。
買取再販は決して家主さんに特をして欲しいからでは無いんです。

より多くの利益を得るための仕入れと販売を兼ねた業務なんです。

(買取だけだとしても結果は利益を出すための仕入れ業務です)
築十年のマンションであれば、当時の価格からして残債が1,500万円以下くらいになっています。

当時は30年のローンしか組めませんでしたから、現在の最大35年ローンと比べると元金の減りも早いんです。

しかも当時と今では価格も1割高いです。

いま2,500万円する物件が、当時は2,200万円くらいでした。

ローンも価格の90%までが最大でしたから、そもそもの借入金額が少ない。

頭金だって実際は値引きしていて、ほとんど出していない。

現在は金融機関も定価の95%以上の融資を付けます。

頭金1万円や10万円で購入できるくらいです。

借入がその分多くなり、元金の減るスピードも当時よりも相当遅くなるのです。

低金利だから・・・

そんな前置きがついても、スピードは遅いです。
上の金額で比べてください。

当時のローンが1,980万円(2,200万円の90%)

現在のローンが2,370万円(2,500万円の95%)

その差は390万円。

頭金10万円なら2,490万円のローン。

その差は510万円。
これだけスタート地点で借入金額が高いんです。
今の残債が1,500万円前後なのに、何故わざわざ更に1,000万円近い借り入れを増やさなくてはならないのでしょう?
冷静に考えれば分かることです。

でも・・・

買わされちゃうんですよね~
なぜこういうことを書けるのか?

簡単です。

こういうことをしないからです(笑)

だって管理会社ですもん。

ご参考に。。。
ではまた。。。

 

 

管理会社が教える投資用マンションの収益改善方法

今回は投資用マンションの収益改善についてご紹介します。

 

投資用マンションを購入して10年くらいの間に、入居者の入退出を経験すると思います。

その際に家賃が下がることもあるでしょう。

初めに設定した家賃にもよりますが、購入してから今までに、同じエリアで新築が建つと、同じグレードのマンションは競合します。

そのため、家賃が下がることがあるんですね。

 

つまり家賃が下がるのは競合が増えている証拠。

それに伴い入居者の選択肢が増えているということです。

一部のエリアではなかなか新築が建たないので、競合も少なく賃料は維持または上げることが可能です。

そうではない場合には、やはり賃料を維持する努力をしなくてはなりません。

 

また、10年の間に必ずと言っていいほど、修繕積立金が上がります。

購入当初と比べると3倍~5倍は上がっているでしょう。

その分賃料が増えればいいですが、なかなか難しい。

ですからこうした支出の増加も、賃料が下がるのと同等の意味を持ちます。

 

収益を維持するには、以前のブログでも書いてますが、収入を上げるか支出を減らすかのどちらか。

そのために設備をリニューアルするオーナーさんもいます。

ただし、経済的な事情もありますから、なかなか大きな出費をしてグレードを上げたりできないのが大多数ではないでしょうか。

 

ではどうするか?

支出を減らすしかないですよね。

 

では支出って何を?

 

まず管理費には手を付けられません。

なぜなら管理組合の議決が必要なので、まとめるには相当な手間がかかるでしょう。

ただでさえオーナーの所在地がバラバラな投資用マンションにはハードルが高すぎます。

修繕積立金も減らせない。

固定資産税も減らせない。

では何が残るか?

 

答えは

『ローンの支払い』 と 『賃貸管理委託料』です。

 

10年も経過すると元金もそこそこ減っています。

すると評価額は市場価格に近付いているんです。

購入された時期と物件、金利によっては市場価格よりも下がっていることもあります。

その時に考えるべきなのが、借り換えなんです。

 

今は低金利のご時世。

借り換えをすることで、金利が下がり支出が減ります。

銀行によっては評価が厳しく、いくらかの繰り上げ返済が要求されることもあるでしょう。

 

ただし、上手に借り換えができれば、必ず支出は減り、収益が改善されます。

書類を出したり、いろいろと面倒なこともありますが、借り換えできるのであれば大した労力ではありません。

借り換えできないという、労力が無駄になるリスクはあるものの、検討する価値はありますよ。

 

中には面倒な方もいるでしょう。

その場合は、賃貸管理委託料の減額を考えてみてください。

 

一般的な管理委託料は賃料と管理費を合わせた金額の5%が相場です。

単純計算で家賃の合計が100,000円なら賃貸管理委託料は5,000円。

 

この委託料が安くなればその分家賃が上がった事と同じです。

私たちが提供している金額は都内最安で、800円。

集金代行でなおかつ振込手数料も込みです。

 

では5,000円かかっていた賃貸管理委託料が800円になったらどうでしょう?

