月別アーカイブ: 2017年3月

入居審査はスピードと柔軟性の2つが大事

おはようございます。

繁忙期も終盤となりました。

やはり人が動きますね。

なんだかんだと忙しくなります。

 

さて今回は入居審査の対応についてです。

この時期のファミリーマンションは転勤の方からお申し込みをいただく事が多いのですが、

大手企業となると賃貸借契約をアウトソーシングして『社宅代行会社』を入れている企業が多いですね。

社宅代行の会社によっても違いますが、最低1週間前までに契約書を発行してくださいなんて規定があると大変です。

先日は申込みが入った日がその前日の夕方っていうのもありました。

普通に考えたら間に合わないです。

絶対無理。

殆どが分業制ですもん。

仕組みの問題です。

 

審査の順番を並んで待つ申込書

審査する部署

契約書を作成発行する部署

清算書を作成する部署

手続きの窓口になる部署

それぞれの部で必要な決済印

社内で行方不明の決済者

過ぎ行く時間

止まった書類

進まぬ手続き

過ぎ行く時間

間に合わない契約

申込キャンセル

残念なオーナー

繁忙期終了

下がる家賃

残念なオーナー

空室が長引く

残念なオーナー。。。

 

こういう事が実際に起こります。

大手管理会社特有の分担制による機会損失です。

特に繁忙期を過ぎたファミリーマンションは圧倒的に分母の数が減るのでキツイです。

みなさん、お子さんの入園、入学、転校手続きなど事情があります。

多少家賃が高くても、そこに間に合うかどうかが重要だったりします。

引越しの日にちを既に段取りしてる方もいます。

そうなるとその日までにルームクリーニングを間に合わせなくてはなりません。

いちばん忙しい時期にクリーニングの段取りを組み直す事も必要です。

無理です、というのは簡単です。

でもそうすると入居の機会を目の前で逃す事になります。

オーナーにとっては避けたいですよね。

だから入居審査や手続きにスピードが必要となるわけです。

スピードだけではありません。

そこに柔軟性をプラスしないとダメです。

入居者の意向だったり、オーナーの都合だったり、業者の手配だったり、いろいろです。

 

なんというか、契約を取りに行く意気込みです。

これが必要です。

この申込を決める!という意気込み。

タイトなスケジュールな時はこれが大事です。

一度の機会損失が空室を長引かせる事もありますので、タイミングは大事にしたいですね。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

『自主管理』の危険性について②

みなさんおはようございます。

最近は挨拶できない人が増えてるみたいですね。

商店街のおじさんが言ってました。

うちの子供には大きな声で挨拶するようにしろと言ってます。

きちんと挨拶できれば世の中生きていけます(笑)

お互い気持ちいいですしね。

 

さて、今日は前回の続きです。

前回は自主管理のリスクである空室の長期化について書きました。

今回はもうひとつのリスクである滞納についてです。

 

じつは滞納といってもちょっと語弊がありまして

今回の内容は滞納が出たときに保証する賃貸保証会社の利用と入居審査についてなんです。

 

最近の賃貸募集で『保証会社加入必須』というのをよく目にすると思います。

以前は親族の連帯保証人が必須でしたが、時代は変わり、景気も変わり、世代も変わり、価値観も変わり、仕組みも変わり・・・

そんな変化の中で賃貸の入居審査で主流となっているのが『賃貸保証会社』

賃貸保証会社というのは不動産業者や管理会社と『保証業務協定』を締結しています。

業者は賃貸保証会社を選んで利用できるわけです。

 

一方、自主管理の個人オーナーは直接契約出来る保証会社が限られてくるので、数も大幅に減ります。

不動産業者や管理会社のみ保証業務協定を契約する賃貸保証会社も多いです。

では賃貸保証会社と契約していない自主管理物件の場合どうなるかというと、、、

募集を頼んだ不動産会社がお付き合いしている賃貸保証会社を利用するケースが多いでしょう。

 

こうした自主管理物件の場合に起こる滞納によるリスクというのは、賃貸保証会社それぞれの仕組みにも関係してきます。

 

例えば賃貸保証会社が集金するケース

これは入居者から賃貸保証会社が集金を行い、入居者からの家賃入金の有無にかかわらずオーナーには決まった期日に入金があります。

家賃の入金確認が簡単な反面、賃貸保証会社の経営状態が非常に重要です。

万一倒産した場合は、入金が無くなるだけではなく保証人の居ない賃貸借契約となってしまします。

 

次に入居者からオーナーの口座に家賃を振り込んでいるケース

この場合、オーナーは毎月の家賃が入金されるのを確認する必要があります。もし、賃料が遅れている入居者がいれば家賃保証会社に代位弁済を行ってもらう請求をしなくてはなりません。

この代位弁済請求というのが厄介で、この請求には1週間程の期日があり、その期日を過ぎると保証してもらえない事があるのです。

我々管理会社であれば業務の一環となっているので請求が遅くなることは無いのですが、自主管理の場合はオーナーが請求をしないといけません。

オーナーは家賃が遅れると入居者へ連絡し、入居者から〇〇日には払うから待って欲しい・・・

こう言われて、優しいオーナーは待ってします。

そして待ってるうちに請求期日が過ぎてしまい、結果として更なる滞納を増やしてしまうケースも多いわけです。

自主管理の場合、物件が自宅の近くだったり同じ敷地だったりするケースが多く、いわば入居者も顔見知りのご近所さんとなるわけです。

そうすると待ってあげちゃうオーナーが多いんですよね。

 

