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ワンルームマンション投資と賃貸管理会社選び

皆さんおはようございます。

今週も気温差のある日が続きましたね。

体調を崩している方も見かけますのでお気をつけください。

 

さて、本日は最近の増えてきたご依頼について書きたいと思います。

一昨年ぐらいから投資で購入されたマンションのひと部屋を弊社へご依頼戴くケースが増えております。

皆さん、契約前からいろいろと管理会社を探して、弊社を見つけていただく事が多いようです。

お問い合わせから何度かやり取りをさせていただき、そして決済と同時に管理会社の変更となるのですが

管理会社の変更は決済日の1ヶ月程度前から現管理会社と変更に向けたやり取りを行うことになります。

家主の変更、家賃の振込口座の変更、管理会社の変更等を事前に入居者へも通知しなくてはなりません。

 

やはり手続きに慣れたところが安心でしょう。

 

どうやら皆さん、このブログを読んでくださったみたいです。

そもそも管理会社でブログを書いてるとこなんて珍しいですからね。

目に留めていただけたのは嬉しい限りです。

こうしたブログを通じて管理変更の手続きの流れも掴んでいただけてるようで何よりです。

我々は出来るだけ情報発信を心がけていますが

まともな賃貸管理会社を探すのは意外と難しく、見つけるまでにイロイロと苦労されると思います。

賃貸管理会社探しというのはクリニックや美容院を探すのにも似ているかもしれません。

ドクターや美容師さんは個人ですが、賃貸管理も誰に任せるか(どこに頼むか)って相性や専門性、得手不得手を総合的に判断して、自分に合うところを決めることでしょう。

そして判断するには実際に1度は試してみないと分からない。

ただし、、、、

ほとんどの管理会社は解約時のペナルティーを契約書に謳ってるところが多いので、安易には試せないのが難点です。

ちなみに弊社はペナルティーはありません。

解約は3ヶ月前に通知していただくだけで可能です。

基本的にお試しいただくのは大歓迎ですから。

 

でも、ですね・・・

お試しいただくとずっとお任せ戴けるんです。

しかも2戸、3戸と戸数も増やしていただけます。

皆さん

実は・・・

他にも物件が・・・

という感じに様子見期間終了後に複数戸ご依頼いただけます。

 

会社の同僚や友人、兄弟をご紹介いただくことも多々あります。

ある方に聞くと紹介しやすいんだそうです。

空室期間も短いし、管理費も安い、そこそこ業歴も長い。

トラブルがあるかといえばそれもない。

ポイント、ポイント、で適切に対応してくれる。

大手にバカ高い手数料を払って任せる意味がない、と。

皆さん管理会社を探している時に大手や他の管理会社に問合せしているので

一般的な手数料や管理内容をよくご存知です。

いろいろと比較して最終的に選んでいただいた弊社をご紹介いただけるのは嬉しい限りですね。

 

少し話が脱線しましたが

投資用にマンションを購入するときも管理会社選びは重要です。

面倒な方はそのまま任せちゃう人もいるでしょう。

少し時間をかけて探せば弊社と出会えます(笑)

 

ご連絡お待ちしていますね。

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

シェアハウス問題は長引く!!

おはようございます。

今日は先日に引き続きシェアハウス問題についてです。

この昨年末から続くシェアハウス問題ですが

どうやらこの問題はさらに拡大しそうな予感がします。

仲間の不動産業者からもこの件については連絡が来ますが、情報交換するとさらに問題が拡大する背景が見えてきます。

 

ここ数年で一気に売上を伸ばした販売会社の中には、シェアハウスを自社の看板商品として販売し続けている会社もあります。

今はまだ表に出てきてませんが、こうした業者がこれから表面化するのではないかというのが私の予想です。

なぜなら、その販売スキームは家賃保証を前提に販売をしているからです。

いま問題になっているシェアハウスはこの家賃保証がストップしたことに端を発して、その問題が拡大してます。

シェアハウスを販売するにあたり、販売当初から空室だったり、賃料が想定よりも低い場合は販売会社は利益から補填しなくてはなりません。

もちろん販売する時点で満室なんてことはほぼありません。

賃貸は数ヶ月かけて入居者を付けて行くわけですが、その期間も当初の想定賃料を購入者に保証しなくてはなりません。

この時の賃料は、販売時の利益で補填しているわけです。

ですからこの仕組みで売り続けると、かなり高い確率で 『自転車操業』 になってしまいます。

売れているうちはいいのですが、この自転車が止まってしまったら・・・

かぼちゃの馬車と同じように 家賃がストップ してしまうことは予想できますよね。

そしてこの自転車操業がかなり厳しい局面に来ているのです。

先日もシェアハウス問題についてブログで書きましたが、問題が表面化したきっかけの『かぼちゃの馬車』の他にも、似たようなスキームで販売をしている業者は数多くあります。

