みなさん

明けましておめでとうございます。

さて、本日から業務再開です。

 

とはいえ世の中は今週末から３連休。

動き出すのは来週からでしょうね。

 

そういえば１年を通じて３連休がだいぶ増えましたよね。

我々には無縁の連休ですが・・・。

 

特に今月からは賃貸市場も繁忙期となります。

1月～4月の２週目くらいまでは賃貸が動きますね。

 

１年の中で賃料が最も高い時期です。

ここが終わるとゴールデンウィークモードに入り、しばらく止まります。

ゴールデンウィークが明けて7月末くらいまではボチボチ動きます。

 

そして8月に入るとまた止まる。

お盆休みが終わって少しするとダラダラと動き初めます。

ただし、たいして動きません。

9月もダラダラ。

10月はボチボチ。

11月から12月３週目まではダラダラ。

 

こんな感じの印象です。

漠然とした表現ですね(笑)

 

賃貸市場は1年を通じて動いてますが、動く層にバラつきがあります。

学生、社会人、法人、ファミリーのボリュームで変わります。

やはり入学や入社、人事異動のシーズンになると活発に動きますよね。

人事異動は会社にもよりますが、春と秋が多いです。

ファミリーの引越しはやはり春先。

これは転勤もありますが、入園、入学、転校のタイミングに合わせてですね。

推薦で大学に行く学生さんは早めに決まってますから、部屋探しも早い。

一番バタつくのは３月。

急な人事異動や大学の合否発表による短期集中です。

これが繁忙期になる理由です。

 

ただし、繁忙期だからといってのんびりしていてもダメです。

以前は単身者向けのマンションやアパートはすぐに決まりました。

でもここ数年で感じるのは、苦戦するケースがあるということ。

 

何故だかわかりますか？

物件がダブついてきてるんです。

投資用に単身者向けのマンションを販売するデベロッパーは毎年物件を供給しています。

同じエリアに２棟３棟と増えていきます。

アパートもそう。

建てて売る会社が増えてますし、土地の有効活用と言って地主に建築を勧める会社もある。

シェアハウスも増えてます。

その為、入居者は部屋選びの選択肢が広がるようになりました。

 

競争が激しくなっているんですね。

 

この現状は販売する営業マンは知りません。

 

分業制の販売会社は、売る部署と管理する部署が違うので、情報を得にくいわけです。

役割分担をしているわけですから、賃貸を気にせず販売に専念している。

だから売れるということも言えますが、逆に管理会社は大変です。

何が大変かというと、あらかじめ募集する家賃を設定して物件を販売しているから賃料を下げられないんです。

営業が販売した物件の賃借人を早く見つけないとクレームになります。

クレームが出た部屋から入居者を優先的に付ける、なんていう話も聞いたことがあります。

その為、販売時だけは家賃保証を行う会社も多いです。

 

こうした市場の変化を感じ取るのはやはり管理会社が早いです。

 

逆に管理会社は営業マンがどういうアプローチで販売しているかを知りません。

賃貸についてどうのような説明をしているのか、空室期間についてはどうのような話をしたのか・・。

こうした説明と現状が違ってくると、クレームになるわけです。

 

賃貸市場は生き物です。

各社の新規採用状況や人事によっても影響を受けますから、今年の繁忙期がどうなるかは終わってみないと分かりません。

東日本大震災の時には３月に動かずに４月や５月にズレ込みました。

逆に、関西の物件は盛況になりました。

原発事故の影響を恐れ、避難した方がいたからです。

 

アメリカ大統領選後から株価も上がり、大手企業は社内留保も増えているようですし、景気は上向きだとしたい安倍さんの思惑もある。

今年の賃貸市場にどのような影響があるのか、気になるところです。

 

管理物件がくれぐれもダブつかない事を願います。

 

ではまた。。。

 

 

 

 

おはようございます。

さて、今日はお問い合わせ頂く際に聞かれる『資料送付』についてです。

この　一棟一室.com　へお問合せをいただくお客様で、資料をご希望される方がたまにいます。

大変申し訳ありませんが弊社では資料やパンフレットをご用意していません。

簡単な話ですが、こうしたコストをカットしているからです。

 

