今回は退去時の敷金清算について。
入居者が退去する際に立ち会いを行います。
その際に床の傷や壁のクロス、喫煙の有無などをチェックして、その後約1か月以内に敷金の清算を行います。
この清算の際に問題となるのが、どこまでが入居者の負担で、どこがオーナーの負担なのかということ。
未だに入居者から全額取ろうとする不動産業者も少なくありません。
入居者が言って来たら減らしてあげればいいや・・・
な～んて思ってるところもあるでしょう。
こういう業者が入居者の不信感を募らせ、業界全体のイメージを悪くする。
敷金精算は入居時の契約書の内容によって、その清算内容（負担の範囲）は変わってきます。
特約でルームクリーニング代は入居者に負担して頂く契約であれば敷金から清算しなくてはなりません。
清算するときに大事なのは公平性。
入居者の負担とオーナーの負担がきちんと分かれているかも大事です。
過去には入居者に負担させる業者が多く、トラブルも多かったため裁判になったりするケースも新聞に出ていました。
こうしたトラブルを防ぐために国土交通省からは『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』が公表されています。
このガイドラインでは、壁クロスの貼り替えがあった際には、入居者とオーナーで入居年数に応じた負担割合や、原状回復の範囲の目安が示されています。
また、東京都からは、『賃貸住宅紛争防止条例』が施行され、契約時に原状回復にかんする説明と書面の交付が義務付けられています。
東京都内の賃貸物件に限定されていますが、弊社が管理している東京以外の物件でも、同様の契約を行っています。
上記のガイドラインと賃貸住宅紛争防止条例では、特約に関する事項については禁止されていません。
特約は、仮にガイドラインでの負担がオーナーとなっていても、金額や将来負担する内容が記され、入居者が納得して契約を行った場合は入居者負担で良いというものです。
いちばん多いのは『ルームクリーニング代』でしょう。
ルームクリーニング代は、ガイドラインでは貸主の負担となっています。
しかし、ほとんどの賃貸物件でルームクリーニング代を特約に入れている契約が多いのが現状です。
昔の賃借人さんは退去時にきちんと部屋を掃除して出ることが『礼儀』として定着していました。
しかし最近では退去の立ち会い寸前まで引っ越しを行っているケースが多いです。
こうした賃借人の変化もあるでしょう。
退去時の状態によってはかなり大変なルームクリーニングになります。
汚れは長く放置すると簡単には落ちません。
特に水回りはなかなか落ちないんです。
特約が無い場合でも、こうした汚れは『善管注意義務違反』としてクリーニング費用が借主負担になります。
『善管注意義務違反』ってなんだか難しい言葉ですけど、簡単に言うとこうです。
『人のものでも自分のもののように大事に使いなさい。』
わかります？
自分の大切なものを汚されたら怒りますよね？
たとえば、人に大切な洋服をでもバッグでもいいですが、
貸した物が傷や汚れがついて戻ってきたら嫌ですよね？
それと同じく、貸物件だからと言って自分には関係ないと手荒く扱ったり、水漏れを放置したりしたら、それはあなたの責任です、という事なんです。
クリーニング代を特約に入れるのは、退去時じゃないとその方の使い方がわからないから。
身なりが綺麗だから部屋も綺麗に使ってくれるだろう、と思ったら大間違い。
そんなケースもありますから・・・。
中には自分のせいじゃないと言い張るひともいます。
特に汚れに関する感じ方は個人個人で違うので、一定の取り決めを行わないとトラブルが絶えません。
そのために『ルームクリーニング代は入居者負担』という特約を付けているのです。
退去時の敷金精算にも関係して大事なのは、やはり入居時の契約書や重要事項説明書と言った契約書類一式なんです。
そこに書かれていることが土台となって、清算が行われますので。。。
私たちが清算を行う際には、入居年数、工事単価、面積、数量、入居者の負担割合と金額、貸主の負担割合と金額をすべて出して清算します。
要するに10,000円の工事であれば入居者がいくら、貸主がいくら、と1円単位で出すのです。
お互いがきちんと負担していることを明確にすることで、公平性を保っているのです。
こうした清算書を出していれば、トラブルになることはまずありません。
こうした実務が賃貸管理では重要になってくるのです。
これは入居者に対してだけではありません。
貸主であるオーナーにとってもわかりやすい清算書であるかは重要です。
今までにいろいろな清算書を目にしましたが、入居者と貸主双方の明細を出している会社はまずありません。
シンプルに考えれば、わざわざ別々の明細書を２枚作るよりも１枚だけにした方が手間もかからない。
お互いに納得できる。
我々の業務も簡素化できる。
良いことばかりです。
もし、今まで清算書について何も思わずにいたのであれば、一度見直してみるといいでしょう。
何事も『気づき』が肝心です。
ではまた。。。
