今回は投資用マンションの収益改善についてご紹介します。

 

投資用マンションを購入して10年くらいの間に、入居者の入退出を経験すると思います。

その際に家賃が下がることもあるでしょう。

初めに設定した家賃にもよりますが、購入してから今までに、同じエリアで新築が建つと、同じグレードのマンションは競合します。

そのため、家賃が下がることがあるんですね。

 

つまり家賃が下がるのは競合が増えている証拠。

それに伴い入居者の選択肢が増えているということです。

一部のエリアではなかなか新築が建たないので、競合も少なく賃料は維持または上げることが可能です。

そうではない場合には、やはり賃料を維持する努力をしなくてはなりません。

 

また、10年の間に必ずと言っていいほど、修繕積立金が上がります。

購入当初と比べると3倍～5倍は上がっているでしょう。

その分賃料が増えればいいですが、なかなか難しい。

ですからこうした支出の増加も、賃料が下がるのと同等の意味を持ちます。

 

収益を維持するには、以前のブログでも書いてますが、収入を上げるか支出を減らすかのどちらか。

そのために設備をリニューアルするオーナーさんもいます。

ただし、経済的な事情もありますから、なかなか大きな出費をしてグレードを上げたりできないのが大多数ではないでしょうか。

 

ではどうするか？

支出を減らすしかないですよね。

 

では支出って何を？

 

まず管理費には手を付けられません。

なぜなら管理組合の議決が必要なので、まとめるには相当な手間がかかるでしょう。

ただでさえオーナーの所在地がバラバラな投資用マンションにはハードルが高すぎます。

修繕積立金も減らせない。

固定資産税も減らせない。

では何が残るか？

 

答えは

『ローンの支払い』　と　『賃貸管理委託料』です。

 

10年も経過すると元金もそこそこ減っています。

すると評価額は市場価格に近付いているんです。

購入された時期と物件、金利によっては市場価格よりも下がっていることもあります。

その時に考えるべきなのが、借り換えなんです。

 

今は低金利のご時世。

借り換えをすることで、金利が下がり支出が減ります。

銀行によっては評価が厳しく、いくらかの繰り上げ返済が要求されることもあるでしょう。

 

ただし、上手に借り換えができれば、必ず支出は減り、収益が改善されます。

書類を出したり、いろいろと面倒なこともありますが、借り換えできるのであれば大した労力ではありません。

借り換えできないという、労力が無駄になるリスクはあるものの、検討する価値はありますよ。

 

中には面倒な方もいるでしょう。

その場合は、賃貸管理委託料の減額を考えてみてください。

 

一般的な管理委託料は賃料と管理費を合わせた金額の５％が相場です。

単純計算で家賃の合計が100,000円なら賃貸管理委託料は5,000円。

 

この委託料が安くなればその分家賃が上がった事と同じです。

私たちが提供している金額は都内最安で、800円。

集金代行でなおかつ振込手数料も込みです。

 

では5,000円かかっていた賃貸管理委託料が800円になったらどうでしょう？

4,200円も収益が改善するわけです。

 

家賃を4,000円上げるのは大変です。

確実にできるかどうかわからない借り換えと比べてとても簡単です。

もちろん、管理委託料を減額できて、なおかつ借り換えもできたら、大幅な収益改善になりますね。

 

お金をかければできる改善もありますが、これはかけたコストを回収すまでの時間がかかります。

なので判断が難しい。

どこまでお金をかけていいのかつかみにくい。

すべては予想でしかないからです。

お金をかけてやるのは、むしろ空室対策に近くなりますね。

 

自分が一生懸命維持しようとしても、やはり需要と供給のバランスには逆らえない。

少し視野を広げれば違った見え方ができますので、一考の価値はあるでしょう。

 

投資用マンションについては、昨今の売却情報も含めて、後日ご紹介したいと思います。

 

 

ではまた。。。