でもですね、、、

家賃が遅れる滞納者は、『謝るプロ』です。

催促される日にちを延ばしたいだけの人も多い。

ですから滞納には事務的に対応しないといけません。

その為の賃貸保証会社です。

個人の方が賃貸保証会社と直接お付き合いする場合、複数社とお付き合いすることも少ないでしょう。

賃貸保証会社は各社それぞれ審査基準が違います。

Aでは通らずBでは通る。。。

こんな事は多々あります。

入居率を上げるにはやはり1社だけでは厳しいですね。

 

そして大事なのが入居審査です。

個人オーナーは入居審査のノウハウが無いので不動産業者や賃貸保証会社が通るかどうかに頼る場合が多いでしょう。

でもちょっと問題があったりします。

というのも、募集を依頼した不動産会社に入居審査を頼む場合でも審査基準がユルユルな場合が多い。

なぜなら、審査を通さないと自社の収入にならないからです。

あとはオーナーのリスクなので知りません、という立ち位置です。

だから賃貸保証会社の審査が通ればそれでいいわけです。

入居者の内容はあまり問題にしない。

これって問題なんですよ。

ちなみに似たような審査を行っている賃貸管理会社も多いですからね。。。

 

賃貸募集を行っていると在籍会社を利用した水商売・風俗系の申し込みもあります。

審査基準が特になく、賃貸保証会社任せだとここを見抜けない。

弊社にもそういう申込が入るときがあります。

この場合、弊社の入居審査ではNGを出します。

このNGについては全部が全部では無いです。

なぜなら専業の水商売・風俗かどうかも審査に関係するからです。

怪しいのはすぐ分かります。

そして入居させたらどうなるかも予想が付きます。

それでも状況によって独断で断ることはしません。

なぜか?

オーナーによってはすぐにでも入居してもらわないと困ってしまう方もいます。

ですから弊社での審査がNGになった理由を説明して、最終判断をオーナーに確認します。

オーナー判断で入居させるとなった場合は、滞納時の賃貸保証会社のシステムを説明します。

賃貸保証会社によって滞納時のシステムは各社様々。

滞納賃料は保証してくれますが、裁判に移行する手続き上、賃貸保証会社によっては入金を3ヶ月ストップするところもあります。

もちろん最終的には3ヶ月分入金されるのですが、ストップするこの3ヶ月間はオーナーに家賃が入りません。

要するにローンの支払いを家賃でできなくなるということです。

これが耐えられるかどうかも重要になるわけです。

 

賃貸管理って集金と送金をしてるだけというイメージがあるかもしれませんが、意外とノウハウが必要です。

それに建物が古くなればなるほど管理は手間がかかりますよね。

賃貸経営は様々なリスクを上手くコントロールする事が成功の秘訣です。

他の会社は知りませんが、弊社ではオーナーに代わってリスクコントロールを行っています。

このリスクコントロールの8割は『入居審査』で決まります。

賃貸市場は競争が激しくなっています。

その中で稼働率を上げるために重要なのは微妙な内容の申し込みをきちんと交通整理して、安全な形で入居まで持っていく入居審査のノウハウです。

どこでも審査がクリア出来る内容の人は審査も簡単ですから。

 

自主管理の方

 

ご検討くださいませ。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

『自主管理』の危険性について①

おはようございます。

さて本日は『自主管理』についてアレコレ書いてみたいと思います。

自主管理とはまさに自分で管理を行うという意味ですが

区分マンション、1棟アパート、1棟マンション問わず、個人の方が管理を行っている物件は結構あります。

我々のような賃貸管理会社へ管理手数料を払うと経費がかかります。

ですから管理コストを削減できるわけですね。

数部屋だから自分で・・・

そう思う方もいると思います。

でもでも、、、

自主管理には自主管理特有のリスクがある事を知っておいたほうがいいです。

最近は今まで自主管理を行っていたオーナーが弊社へ管理を依頼するケースが増えています。

なぜ手数料を払ってでも依頼するのでしょう?

ここで  Thinking Time ・・・・・・

・・・・・

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・・・・・

・・・・・

・・・・・

 

答え

空室が長期化しない為の対策と滞納リスクの減少が目的です。

 

自主管理の場合、

オーナーは近隣の不動産会社や知り合いの不動産会社に募集だけをたのむケースが多いです。

いくつかの不動産会社に頼む方もいるでしょう。

不動産業者も昔からの付き合いで受けていたり、今後の売買に繋がればいいと思って受けていたりと様々。

ではなぜこうした自主管理物件の空室が長期化するケースがあるのか?

答えは簡単。

やります? Thinking Time。。。

嘘です(笑)

 

不動産業者も他のオーナーから依頼されて管理している物件もあります。

当然ながら管理している物件を優先的にオススメしますよね。

魅力的な物件なら部屋を探しているお客さんの方から問い合わせが来ます。

でもそうじゃない物件なら問い合わせのボリュームや時期によって小回りを効かせないと難しい。

小回りというのは敷金や礼金、賃料や管理費の設定、宣伝広告費等を随時検討することです。

管理会社はこうした検討を行いますが、自主管理の場合は全てオーナーが行なわなくてはなりません。

自主管理物件の募集を行う不動産業者はオーナーに言われたままに募集しているだけです。

この仕組みが空室を長期化させる原因です。

管理コストを削減しているつもりが、空室の長期化で管理コストを上回るロスが発生しているというケースも珍しくありません。

一般の方からすると管理会社の業務内容やその価値ってわかりにくいというのもありますからね。

このブログで少しずつ理解してもらえたらと思います。(^^)

 

少し長くなったので、滞納リスクについては次回にしますね。

 

 

ではまた。。。。