4,200円も収益が改善するわけです。

 

家賃を4,000円上げるのは大変です。

確実にできるかどうかわからない借り換えと比べてとても簡単です。

もちろん、管理委託料を減額できて、なおかつ借り換えもできたら、大幅な収益改善になりますね。

 

お金をかければできる改善もありますが、これはかけたコストを回収すまでの時間がかかります。

なので判断が難しい。

どこまでお金をかけていいのかつかみにくい。

すべては予想でしかないからです。

お金をかけてやるのは、むしろ空室対策に近くなりますね。

 

自分が一生懸命維持しようとしても、やはり需要と供給のバランスには逆らえない。

少し視野を広げれば違った見え方ができますので、一考の価値はあるでしょう。

 

投資用マンションについては、昨今の売却情報も含めて、後日ご紹介したいと思います。

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

失敗しないマンション投資の物件選び

今回はマンション投資をする際の物件選びです。

 

マンション投資を行ううえで、新築と中古のどちらを購入したらいいのか、迷われる方も多いと思います。

それでは、どの様なポイントに注意してマンションを購入したらいいでしょう。

これは、購入する目的や年齢、自己資金などによって選択肢も変わってきますので、自身のライフプランに合わせて選択しなければなりません。

ですから、新築と中古それぞれの、マンション購入する際のメリット、デメリットについて、知っておく必要があるでしょう。

 

新築マンション購入のメリット

・立地や間取りが自分で選べること。

・設備が最新式で、建物のグレードが高いこと。

・減価償却期間が長期にあるので、節税しやすいこと。

・長期的な家賃収入が見込めること。

・ローン利用の際は、団体信用生命保険に加入する為、万が一の時には比較的新しい状態で無借金のマンションが残ること。

 

新築マンションのデメリット

・価格が高いこと。

・中古に比べ運用効率が低いこと。

・建築中の場合、購入時に建物が見れないこと。

 

新築マンションには、主にこのようなメリット、デメリットがあります。

なんと言っても価格は高めになりますので、運用効率がいいとはいえません。

しかし、マンション経営のポイントである立地や間取りは選ぶことが出来ますし、設備も新しいので、長期的な所有には向いています。

どこをポイントにするかは各々違いますので、自身に適した選択をするのがいいでしょう。

 

 

中古マンションのメリット

・家賃収入に対して価格が安いため、運用効率がいいこと。

・現物を見ることが出来るので、管理状態が把握しやすいこと。

・現在の修繕積立金残高がわかるので、急な積立金変動が無いこと。

 

中古マンションのデメリット

・部屋の状態が見れないので、購入後に思わぬ修繕負担がでる可能性があること。

・減価償却期間が少なく(又は終わって)節税効果があまり期待できないこと

・築30年以上の物件は、売却しにくいこと。

 

中古マンションは価格が安い分、運用効率が良くなります。

ですから、現金での運用や退職までの期間が短い方の運用には大変向いています。

 

このように、新築マンションと中古マンションではメリット・デメリットがそれぞれ違います。

新築マンションと中古マンションの購入判断の目安としては、上記のメリット・デメリッ

トを考慮したうえで検討することをお勧めいたします。

新築と中古を検討するうえでの考え方として、現金(預貯金)が多く、退職までの期間が短い方は中古で効率よく運用。

現在、現金は少ないが退職まで相当の期間がある方。

生命保険代わりに所有しながら、ある程度まとまった資金が貯まったときに繰り上げ返済を計画できる方などは新築。

といったように、長期的な所有プランを視野に入れて検討してください。

 

次に物件の選び方についてのポイントをご紹介したいと思います。

 

Point1・都心まで30分圏内。

入居者は利便性に家賃を払います。

通勤・通学の便利なエリアは、学生から社会人までの賃貸需要が見込めます。

また、東京・新宿・渋谷・池袋などのターミナル駅へのアクセスも重要です。

 

Point2・最寄り駅から7分以内

マンション経営は最寄り駅から徒歩10分以内が望ましいと言われています。

しかし都内では、10分歩けば他の駅も使えるところが少なくありません。

駅からの距離は資産価値にも関係してきますから、賃貸の面から考えても7分以内がいいでしょう。

 

Point3・マンションの規模は最低でも総戸数30戸以上。

大規模の物件の方が戸数の少ない物件よりもメンテナンス費用が安くなりますし、物件自体の見栄えもよくなります。

ローン会社の評価の仕方も30戸以上が最低限の目安になっています。

但し、タワーマンションの場合は管理費が割高になると言われ、12~15階建てのマンションが、1番効率が良いとされています。

 

Point4・2階以上の部屋

何度か触れてきましたが、セキュリティの面から考えると1階は敬遠されがちです。

最近の入居者はインターネットで部屋探しをする方も増えています。不動産ポータルサイトの条件検索で『2階以上』という項目がありますので、1階では検索にヒットしない場合もあります。

入居者の目に多く触れたほうが、より入居率も高くなります。

 