そしてその販売する物件に融資を行う金融機関はほとんどがスルガ銀行です。

しかし現在は・・・

そのスルガ銀行がシェアハウスへの融資を全面ストップしています。

今後は訴訟問題などへも発展するとの報道もあります。

販売会社にとってスルガ銀行の存在はいわば生命線。

その生命線が断たれている状況がまさに 『今』 なわけです。

この問題が長引く状況の中、もはやスルガ銀行がシェアハウスへの融資を復活させる可能性は限りなくゼロに近いと言ってもいいでしょう。

そうなると、販売してその利益で赤字を埋めてきた事業モデルが成り立たなくなってしまう。

この 『逆ざや』 状態が続くと、家賃を保証には限界が来ます。

その限界が来た時に、かぼちゃの馬車と同じ状態になる可能性が非常に高いわけです。

これが家賃保証の怖さです。

家賃保証のリスクについてはホームページにも載せてあるので気になる方はご覧下さい。

【 家賃保証リスク 】 ⇒ http://1t-1s.com/risk2.php

 

ではまた。。。

 

 

八王子周辺のアパート経営に暗雲?

おはようございます。

今日は大学の都心回帰とアパート経営について触れてみたいと思います。

投資用不動産を扱っていると八王子のアパートや学生マンションのご紹介をいただくことがあります。

でも八王子とその周辺の空き物件の数や賃料を調べてみると、満室にするにはかなり大変な事が分かってしまう。

物件の見方が管理会社の視点なので、この物件を販売して満室にするにはかなりハードルが高いエリアだということが調べると分かります。

八王子へアクセスする近隣エリアもそう。

隣の日野市もかなりアパートが多い。

こういうエリアで行うアパート経営は、もともと土地を持っている方が行うエリアじゃないかと思います。

土地代がかかっていないのであれば、満室にならなくても赤字にはならないでしょう。

逆に投資で購入した場合はどうか?

たとえ満室想定利回りが高くとも部屋が埋まらなくてはその利回りは確保できない。

戸数が少なければ尚更利回りに対する影響は大きくなるので、そうなると投資の旨みもない。

満室想定はあくまでも『想定』なので、エリアによって満室が可能かどうかの判断は重要です。

その判断基準のひとつが募集の数です。

対象の物件と似た条件で検索した時にどのくらい物件が出てくるか?

この数で貸し手と借り手のパワーバランスが分かります。

これは八王子だけのことではありません。

今回八王子をピックアップしたのは、数年前にこの募集物件の量がかなり多いという印象があったからです。

それとここ数年で大学の都心部への移転が増えているので、その影響がアパート経営に深刻な影響を与えるのではないか?

そんな事を思ったから。

実際に2016年と2017年でも多くの大学、学部が都心へ移転をしています。

そして今後移転予定の大学もある。

こうした大学の都心回帰は少子化を見据えた経営戦略でもあるのでしょう。

大学というと広大なキャンパスライフを思い浮かべますが、現在は高層ビル化しています。

大学院だけを都心の小規模ビルに持ってきている大学もある。

利便性の向上が学生確保に働いているのは各大学の志願者数の増加をみても確実。

そして社会情勢をみても景気回復を個人ベースで実感できない昨今、収入も伸び悩んでいる親の経済的負担も関係します。

2017年に発表された東京地区私立大学教職員組合連合(東京私大教連)の調査でも16年連続で仕送りが減額しており、過去最低となりました。

都内在住でも八王子まで2時間近くかかるエリアもあります。

こうした遠方への通学は下宿生ほど負担がないとは言え、定期代は高い。

ただし八王子から移転する大学ばかりではありません。

逆に新設する大学の学部もあります。

それと先月の産経ニュースでは下記の記事が載せられました。

『東京一極集中の是正に向け、東京23区内の私立大などに対し、平成31年度の定員増と学部新設を原則認めないとする新たな大学設置基準を告示した。 政府は、23区の大学の定員増を原則10年間認めないとする法案を通常国会に提出しており、この法案が成立すれば32年度から実際に規制が始まる。今回の告示はそれまでの暫定措置。昨年9月には、30年度の定員増と31年度の大学新設を規制する特例も告示している。』

都心回帰による学生(志願者)の確保を狙う大学と、流出を規制する政府

過去を遡れば両者の政治的思惑がぶつかっている状況なのですね。

そもそも八王子に大学が多いのは1960年頃の工場等制限法が大きな理由と言われています。

工場等制限法は、大都市の過密を是正するために大都市への工場立地を規制するための法律でしたが、多くの学生が集まる大学も都市の過密を助長するものとして、東京・大阪の都心とその周辺での大学キャンパスの新設・拡張ができなくなりました。

これはバブル経済による地下の上昇などもあり、都心部での土地の購入が難しくなったという背景もあると思います。

その後のバブル崩壊により経済が停滞すると、企業が都心から郊外へと拠点を移すようになりました。

一時期話題になった都心のドーナツ化現象です。

そして2002年には工場等規制法が撤廃されました。

六本木や品川、大崎、汐留、豊洲などの開発は、流出した企業や人を都心部へ呼び込もうとしたしたからです。

その後大学も都心への学部の新設が増えましたが、ここに来て規制を強化し始めたわけです。

大学としても移転とともに定員を増やせるなどのメリットがないと、移転に伴う費用負担が発生しますから今回の規制は移転計画そのものを見直さなくてはならない事になるかも知れません。