Point5・家賃10万円以下

ワンルームや1Kのマンションでは賃料10万円以下が良いでしょう。

最上階は人気があるかというと、賃貸マンションの場合はそうでもありません。

好景気には10万円以上の部屋も賃貸需要は多くありますが、不況時には高い家賃の部屋を借りられる人の需要数が減ってしまいます。

 

Point6・外観は総タイル張り

建物の劣化を遅らせてくれます。

見た目にも高級感があり、適切な管理状態であれば資産価値の目減りも少なくなります。

思った以上に管理状態のいいマンションは、売却時も有利です。

また、ワンルームや1Kのマンションでは1階には部屋が無い物件が理想です。

エントランスも豪華で広いですし、バイク置き場や駐輪場などの設備も充実します。

 

Point7・周辺生活環境

住みやすさや周辺環境は入居を決めるうえで重要です。

買い物や食事などの商業施設の充実は生活環境を豊かにしてくれます。

単身の入居者が対象の場合、最低でもコンビニが徒歩5分圏内にある事も重要です。

 

Point8・競合物件が少ないこと。

競合物件が少ないエリアは希少性も増します。

都心の新築が建ちにくいエリアの物件は賃貸も強く、売却時も高値で取引されます。

逆に、周辺に次から次へと物件が建築されるエリアは供給過剰になる場合もあります。

 

その他、新築と中古でもポイントは変わってきます。

特に中古は築年数によって利回りの目安も変わりますし、新築ではローンを利用した場合の収支なども重要です。

マンション購入は生活設計の一部となりますから、各々の考え方によって違ってきますので、自身のライフスタイルに合う物件選びをするべきですね。

 

次回はマンションの『管理』についてご紹介したいと思います。

 

 

ではまた。。。

 

 

 

意外と知らないマンション管理の種類

今回は、マンションの管理についてご紹介しようと思います。

 

 

マンション管理には、『建物管理』と『賃貸管理』の2種類の『管理』があります。

一般的な実需(自己が住むもの)マンションでは『建物管理』のみなりますが、部屋を貸し出す場合には『賃貸管理』が重要になってきます。

それぞれの管理内容は全く違いますので、『建物管理』と『賃貸管理』についてわかりやすくご紹介しましょう。

 

 

建物管理

建物管理は区分所有(部屋)以外の管理の事を言い、主に建物全体(共有部分)の管理のことを表します。

この建物管理の費用には、マンションを購入してから必ず払う『管理費』と『修繕積立金』の2つがあります。

『管理費』と『修繕積立金』の違いは、簡単に言うと『資金使途』です。

経理上も別に処理しなければなりません。

原則として『修繕積立金』として積立てているお金を『管理費』の費用として使うことはできないということになります。

それでは具体的な『資金使途』の違いとは何でしょう。

 

『管理費』で行うもの

・管理人への給料

・エレベーターや共用設備の保守・点検・管理・運転費

・建物清掃

・管理組合の運営費

・共用部分の軽微な補修費(電球など)

 

『修繕積立金』で行うもの

・『長期修繕計画』のもと定期的に行われる設備の交換、修繕。

・不測の事故やその他特別な事情により行う修繕。

・敷地や共有部分などを管理するうえで、各所有者全体の利益のために必要な管理。

 

建物の管理状況は資産価値を保つうえで非常に重要です。

マンション管理では、各管理組合が建物管理を委託する管理会社を選定し、長期修繕計画のもと建物をメンテナンスしています。

『管理費』のコストは建物管理を委託する管理会社によっても変わってきますので、最近のファミリーマンションでは管理コストの見直しをする管理組合も増えてきました。

しかし投資マンションの管理組合の場合は、所有者が全国に分散していることもあり、所有者のマンション管理に対する意識が低いというのが現状です。

 

ほとんどのマンションの場合、修繕積立金は数年に1度、値上がりしていきます。

これは、『修繕積立金』には『均等積立方式』『段階増額方式』『一時金徴収方式』の3つの方式があり、ほとんどのマンションで『段階増額方式』に設定される為です。

下記の方式の特徴をご覧いただくと、それぞれの特徴がご理解いただけると思います。

 

方式の特徴

 

『均等積立方式』

長期修繕計画に対応する期間の総額を算出し、その金額を同期間の月数で割り戻した金額を月額とする方式。

 

 

『段階増額方式』

均等積立方式と同様に総額を算出し、一定期間ごとに段階的な増額を行い最終的に必要となる総額と一致させる方式。

 

 

『一時金徴収方式』

段階増額方式と同様に総額を算出し、積立金総額との不足額(差額)を購入者へ予め明示し、不足する金額が大規模修繕の時に一時金として徴収される方式。

 

 

マンションは各建築材料の耐用年数に応じて、新築に近い状態に戻す大規模修繕を行う時期が必ず来ます。ですから分譲会社は総予算の把握のためにも『長期修繕計画』を作成し、計画に対応した修繕積立金を設定しています。

『長期修繕計画』は、修繕の時期やコストを予め予測し、その時に修繕費用がいくら必要なのかを算出するうえでとても重要なものです。

この算出金額をもとに、『修繕積立金』をどの方式で徴収するのかを決めるのです。

新築マンションの場合、修繕積立金は分譲会社が設定するのが一般的ですから、購入時の費用負担を軽減するためにも、『段階増額方式』を採用しているところが多いようです。

マンション投資の場合は、修繕積立金が段階的に値上がりしていくと、その都度キャッシュフローが変わってきますから、きちんと資金計画をしておく事が必要です。

 

 

 

賃貸管理

マンション経営の中で、賃貸管理は大変重要です。

賃貸管理は建物管理以外の専有部分(主に室内)を管理しますので、入居者とオーナーとの間に立つエージェントの役割をします。

まず、ご存じ無い方の為にも賃貸管理とはどのような業務内容なのか、一般的な内容をご紹介致しましょう。

 

賃貸管理の業務内容

・入居者の募集(不動産ポータルサイトへの広告や、賃貸仲介専門会社への営業活動)

・賃料査定(新規募集時・更新時)

・入居者審査、連帯保証人審査(会社毎に審査基準が違います)

・契約、更新手続き(契約書の作成から契約金の精算まで)

・家賃滞納者への催促、督促、訪問

・家賃などの集金、送金

・入居中のクレーム処理、修理手配

・契約違反者への注意、指導

・退室立ち会い

・部屋の修繕、リフォーム手配

・敷金精算

 

 

賃貸管理の2つのメニュー

 

1、家賃保証システム

賃貸管理会社がお部屋を借り上げし、毎月一定の家賃をオーナーに支払うシステムです。相場家賃の10%程度が借り上げ手数料として引かれます。

礼金や更新料収入は入りませんが、空室時も家賃を支払ってくれるため、安定した家賃収入が得られます。

 

2、集金代行システム

入居者の募集や家賃の集金、更新契約、クレーム処理など、オーナーに代わってすべての業務を代行する一般的なシステム。

実質家賃の5%程度(消費税別)が手数料として引かれます。振り込み手数料を別途徴収している会社もあります。通常、礼金や更新料は管理会社と折半になります。

 

 

賃貸管理会社は、マンションオーナーの代理として、マンション購入後の入居者探しから退去後の精算まですべてを行いますので、オーナーとは長期のお付き合いとなります。

しかし、一般的には事務的に管理のみを行う会社がほとんどですので、特に担当者もつきません。これはほとんどの管理会社が分業制になっているためです。

 

優良な管理会社は空室期間を短くする様、一生懸命に営業活動をしてくれますし、販売会社のように離職率も高くありません。

 

投資マンションは不動産業界の中でも特殊ですから、マンション投資について熟知している会社を選ぶことも重要です。

マンション経営には税務や生命保険の知識はもちろん、将来的には売却までの一連のサポートが必要です。不動産の知識と投資マンションの販売経験を持った管理会社であれば、購入の動機から将来的な目的まで熟知していますので、相談や提案までの幅広いサポートが期待できます。

 

マンション管理と一言で言っても違いがあるんです。

ご参考に。

 

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

 

販売会社は教えないマンション投資のリスク

前回は主にマンション投資のメリットについてご紹介してきましたが、今回はマンション投資のリスクについてご紹介したいと思います。

 

私たちが賃貸管理を行っている中で思うことですが

マンション経営で1番重要なもの・・・

それは『自覚』です。

なぜ『自覚』が重要なのかのご理解為にも、マンション投資のリスクについて知ることが必要です。

 

まず、マンション投資をスタートした方々はマンションを購入したわけですが、同時にリスクも購入したことになります。

ですから、マンション投資を成功させるには、リスクをどう対処するかが大切になってきます。

 

マンション投資は他の金融商品にくらべ変動が少なく、安定した収入が得られるので、所有している実感が無いという方もいらっしゃいます。

しかし、マンション投資を行っている以上、ご自身がマンションの『経営者』だという事を忘れてはいけません。

月々の負担が少ないから・・・。

税金が節約できるから・・・。

などといった、部分的なところだけに注目するのではなく、長期的な投資姿勢が必要です。

マンション投資は購入した後は放っておいても家賃収入がローンを勝手に減らしてくれるものではなく、販売した会社や営業マンが皆さんのリスクを背負ってくれる訳でもありません。

マンション投資を始めた以上、常にリスクと隣り合わせになるのです。

少し大げさに聞こえるかもしれませんが、投資である以上、きちんとマンション投資特有のリスクを把握し、対処方法を知っておく必要があります。

 

それでは、マンション投資のリスクについて、是非知っておいていただきたいポイントをご紹介しましょう。

 