しかし既に八王子および近郊から流出した大学はありますので、その穴埋めとなる数の流入がなければ今のアパート経営は成り立たないでしょう。

家主としてはリフォームして賃料を維持するか、賃料を下げて入居者を確保するか、何らかの差別化が必要になりそうです。

しかし値下げ合戦となるとお互いの首を絞める結果にもなりかねませんので、その判断が難しいところです。

郊外のオーナーは真剣にアパート経営に向き合わなければならない時期に来ているのかもしれませんね。

我々も管理会社としてもこうした情報にはアンテナを張り、投資家の目線で先読みする力が必要になってきそうです。

本日はこの辺で。

ではまた。。。

 

 

 

問題のシェアハウス投資 (後編)

おはようございます。

ギックリ腰がまだ治らず困っております。。。

運動とストレッチをサボったその隙をつかれました。

自己管理が甘かったですね。。。

 

さてさて、今日は前回のシェアハウス投資の続きを書きたいと思います。

前回はシェアハウス投資の『ミソ』は 『賃料設定』 が関係しているというところで終わりました。

そして販売価格や販売の仕方にも関係する、という内容を書きましたね。

今日はその内容を詳しく下記たいと思います。

 

まず『賃料設定』がなぜシェアハウス投資の『ミソ』なのかというと

ここって相場が有ってないようなものだからなんです。

ちょっと濁した言い方しましたけど、ストレートに言いますねw

ズバリ!

『賃料は売主が勝手に決められる!』

コレなんですよ。

ここがポイントなんですよ。

もちろん限度はあるので新築の1Kよりも高く、って事はないですけど、ほとんどの業者がかなり高く設定します。

悪い言い方をするとココに騙される(惑わされる)んです。

騙される(惑わされる)人って共通しているんですけど

皆さん既にワンルームマンションのような投資用マンションを所有している方なんです。

前編でも書きましたが、販売する営業は投資用マンションを販売してきた営業マンの寄せ集め。

各々の営業マンが元々の顧客に売るわけですよ。

投資用マンションは月々の収支がマイナスでも節税効果等でマイナスが緩和できるので、不動産投資の入口としては入りやすい。

ただ節税効果は徐々に無くなるので(理由は改めて)、大凡ですが所有して5年~8年程度の間に税金は戻らなくなります。 ※この間に複数所有すればもう少し伸びます。

税金が戻らなくなった方にとっては毎月の収支負担や固定資産税の負担も出てきますので、複数戸所有している方はかなりの負担になってきます。

そこで持ちかけられるシェアハウス投資。

営業マンのトークはこうだ。

「シェアハウスは毎月の収支がプラスで持てるので今所有しているマンションのマイナスが消えますよ」

「木造なので減価償却も早く、節税効果がまた期待出来るようになりますよ」

「購入と同時に家賃保証するのでリスクも低いですよ」

「将来は土地としても売れるので資産になりますよ」

こんな感じですかね。

買う方もこうした営業マンからの話を信じて購入するわけです。

もともとの付き合いがある営業マンなら尚更信じます。

でもここで忘れていることがあります。

『賃料相場』です。

営業マンの説明に「毎月の収支はプラス」になるという説明があります。

それと、「購入時に家賃保証する」という話も。

この話、いつの時点かが明確じゃないんですよ。

立場でその感覚も違います。

営業マン・・・買った時(又は5年以内)

購入者・・・ずっと

そもそも家賃保証って数年に1度必ず見直しがあります。

その時に大幅に下がってたら困りますよね。

 

それと購入金額についても問題があります。

金融機関は利回りを逆算して融資金額を決定する事が多いです。(利回りだけじゃないですが)

その利回りを決めるのは販売会社の設定賃料です。

そもそもシェアハウスの賃料相場自体が曖昧なんですけどね。

簡単に言うと

設定賃料が高ければ融資金額が増えるわけです。

販売会社は融資金額が大きければ大きいほど利益が出せる仕組みがここにあります。

 

例えば・・・

10部屋のシェアハウスで銀行の融資利回りを7.5%とした場合。

①設定賃料5万円のケース

50,000×10部屋×1年=600万円/年間

600万円÷融資利回り7.5%=8,000万円/融資額

②設定賃料と6万円のケース

60,000×10部屋×1年=720万円/年間

720万円÷融資利回り7.5%=9,600万円/融資額

その差はなんと1,600万円!

ケースは色々とありますが仕組みはこういうことです。

だから設定賃料が崩れた時の破壊力が強烈なんです。

実際に販売会社が早々に賃料保証をしてくれなくなったケースもありました。

販売価格はこうした銀行の融資金額で決められるんです。

前編で書いた土地代+建築費+・・・

原価を元にして決められている事ではないんですね。(この話は細かくなるのでこの程度にしておきます)

それともう一つ大事なのが、

シェアハウス経営の前提が 『満室』 だったらということ。

ここを忘れがち。

賃借人から見ると、シェアハウスは少額で入居しやすく、退去もしやすい。

その分入居者の回転がはやいです。

共同生活ですから、人によって合う合わないがあります。

1人でも問題な人間がいると、みんな退去してしまう事も有り得ます。

そうなると収支が回らなくなり、銀行の支払いが滞る。

これがシェアハウス投資のリスクです。

販売業者も当初の家賃保証をしていたら自社の利益を食いつぶす事になるのでいつまでも高い賃料で保証を行うわけには行きません。

こうした問題は今後ますます出てくるでしょう。

先日のニュースは氷山の一角。

お気を付けくださいね。

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

 