1.金利変動リスク

マンション投資を行う際、多くの方が銀行やノンバンクのローンを使いますが、ご自宅の住宅ローンと違うのはマンション経営のローンは全てと言っていいほど変動金利になります。

金利変動リスクを知るうえで、変動金利の種類と性質を知る必要があります。

 

◆変動金利の種類

変動金利には長期プライムレート連動型(長プラ連動)と短期プライムレート連動型(短プラ連動)の2種類があり、基準になる金利が違います。

どちらも金融機関が優良企業に貸し出しする際の『最優遇金利』の事ですが、一般的に貸付期間が1年以内を短期、1年以上を長期としています。

長プラ連動金利は、金融自由化前まで、国債や長銀の5年物、10年物の利付け金融債の発行利回りを基準としていました。国債価格が上がれば金利(国債購入利回り)は下がり、逆の場合は下がる関係でした。

しかし、金融自由化により各金融機関が自由に金利を決めることができるようになって以来、短期プライムレートに一定の利率を乗せたものが一般的となっています。

現在では、新長期プライムレートと呼ばれています。

 

次に短プラ連動金利の場合ですが、以前は公定歩合に連動していましたが、こちらも金融自由化により各金融機関が自由に金利を設定するようになりました。

短プラ連動の基準金利は、一般的に中央銀行(日本銀行)の金融機関への短期(1年以内)の貸出金利に連動していますが、こちらも各金融機関の資金調達コストや、乗せ幅(金融機関の利益)により、それぞれ変わってきます。

最近の住宅ローンは、ほぼすべての銀行で短期プライムレートを基準にしています。

マンション投資で使われる住宅ローンでも、ほとんどが短プラ連動を採用していますが、借り入れの際には長短どちらに連動するのか確認した方がいいでしょう。

 

◆変動金利の性質

現在では長期プライムレートの基にもなっている短期プライムレートは、日銀の政策金利に影響を受ける性質があります。

しかし、日銀は経済の景況によって金利をコントロールしていますので、バブル崩壊以降のゼロ金利政策や、景気が回復していない今、変動幅は極めて少ない範囲となっています。

一般的な変動金利の住宅ローンは、5年間は支払金額が変わらず、毎月一定の金額を支払います。変動金利のローンは半年に1回金利の見直しがありますので、変動する度に支払金額の範囲内で元金と利息の割合を調整しています。

この5年間で金利が上がっていれば、5年後に毎月の支払金額は増え、下がっていれば支払金額は減ります。

もし金利が上がり続け5年後を向かえたとしても、支払い金額の見直しにはほとんどの金融機関で上限を設けています。

見直し時の上限は、現在の支払金額の1.25倍までという金融機関がほとんどです。

ただし、ローン期間終了までに元金が予定より減っていない場合、支払い最終回に一括返済するという契約になっていることが多いので、金利の知識も重要だということがご理解いただけると思います。

 

2.税制リスク

◆損益通算

現在のマンション投資では節税が大きな特徴として紹介されています。

確かに課税所得(所得税・住民税の算出の基礎になる金額)が高い場合には、マンション経営に関わる必要経費が認められていますので、損益通算(マンションの家賃収入から管理費や減価償却費、建物分の利息などの必要敬意費を差し引いた時にマイナスとなった場合、通常の所得金額から控除されること)によりそれなりの節税効果が期待できます。

しかし毎年変わる税制を考えると、今後もずっと続くという保証はありません。

平成27年からは相続税の基礎控除も大幅に変更になります。

現行の基礎控除は5,000万円から3,000円に。

法定相続人1人当たりの控除は1,000万円から600万円に。

ですから、マンション投資を行ううえでは、節税は『おまけ』として考える方が、資金計画は立てやすくなります。

 

◆譲渡所得税

マンション投資を何年も続けていると、タイミングによっては売却も一つの選択肢になってきます。

特にインフレの際には、金利や物価も上昇し、不動産価格も値上がりする傾向にありますから、ローンの残債によってはキャピタルゲイン(売却益)が見込めます。

ただし、売却時の税金には注意が必要です。

不動産の売却の際には、儲けた金額に対して税金を納めなくてはなりません。

この税金は『譲渡所得税』といい、所有期間によって掛る税率が変わります。

 

◆期間と税率

譲渡所得税は5年を境に短期譲渡と長期譲渡に分かれます。

ただし、譲渡所得税の『5年』の数え方は購入をした日から5年ではありません。

短期譲渡と長期譲渡の分かれ目は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかが基準となります。

例えば、マンションを2008年8月に購入し、2013年9月に売却した場合、購入をした日から5年以上が経っていますが、売却した年の1月1日を基準とすると、5年を満たしていません。ですから、翌年の1月1日が来るまでは短期譲渡所得税が適用され、税率は39%になってしまいます。