問題のシェアハウス投資 (前編)

おはようございます。

このブログ

だいぶご無沙汰しましたね。。。

さてさて、、、そんな久々のブログの今回はシェアハウスについてです。

つい先日ニュースになりましたね。

そして本日の日経新聞にも出てました。

ニュースをご存知ない方はこちら⇒https://www.asahi.com/articles/ASL2N4D9ZL2NULFA014.html

5年くらい前からシェアハウスが投資商品として市場に出回るようになり

中小の業者が中心になって販売しています。

この中小の業者さんのほとんどが創業数年の会社。

一気に業績を伸ばした会社もありあす。

特徴としてはもともと大手投資マンション会社出身の営業マンが独立して

後に仲間を引き抜いて集まった集団。

各々に顧客がいるので、そのお客さんにシェアハウスを売りつける手法です。

 

弊社にも仲介業者さんから販売用のシェアハウスの紹介がありましたが、弊社では扱いませんでした。

なぜなら想定賃料と利回りが高すぎるから。

弊社が管理会社という立ち位置で賃料相場を見てきているので、賃料設定については高い確度で鼻が利くから分かるんです。

それに商品として出始めたばかりで、自力でマンションを開発できない業者がみんな飛びついて売り始めたのも知っています。

シェアハウスは一般的な戸建てと同じように建築し、できるだけ部屋数を多く設計します。

建築としての敷居はとても低く、戸建てが建てれる場所ならどこでも建築可能。

用途地域や容積率がほとんど関係ないのでマンションとは比べ物のにならないくらい『商品』としていくらでも建築できます。

ここが一番の懸念材料として弊社では扱わないと判断しました。(他にも理由はありますが。。。)

 

そして価格にも問題があります。

この価格って買った人は気づかない『裏事情』があるんです。

一般的には土地代+建築費+販売経費+利益=販売価格となります。

新築の戸建てであれば周辺でいくらくらいで販売されいるかちょっと調べれば分かるので相場がつかみやすいですよね。

でもシェアハウスとなると外見は同じでもまったく違う『商品』となるので比べるものがない。

ここが『ミソ』なんです。

シェアハウスと新築戸建てで違うものといえば

①部屋数

②水回り設備の数

③家電の数

④備え付けの家具

⑤各部屋の鍵の数

ざっと上げるとこんなものでしょうかね。

部屋数や設備を増やすと大工の手間が増えます。

材料や配管工事、電気工事も増えます。

建具(ドア)の数が増えればその分コストが増えます。

新築住宅と比べて増えるのは家具や家電も含めて金額としては1割~2割程度ですかね。

規模によって違いますので幅があります。

じゃあどこが『ミソ』なのか?

それは 『賃料設定』 が価格に大きく影響しているということです。

これは販売の仕方にも関係してくるので、とても重要です。

ではどのように影響するのか?

ちょっと話が長くりそうです。

ということで、これは次回にしましょう。

次回【後編】は月曜日を予定しています。

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

結果発表~。築46年!一棟マンションのリフォームプロジェクト

おはようござます。

昨年行いましたマンションのリフォームプロジェクト!

ブログでもご紹介しましたが、ついに満室となりました。

パチパチパチパチ~~~♫

嬉しいですね~

プラン作りから工事、内装の備品に至るまで関わった物件です。

間違ってなかったですね~

思ったとおりですね~ヽ(*´∀`)ノ

 

はい、浮かれるのはこれくらいにして発表したいと思います。

 

まず、賃貸募集開始から満室までの期間ですが

なんと!

なんと!

なんと!

無駄に延ばしすぎですね

ぐるナイの羽鳥さんを意識しましたw

はい、それでは改めまして

2ヶ月でした~(^_^;)

最後のひと部屋が少しかかったかな?

まぁ、賃貸が動きにくい時期に募集して年末年始を挟みましたから仕方ないですね。

最後のひと部屋を除けば募集から1ヶ月で決まってますから上出来です。

 

注目するべきは、このマンションの収益性の向上です。

 

購  入  時  ⇒  満室想定 664,000円  実質賃料 397,000円

リフォーム後   ⇒  満室賃料 741,000円  実質賃料 741,000円

 

新規の募集が4部屋で当初の満室想定賃料と比較すると

広い部屋平均   ⇒ 21,000円UP

狭い部屋平均   ⇒ 14,000円UP

この上げ幅は驚異です。

 

築46年のボロボロマンションです。

購入したまんま貸出しても満室にはなりっこないくらいの状態からです。

そう考えたらこのリフォームはベストな選択だったと思います。

リフォームしない場合は入居者付が厳しく、賃料も想定より下がる事も考えられました。

たとえ入居しても退去した際の空室期間の長期化は避けられません。

しかし今回リフォームを行ったおかげで、これらのリスクは大幅に軽減されました。

リフォーム代の回収も数年で可能です。

 