この期間を過ぎると長期譲渡所得税が適用され、税率は20%まで下がりますから、

ほんの数ヶ月で倍近く変わってきます。

 

 

◆売却時の儲けとは

譲渡所得の計算は収入金額から取得費と譲渡費用を控除して求めます。

取得費は購入代金、登記費用、印紙代、不動産取得税などを含めて計算します。

ただし、建物部分は購入から売却までの期間、減価償却費相当額を計算して除かなくてはなりません。

ですから、売却時に税金を納めるケースは下記のようになります。

 

取得費(土地代+建物代-減価償却分)-仲介手数料 < 売却価格

 

このように売却時に納税となることも少なくありません。

売却した際は必ず確定申告をする必要がありますので、納税の場合に申告をしないと延滞税などの余計な出費が発生してしまいます。

 

3.空室リスク

マンション投資の中で賃貸の空室は運用効率の悪化を招き、ローンを利用している場合は支払いを自己資金で賄わなければなりません。

空室は需要と供給のバランスや競合する物件との賃貸条件が関係しているので、

空室リスクを減らすには、入居者の視点で周辺環境や間取りも考慮して物件を選ぶ必要があります。

出来るだけ多くの入居者に好感を持たれるように駅からの距離や、物件のグレード、部屋の間取りなどの総合的な判断が重要です。

1棟のマンションでも間取りは様々ですから、生活動線や使い勝手も考える必要があるのです。

また、法人契約の多いエリアでは企業の業績にも影響を受けます。

業績の悪化は企業の福利厚生にも影響しますので、従業員への住宅補助が減額になれば、おのずと個人での負担が増える事となります。

当然、業績の悪化は従業員への給与やボーナスにも影響が出ますので、個人も負担を減らすよう、今より安い賃料の物件へ引っ越すケースもあります。

 

4.家賃下落リスク

マンション投資を行っていると必ず入居者の入れ替わりがあります。

家賃相場には幅がありますので、高い相場で募集するのか、低い相場で募集するのかによって、家賃も変わってきます。

仮に今現在の家賃が相場より高い設定をしている場合は、入れ替わり時に家賃が下がる事がありますし、低い場合は更新時や、次回の募集時に上がることもあります。

マンションの同じ階でも、募集次期や間取りによって家賃も違うのです。

また、近隣に競合するマンションが建設されると、やはり周辺家賃相場にも影響が出てきます。家賃相場は、常に新しいマンションの賃料が基準になっていますので、新築マンションや、築浅のマンションの賃料には目を光らせておく必要があるのです。

新築時や2月~3月の賃貸の繁忙期には高めの家賃で募集すること多くあります。

新築マンションの場合は、『新築プレミアム』とでも言いましょうか、多少高くても入居者は借りますし、賃貸の繁忙期である2月~3月の移動シーズンは、立地条件の良いマンションには申し込みが集中しますから、賃貸付けも容易になります。

ただし、高めの家賃が付いていたとしても退去は年間を通じてありますので、繁忙期以外では入居の入れ替わり時に賃料が下がる事があります。

特に1階の下落幅は大きく、5,000円以上下がることも珍しくありません。

理由としては、1階はセキュリティの面から女性が敬遠しがちになりますので、全体的な需要数が少なくなってしまいます。

また、最近ではインターネットの各種ポータルサイトで部屋探しをする方が増えていますが、ほとんどのポータルサイトで『条件検索』ができるようになっています。

その際、【2階以上】という項目が有りますので、その時点で検索から弾かれてしまうのです。

 

5.修繕リスク

長期的なマンション投資では修繕計画も大変重要です。

特に建物が適切な管理状態であれば、マンションの劣化を最小限に抑えることが出来ますし、良好な状態が保てます。

逆に管理状態が悪い場合は、思わぬ出費が発生してしまいます。

設備に関しては入居者の利用頻度によっても変わってきますので一概には言えませんが、エアコンやシャワートイレなどは電化製品ですから、修理が必要になることもあります。場合によっては交換したほうが安い時もありますので、状況によって対応する必要があります。

また、最近のマンションは長期修繕計画のもと、毎月一定の修繕費を積み立てていますので、定期的な点検や設備の交換もきちんと行われているマンションも多くなっています。

新築の投資用マンションでもファミリーマンション同様、購入時の修繕積立金は低めになっており、数年ごとに少しずつ上がって行くのが一般的です。

これは、購入時には頭金や諸費用などの費用負担が有りますので、当初の負担を少なくする為、ほとんどのマンションがこの方式を採用しています。

先々の修繕のことも考えて余裕を持った資金計画をする必要があります。

マンション投資では、確定申告で戻ってきた税金や更新料収入がありますから、将来のためにストックしておくことをお勧めいたします。

 

さて、次回は・・・

マンション投資の物件選びについてご紹介したいと思います。

 

 

ではまた。。。

 

 

 

マンション投資のメリット

前回はマンション投資の概要をお伝えいたしました。

今回はマンション投資の具体的なメリットについてご紹介しようと思います。

 

メリット1.