こういう物件って手は掛かるけど好きですね~

 

ということで今回はご報告まで。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

まもなく賃貸繁忙期です。

みなさん

明けましておめでとうございます。

さて、本日から業務再開です。

 

とはいえ世の中は今週末から3連休。

動き出すのは来週からでしょうね。

 

そういえば1年を通じて3連休がだいぶ増えましたよね。

我々には無縁の連休ですが・・・。

 

特に今月からは賃貸市場も繁忙期となります。

1月~4月の2週目くらいまでは賃貸が動きますね。

 

1年の中で賃料が最も高い時期です。

ここが終わるとゴールデンウィークモードに入り、しばらく止まります。

ゴールデンウィークが明けて7月末くらいまではボチボチ動きます。

 

そして8月に入るとまた止まる。

お盆休みが終わって少しするとダラダラと動き初めます。

ただし、たいして動きません。

9月もダラダラ。

10月はボチボチ。

11月から12月3週目まではダラダラ。

 

こんな感じの印象です。

漠然とした表現ですね(笑)

 

賃貸市場は1年を通じて動いてますが、動く層にバラつきがあります。

学生、社会人、法人、ファミリーのボリュームで変わります。

やはり入学や入社、人事異動のシーズンになると活発に動きますよね。

人事異動は会社にもよりますが、春と秋が多いです。

ファミリーの引越しはやはり春先。

これは転勤もありますが、入園、入学、転校のタイミングに合わせてですね。

推薦で大学に行く学生さんは早めに決まってますから、部屋探しも早い。

一番バタつくのは3月。

急な人事異動や大学の合否発表による短期集中です。

これが繁忙期になる理由です。

 

ただし、繁忙期だからといってのんびりしていてもダメです。

以前は単身者向けのマンションやアパートはすぐに決まりました。

でもここ数年で感じるのは、苦戦するケースがあるということ。

 

何故だかわかりますか?

物件がダブついてきてるんです。

投資用に単身者向けのマンションを販売するデベロッパーは毎年物件を供給しています。

同じエリアに2棟3棟と増えていきます。

アパートもそう。

建てて売る会社が増えてますし、土地の有効活用と言って地主に建築を勧める会社もある。

シェアハウスも増えてます。

その為、入居者は部屋選びの選択肢が広がるようになりました。

 

競争が激しくなっているんですね。

 

この現状は販売する営業マンは知りません。

 

分業制の販売会社は、売る部署と管理する部署が違うので、情報を得にくいわけです。

役割分担をしているわけですから、賃貸を気にせず販売に専念している。

だから売れるということも言えますが、逆に管理会社は大変です。

何が大変かというと、あらかじめ募集する家賃を設定して物件を販売しているから賃料を下げられないんです。

営業が販売した物件の賃借人を早く見つけないとクレームになります。

クレームが出た部屋から入居者を優先的に付ける、なんていう話も聞いたことがあります。

その為、販売時だけは家賃保証を行う会社も多いです。

 

こうした市場の変化を感じ取るのはやはり管理会社が早いです。

 

逆に管理会社は営業マンがどういうアプローチで販売しているかを知りません。

賃貸についてどうのような説明をしているのか、空室期間についてはどうのような話をしたのか・・。

こうした説明と現状が違ってくると、クレームになるわけです。

 

賃貸市場は生き物です。

各社の新規採用状況や人事によっても影響を受けますから、今年の繁忙期がどうなるかは終わってみないと分かりません。

東日本大震災の時には3月に動かずに4月や5月にズレ込みました。

逆に、関西の物件は盛況になりました。

原発事故の影響を恐れ、避難した方がいたからです。

 

アメリカ大統領選後から株価も上がり、大手企業は社内留保も増えているようですし、景気は上向きだとしたい安倍さんの思惑もある。

今年の賃貸市場にどのような影響があるのか、気になるところです。

 

管理物件がくれぐれもダブつかない事を願います。

 

ではまた。。。

 

 

 

 

悪質!資産を減らす賃貸管理会社

おはようございます。

先日、賃貸管理のお問い合わせをいただいたお客様とお会いしてきました。

マンションを2棟お持ちのお客様。

現在の収支が良くないので改善したと思ってのお問い合わせでした。

当初購入した時に販売会社に言われたのは、収支もプラスだし将来的には土地を売却できるので良い物件だとのこと。

う~ん、、、

怪しいな。。。

ひとまず物件を調べてみました。

あれ???

なんと、空室の募集がどこにも出てない。

こういうのは私の感覚からしたら信じられないです。

購入した物件の場所は

1棟目が都内の下町と言われる駅から徒歩13分の物件。

もう1棟は神奈川の駅から徒歩30分の物件。

細かい内容は控えますが

調べた結果、今後の予想は厳しいものになりました。

 

販売専門の会社にありがちな売ったら終わりのパターンですね。。。

 

そして管理している会社からの内装費の見積もりがひどい。

明細も項目もなく金額だけドーンっと出している。

どこをどうするかが全くわからない。

オーナーに聞くと当初は和室を洋室にする工事を言われたが、高いのでそこは工事せずにその他の美装工事を行うとのこと。

美装工事といっても、クロスやクッションフロアの張替え程度です。

頭で金額をはじくと、どう考えても高い。

通常の倍額くらいかかってるんじゃないか?

そこを確認しようにも内訳がわからないのでわからない。

内容を示さずに高額な費用だけ出してくるとは、かなり悪質ですね。

それに退去清算のオーナーの負担も大きい。

こういう清算をする管理会社って未だに多いと感じます。

 

弊社に管理が移行して思うのは、いい加減な募集、いい加減な審査、いい加減な契約内容、いい加減な清算が実に多いこと。

募集すら公開していないって、有り得ないですよね。

なにも小さい会社だからそうなのかというと大間違い。

これは大手でもあります。

以前書いたブログにも少し書いてあるので貼っておきますね。

こちら⇒http://1t-1s.com/blog/?p=437

賃貸募集を公開していない場合のほとんどが、自社で入居者付けを行いたいからです。

オーナーからの手数料と入居者からの仲介手数料の両方を自社でもらいたいから。

こういう場合は情報を公開せずに抱え込みます。

これって間違いなく『管理会社都合』です。

その被害を受けるのは『オーナー』ただひとり。

年間の収益という『資産』を管理会社都合で減らされているわけです。

先日のブログで、入居者目線のリフォーム行わないと意味がないと書きましたが

管理会社はオーナー目線の管理を行わないと意味がないんです。

しかもこういう管理会社ほど高い手数料を取っています。

やりすぎにも程がありますよね。。。

情報公開はオーナーに余裕が有るか無いかにかかわらず、当たり前に行わなければならないことです。

その当たり前が行われていない事が問題です。

今回のお客様のように、収支が悪化しているにもかかわらず、募集すら出していないなんてあってはならない。

管理が移って来るたびに驚かされます。

そんな管理会社が多いから弊社にご依頼いただくというのもあるでしょう。

管理の移行は前管理会社のいい加減な仕事も一緒に引き継ぎますから、そんな時は手間がかかります。

同業者として、もう少しきちんとした仕事をしてもらいたいものです。。。

 

今日から巷は3連休。

街中はクリスマスモード一色ですね。

みなさん楽しい連休をお過ごし下さい。

 

ではまた。。。。

 

 

 

築46年!一棟マンションのリフォームプロジェクト①

今年行った1棟マンションのリフォームのご紹介です。

 

弊社で物件の仲介から内装外装の工事まで、全てをお任せいただきました。

管理会社の視点でベストな間取りを考え、工務店の視点でコストを考え、私たちのセンスで備品を選び、使い勝手とコストを考え作れるものは自作する。

『賃貸管理会社』という括りで認識されていますが、もっと幅広い仕事をしています。

今回のブログはそんな仕事の一端をご理解いただければ幸いです。

 

今回のお客様はお父様名義で貸されている借地の更新についてのご相談がきっかけでした。

旧法の借地は借地権者の権利が強いため、どうしても借地期間が長くなります。

何十年経とうが借地権者が更新を希望すれば受け入れざるを得ません。

その間に世代交代もあります。

世の中の変化もあります。

昔は駅のなかった街に新線が開通し、駅が出来て街全体の開発が行われ、容積率が変更になり、当時では考えられなかったくらいに利用価値が高くなっている土地もあります。

しかし借地の場合は、地主さんが自身で使いたくなっても、強い借地権が障害となり、そのままの状態となる事が多々あるわけです。

今回の土地もそうでした。

もし借地権者がどいてくれるなら建て替えを行って違った使い方をしたいとの話でしたが、弊社で交渉させていただいても話はまとまりませんでした。

ご商売をされている借地権者でしたので、やはり厳しいですね。。。

とはいえ、ご両親が高齢なため、いつ発生するかわからない相続の問題がありました。

貸した土地に建物を建てられないことが確実となった中、行き場のなくなった資金をどうするか?

これが今回の物件購入、リフォームへと動き出す流れとなったのです。

 

場所のこだわりは無いとの事でしたので、いくつかの物件をご紹介しました。

しかし反応は今ひとつ。

 

話をしていると、地元へのこだわりが強いことが分かりました。

ご本人は気づいていませんが、かなり強いです(笑)

そこで今回の物件をご紹介したところ、見事にビンゴ。

 

築年数は古いですが立地が抜群にいい。

とても歴史のある土地です。

しかし建物はボロボロ。

同年代の物件と比べても管理状態が相当悪く、本来であれば取り壊して建て直しを行うような物件です。

売主さんも最初はそう考えたようです。

だから貸室の半分は空室のまま。

しかしこの物件、店舗が入っており、賃借人もいるんです。

取り壊すには高い立ち退き費用が発生しますから、時間とコストがかかる。

売主さんはそこがネックとなり現状で売り出すことを決断された物件なんですね。

 

さて、この古くてボロボロの物件

これを購入するべきかどうかは建物のリフォームの費用次第となります。

こういう判断をする時に弊社は抜群の強みを発揮します。

なぜなら

『コスト』がわかるんです。

まず購入する判断としての土地の価値がわかります。(不動産業)

建物を調査してどの程度のリフォーム費用が必要かもわかる。(建築業)

そしてどういうリフォームをすれば賃貸が付くのかということも。(賃貸管理業)

 

物件購入でとても大切なことです。

特に築年数が古い物件は隠れた箇所に思わぬコストがかかるので要注意。

購入から賃貸するまでの一連のストーリーが見えるのは、まさに弊社の強み。

お客様は立地がとても気に入っていましたので、資金プラン、最終的な出口戦略も含めてご提案させていただきました。

そして実際のリフォームはどうなったか?