所得税や住民税が節約できること。

マンション投資を行うと、自営業者などと同じように、確定申告をしなければなりません。その際、購入時にかかる登記費用や事務手数料、毎年計上する減価償却費、借入金利(建物分)、租税、管理費、その他費用などの経費が認められ、通常の所得から控除され、課税金額が下がります。
サラリーマンの場合、勤務先で給与収入から所得税を源泉徴収されていますから、確定申告で経費を出すことで、収めた税金が戻ってきます。
所得税は現金で還付され、住民税は6月から減額となりますので、手取り金額が増えることになります。
収入によって違いは有りますが、5年~10年は税金が戻ってきます。

 

メリット2.

生命保険としての効果が期待できること。

マンションの住宅ローンには生命保険が付いています。これはご自宅などの住宅ローンと同じく、借り入れした本人が死亡したり、保険会社の定めた状態になった場合は保険会社がローンの残債を金融機関へ一括返済し、支払いが無くなる仕組みです。

マンションから得られる家賃はそのままですから、生存している場合は定期的な収入として、死亡した場合は遺族年金の様に残されたご家族へ家賃が入ってきます。当然、無借金のマンションですからいつでも売却可能です。

相場の価格であればおよそ3か月程度で現金に換えることができるでしょう。
その為、マンション購入後に生命保険の見直しなどで、生命保険料を削減する事も出来ますので、家計も助かります。

 

 

メリット3.

年金に代わる収入源として家賃収入が期待できること。

働いているうちは生命保険の代わりとして所有し、家賃でローンを減らしていけば、退職時の残債も少なくなります。

現在の金利水準では銀行に預けていてもなかなか増えませんから、退職を機に一括返済する方も多くいらっしゃいます。

マンションは相場価格であればほとんどの場合売却出来ますから、返済したお金が戻ってこないとは考えにくいです。ですから、蓄えた現金を切り崩して生活するよりは、お金に働いてもらい収入に変えていくという考え方も、今の時代には必要かも知れません。

家賃収入は比較的安定していますので、ローンを完済した後は年金プラスαの収入源として、家賃を受け取ることも可能です。

支払ったお金と家賃収入を比べると、銀行預金よりも効率がいいことが実感できるでしょう。

 

 

メリット4.

相続税の対策として効果的なこと。

相続税を払う必要があるのは、日本人では100人亡くなって4~5人と言われています。
というのも、相続の際に控除される金額が大きく、ある程度の資産がある方でないと控除金額を超えないからです。これを相続税の基礎控除といいます。

基礎控除の計算方法は、平成26年時点で基礎控除5,000万円+法定相続人の数×1,000万円となります。

例えば、ご夫婦と子供2人のケースで、ご主人が亡くなった場合、配偶者控除5,000万円+(法定相続人3名×1,000万円)ですから 相続税の基礎控除は現行で8,000万円になります。

ですから、相続財産が8,000万円を超えない限りは非課税となっているのです。

基礎控除の他にも、生命保険金や死亡退職金にも法定相続人一人につき500万円の控除がありますし、未成年者控除、障害者控除等もあります。相続税の計算は個々のケースによって違ってくるのです。
しかし、控除金額を超えるような資産の多い方の相続は大変です。

下記のように相続時の資産の所有形態によって課税金額がかなり違ってきます。

例えば・・・
現金は100%で課税されます。
土地は約80%
建物は約40%~50%
賃貸用マンションや貸家ではさらに30%が控除されますので、相続税の対策として有利となります。
また、物件の相続に加えて、将来受け取る家賃収入も相続されます。

将来の収入には相続税はかかりませんので、賃貸用不動産は相続税対策には有効な対策となるのはこのためです。

 

 

メリット5.

現物の資産であること。

株式投資、FX、商品先物取引、生命保険など、多くの金融商品がありますが、投資した会社の倒産や相場の暴落などが起こると、たちまち価値が無くなってしまうことがあります。

マンションの場合、販売会社が倒産してしまっても現物の資産である以上、常に市場で流通させることができますし、家賃は入ってきます。逆を言えば、家賃の入ってくるマンションであれば、家賃に応じた価値がありますので、いつでも流通させることができるという事です。

 

 

次回はマンション投資のリスクについてご紹介したいと思います。

 

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

マンション投資入門

 

前回までは賃貸管理に関することを中心にご紹介していきましたが、今回はマンション投資について書いてみたいと思います。

マンション投資とはどういうものなのか?