 

ここは少し長くなりますのでまた次回に写真も入れて書かせていただきますね。

 

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

どこも教えてくれない投資用マンションの売却事情

最近ご相談が多いのが所有物件の売却です。

そしてほとんどがワンルームや1Kの投資用マンション。
こうした物件の家主さんへは毎日のように電話が来ているそうです。
ではどんなところから電話があるのか?
1番は専門の買取業者

2番目に購入したデベロッパー
まず、一般で言う専門の買取業者はすぐに買い取ることはしません。

まずは仲介で売却の依頼を受け付けるのがミッションです。

そして徐々に値段を下げ、買主を探します。

個人の投資家へ紹介する業者もいますが、少ないです。

ほとんどが買取または業者へ紹介して手数料を稼ぎます。

この辺の事情はここでは書けませんが、もっと深い裏事情も存在します。

手数料は正規の手数料の場合も有りますし、業者からはもっと多くの手数料を「業務委託費」として受け取るケースがあります。

宅建業法では手数料の上限が決められています。

ですから正規の手数料より多い場合は「業務委託費」「コンサルティング料」という名目で受け取るのです。

中にはシステム金融みたく仲間うちの他社と連携して買取金額を下げさせる方法も行われています。
例えば家主の希望でA社が1,800万円で売りに出しとします。

するとB社が家主へ連絡し、1,000万円で買い取ると言います。

さらにC社が電話し、1,100万円で買い取ると伝えます。

さらにD社が電話し、1,000万円で買い取ると。。。
家主は自分がとんでもない金額で売りに出していることを理解し始めます。

そして絶妙のタイミングでA社が1,400万円で買うところが出来てきたと連絡します。

さらにこんな金額で売れるのはラッキーだ、逃すと値段が下がりますよ!と煽ります。
家主も今まで聞いたことない金額に「これは得では?」と考えます。

そして1,400万円で売ることに納得するのです。
これは初めから描かれたストーリーにまんまとハマったパターンです。

全ての業者とは言いませんが、こうした手荒なことを行う業者も現存します。

次に購入したデベロッパーが買取を行うケースです。

今は築6年~15年くらいが買取対象の目安になっていますが、ここにも様々な事情が存在します。

昨今の不動産市場は土地の仕入れが難しく、なかなか採算の合う土地が入手しづらい現状があります。

売り続けることが会社存続の生命線であるデベロッパーは、販売する商品を作り続けなければなりません。

しかし仕入れ環境が厳しい今、物件確保にも相当大変な思いをしています。

そこで目をつけたのが過去に販売した物件の買取再販です。

傍から見てると自分の尻尾を食べてるようにも思いますが・・・。
例えばこんな連絡があるそうです。
営業マン:今持ってる物件を売却して借り入れを減らしませんか?

営業マン:あなたは今の借り入れを退職時に払えますか?何かあれば破産しますよ?

営業マン:だから3戸売って1戸購入しましょう。立地も設備も良くなります。

営業マン:頭金は買取した時にできるので負担はありません。
家主の頭の中・・・

退職まであと5年だし借り入れが減るのはいいな。。。

ちょっと借り入れは減らしておかないと不安だし。。。

新しいマンションが1戸なら気持ちが楽だな。。。

じゃあ、もう少し詳しい提案を聞いてみよう。
となるわです。

あちゃーーーーーー!

これ、騙されてますね。

まんまとやられてます。

営業マンが描いたストーリーのまんま脳みそが動いてます。。。

あなたは何故これが損だかわかりますか?

冷静に考えてみてくだい。

答えはでますか?

では答え合わせ(笑)

3戸売って1戸新築を買うわけです。

業界では買い替えと言います。

状況にもよりますが・・・

という前置きは一応しますけど、実はこれっていい話に聞こえて、家主は大損する話なんです。
だって冷静に考えると、結果的に1戸残るのであれば今持っている物件を2戸売ればいい話でしょう?

何ゆえ新築を買わなくてはならないのでしょう???

ここに買い替えのトリックがあるのです。
では逆の立場で考えて見てください。

業者からすると3戸仕入れが出来て、1戸新しいマンションが売れる。

儲けるチャンスが4戸できるんです。
ではあなたのメリットは?

新築が残る?