賃貸管理会社の視点も交えてご紹介します。

 

マンション投資とは、主に個人の方がマンションの一室を購入し、賃貸に出すことで得られる家賃を、利息や配当のようにして受け取投資のことを言います。

 

近年では、年金不安や所得の上がらない経済情勢も影響し、節税や私設年金、生命保険の代わりとして、ローンを使って購入する方が増えています。

購入に際し掛かる費用は、物件価格の1割り程度の頭金と諸費用のため、資産家でなくとも都心の好立地に購入することが出来るようになっています。

 

投資する方は30代~50代までの会社員や公務員の方が多く、ここ数年の低金利を背景に、家賃収入でローンの支払いがほとんど賄えるので、働いているうちはローンを家賃で払っていき、将来的には繰り上げ返済などで長期的な収入源にしていくという投資スタンスの方が多い様です。

 

次にマンション投資を行ううえで、必ず押さえておきたいポイントをいくつかご説明しましょう。

 

 

1.立地

何と言っても一番重要なのは立地です。

マンション投資は賃貸さえ付いていれば大きなリスクはなく、安定した収入を得ることができます。しかし、賃貸需要の少ないエリアや、供給過剰のエリアでは家賃が下がったり、空室が長期間つづくなどのリスクが発生してしまいます。

よく『駅から10分以内なら安心です。』なんて言葉を聞きますが、実際に管理をする立場からみると、最低でも駅から7分以内の人気エリアを選びましょう。

 

 

2.間取り

場所だけが良ければそれでいいというわけではありません。

ひと昔前であれば、バス・トイレ・洗面が一体となった『3点ユニットバス』でも賃貸需要はかなりありました。

しかし、新築ワンルームマンションが次々と分譲されるにつれ、バス・トイレ別が一般的になり、最近ではバス・トイレ・洗面台がそれぞれ独立したものへと入居者のニーズも変化してきています。人によって好みの違いや、家賃重視で間取りをあまり気にしない入居者の方もいますが、出来るだけ多くの方に好感を得られる部屋の方が空室リスクを防げます。ですから、購入するときは必ず間取りのチェックが必要です。

自分が見て使いやすいかどうかも重要なのです。

 

 

3.物件のグレード

駅からも近く、利便性のよい、自身が住みたくなるマンションかどうかも重要な要素です。当然第一印象は重要です。

綺麗に見えても、実はそれほどお金を掛けていない物件も多数存在しています。 建物は総タイル張りが基本です。躯体の劣化を防いでくれますし、一部吹きつけ塗装の物件よりも、将来的なメンテナンス費用は安く済みます。

オートロックや監視カメラなどのセキュリティの充実は、もはや当たり前になってきました。
総戸数が最低でも30戸以上の物件の方が、将来の修繕費用が戸数の少ない物件よりも割安になります。

また、投資用のワンルームマンションの融資を行う金融機関では、総戸数30戸以上の物件であることを条件にしているところもあります。

その他、収支のバランスや設備に関してもチェックポイントはいろいろとありますので、専門家に相談するのも良いでしょう。

 

 

4.金利

現在の金利水準は低く、しばらくは続きそうです。

しかし、金利が上昇した時のことも考えておかなくてはなりません。金利が上がれば支払金額は増えますから、繰り上げ返済をするなどの対策は必要です。

その為にも、ある程度の余力(蓄え)を残しておくように計画しましょう。

 

 

5.期間

期間は2種類あります。

ローンの期間と建物の寿命。マンションの法定耐用年数は47年です。 以前は60年でした。これはあくまでも減価償却を計算するうえで決められた数字です。 構造上理論からすれば、100年以上建ち続けます。

コンクリートの劣化スピード(コンクリートを放置した状態)は、1cm劣化するのにおよそ30年。建築基準法では、外壁に3cm以上の厚さを設けないといけませんから、単純計算で90年は建ち続けることとなります。

タイルなどで覆われている場合は劣化のスピードは遅くなり、さらに建ち続けることになります。ただし、コンクリートも酸化したりすると強度が変わりますから、単純計算のようにはいかないのが現状です。

建物も人間と一緒です。外からの見た目だけでは分からないことも多々あります。健康そうに見えても、ガンが見つかったり、内臓に疾患が見つかることもあります。定期的な健康診断が重要なように、マンションも適切な管理と設備のメンテナンスは重要なのです。

ローンを払い終わったら建物はボロボロだったという事が無いよう、キチンと管理されていることもチェックしましょう。

 

 

6.税金

マンション投資のメリットに節税効果が挙げられます。

所得税や住民税の減額は家計の助けにもなります。しかし、ワンルームマンション投資がスタートすると、戻る税金もありますが、払う税金も出てきます。

まず購入からおよそ1年の間に、1度だけ取得税を払わなくてはなりません。 都内のワンルームマンションでは、約15万円前後でしょう。

その後、8万円前後の固定資産税などのランニングコストは所有し続ける限り続きますから、トータルで考える必要があります。

 

次回は、このマンション投資の具体的なメリットはどういうものかを書きたいと思います。

 

 

 

 

ではまた。。。