ローンが減る?
よく考えてみてください。

答え合わせの続きです。
買取再販は決して家主さんに特をして欲しいからでは無いんです。

より多くの利益を得るための仕入れと販売を兼ねた業務なんです。

(買取だけだとしても結果は利益を出すための仕入れ業務です)
築十年のマンションであれば、当時の価格からして残債が1,500万円以下くらいになっています。

当時は30年のローンしか組めませんでしたから、現在の最大35年ローンと比べると元金の減りも早いんです。

しかも当時と今では価格も1割高いです。

いま2,500万円する物件が、当時は2,200万円くらいでした。

ローンも価格の90%までが最大でしたから、そもそもの借入金額が少ない。

頭金だって実際は値引きしていて、ほとんど出していない。

現在は金融機関も定価の95%以上の融資を付けます。

頭金1万円や10万円で購入できるくらいです。

借入がその分多くなり、元金の減るスピードも当時よりも相当遅くなるのです。

低金利だから・・・

そんな前置きがついても、スピードは遅いです。
上の金額で比べてください。

当時のローンが1,980万円(2,200万円の90%)

現在のローンが2,370万円(2,500万円の95%)

その差は390万円。

頭金10万円なら2,490万円のローン。

その差は510万円。
これだけスタート地点で借入金額が高いんです。
今の残債が1,500万円前後なのに、何故わざわざ更に1,000万円近い借り入れを増やさなくてはならないのでしょう?
冷静に考えれば分かることです。

でも・・・

買わされちゃうんですよね~
なぜこういうことを書けるのか?

簡単です。

こういうことをしないからです(笑)

だって管理会社ですもん。

ご参考に。。。
ではまた。。。

 

 

管理会社が教える投資用マンションの収益改善方法

今回は投資用マンションの収益改善についてご紹介します。

 

投資用マンションを購入して10年くらいの間に、入居者の入退出を経験すると思います。

その際に家賃が下がることもあるでしょう。

初めに設定した家賃にもよりますが、購入してから今までに、同じエリアで新築が建つと、同じグレードのマンションは競合します。

そのため、家賃が下がることがあるんですね。

 

つまり家賃が下がるのは競合が増えている証拠。

それに伴い入居者の選択肢が増えているということです。

一部のエリアではなかなか新築が建たないので、競合も少なく賃料は維持または上げることが可能です。

そうではない場合には、やはり賃料を維持する努力をしなくてはなりません。

 

また、10年の間に必ずと言っていいほど、修繕積立金が上がります。

購入当初と比べると3倍~5倍は上がっているでしょう。

その分賃料が増えればいいですが、なかなか難しい。

ですからこうした支出の増加も、賃料が下がるのと同等の意味を持ちます。

 

収益を維持するには、以前のブログでも書いてますが、収入を上げるか支出を減らすかのどちらか。

そのために設備をリニューアルするオーナーさんもいます。

ただし、経済的な事情もありますから、なかなか大きな出費をしてグレードを上げたりできないのが大多数ではないでしょうか。

 

ではどうするか?

支出を減らすしかないですよね。

 

では支出って何を?

 

まず管理費には手を付けられません。

なぜなら管理組合の議決が必要なので、まとめるには相当な手間がかかるでしょう。

ただでさえオーナーの所在地がバラバラな投資用マンションにはハードルが高すぎます。

修繕積立金も減らせない。

固定資産税も減らせない。

では何が残るか?

 

答えは

『ローンの支払い』 と 『賃貸管理委託料』です。

 

10年も経過すると元金もそこそこ減っています。

すると評価額は市場価格に近付いているんです。

購入された時期と物件、金利によっては市場価格よりも下がっていることもあります。

その時に考えるべきなのが、借り換えなんです。

 

今は低金利のご時世。

借り換えをすることで、金利が下がり支出が減ります。

銀行によっては評価が厳しく、いくらかの繰り上げ返済が要求されることもあるでしょう。

 

ただし、上手に借り換えができれば、必ず支出は減り、収益が改善されます。

書類を出したり、いろいろと面倒なこともありますが、借り換えできるのであれば大した労力ではありません。

借り換えできないという、労力が無駄になるリスクはあるものの、検討する価値はありますよ。

 

中には面倒な方もいるでしょう。

その場合は、賃貸管理委託料の減額を考えてみてください。

 

一般的な管理委託料は賃料と管理費を合わせた金額の5%が相場です。

単純計算で家賃の合計が100,000円なら賃貸管理委託料は5,000円。

 

この委託料が安くなればその分家賃が上がった事と同じです。

私たちが提供している金額は都内最安で、800円。

集金代行でなおかつ振込手数料も込みです。

 

では5,000円かかっていた賃貸管理委託料が800円になったらどうでしょう?

4,200円も収益が改善するわけです。

 

家賃を4,000円上げるのは大変です。

確実にできるかどうかわからない借り換えと比べてとても簡単です。

もちろん、管理委託料を減額できて、なおかつ借り換えもできたら、大幅な収益改善になりますね。

 

お金をかければできる改善もありますが、これはかけたコストを回収すまでの時間がかかります。

なので判断が難しい。

どこまでお金をかけていいのかつかみにくい。

すべては予想でしかないからです。

お金をかけてやるのは、むしろ空室対策に近くなりますね。

 

自分が一生懸命維持しようとしても、やはり需要と供給のバランスには逆らえない。

少し視野を広げれば違った見え方ができますので、一考の価値はあるでしょう。

 

投資用マンションについては、昨今の売却情報も含めて、後日ご紹介したいと思います。

 

 

ではまた。。。