その代わり、ウェブサイトに料金を明記させていただいております。

基本的に料金は定額制で行っていますので、この料金設定に当てはまらない方は個別に対応させていただいております。

どういう方が個別かというと

★ 部屋の広さと賃料が料金表に当てはまらない方。

★ 管理エリアが微妙な方。（目安は公共交通機関で一時間程度なので）

★マンションやアパートの一棟の方（場所や戸数が異なるため。）

★一戸建ての管理をご希望の方。（屋外の管理の有無があるため。）

このような方は個別にお見積りを行っています。

一棟をお持ちの方で戸数がまとまっていれば割引を行う場合もあります。

戸建てももちろん管理していますが、庭や外構の植栽の有無によっても多少変わります。

こればかりはどうしても料金表では一括りに出来ないので個別対応となるわけです。

 

一棟一室.comでは、出来る範囲の無駄な費用を削減しています。

特に資料やパンフレットに載せるような特別なものはありません。

資料の送付依頼を集めて、そこからしつこい営業を行う気もありません。

 

それよりも選ばれるための情報公開と納得できる実務を適正料金でご提供できればと思っています。

 

我々が嬉しいのは、料金だけでなく我々の考え方に賛同していただけるオーナーとのお付き合いです。

もちろん他の管理会社で頑張っている会社もあると思います。

そういう会社はいい刺激になります。

頑張るのは大事。

でも結果はもっと大事。

やはり結果で役に立つ会社でありたいと思います。

 

本日から年末年始の休暇に入りました。

ということで今年最後のブログになります。

 

来年はブログも定期的に更新していきますね。

 

それでは今年一年お世話になりました。

 

みなさん、良い新年をお迎えください。

 

ではまた来年。。。。

 

 

 

 

おはようございます。

今回は裁判について。

賃貸管理を行っていると、たま～に裁判所から不意打ちのようにお手紙が来ます。

今回もそう。

先月に簡易訴訟の訴状が届きました。

そして数日前に取下書が届きました。

今回の経緯は、弊社管理物件のオーナーが物件を売却し

最終的に物件を購入した方が簡易訴訟を起こしたわけですが、こちらとしては寝耳に水。

なぜなら物件の引き渡しと同時に全ての管理書類と保証会社の書類を売主へ戻し、変更の手続きを終了していた物件だからです。

ではなぜこうなったのか？

答えは・・・

仲介会社の怠慢です。

売却時に管理変更や保証会社へ送金先の変更、賃料の清算手続きをきちんと行っていなかった事で、何もわからない購入者が前管理会社へ訴訟を起こしたのです。

これを私は『とばっちり訴訟』と言います。

すぐにこの物件の売却経緯を確認。

もう１年も経ってますからね・・・。

訴状にあった賃料返還についても当時の入金を細かく確認していく。

保証会社からは他の入居者の賃料も一括で振込まれますが、毎月の入金内容を個別に確認しています。

変更しているはずの賃料が売却後も保証会社から弊社へ振り込まれていることがわかっていましたので

何度も売却を担当した仲介会社へ変更手続きと賃料の振込先を知らせるよう連絡を行っていました。

しかし仲介からは一向に連絡がないまま。。。

一連の経緯が確認したところで原告へ電話。

改めて原告側の内容を確認します。

そして弊社としては既に元のオーナーへ全て書類も送り、その際に間に入った仲介会社とやりとりも行っているのでこちら側の手続きは適切に終了していると説明。

しかも購入者の仲介会社がどこなのかも知らないし、ましてや仲介会社から一度も連絡が無いので急に訴状が来ても経緯がわからない。

それを話すと原告は驚いた様子。

〇〇さん（仲介会社）からも連絡が１度も無かったですか？と。。。

言っときますが、この〇〇は大手財閥系の仲介会社ですよ？

１度も連絡がないどころか、そこが仲介に入ってる事すら知りません。

なのでこちらからは、『これは仲介会社の怠慢ですからそちらとよく話してください』とお伝えしました。

弊社で調べた際に、引渡し後の賃料が４ヶ月分も保証会社から弊社に振り込まれており、何度も仲介会社へ連絡をしていたので、当然ながらその賃料を返金することはお伝え済みです。

ただし、５ヶ月分を請求してきていたので、購入時に翌月分は清算してることを確認していると説明。

清算書は売主のオーナーにご協力いただき、送ってもらいこちらで確認しました。

はっきり言って、この変更手続きも家賃清算も、その説明を怠ったのは仲介会社の責任です。

 

こういういい加減なことをされると、無駄な仕事が増えます。

時間と労力を返せと思います。

他社の尻を拭うのほんとに迷惑です。

 

最終的には弊社と仲介会社で連絡を取り、原告も納得した模様。

 

ただし、訴状の印紙代は負担してもらいたいと言ってると、仲介が言って来たので

『これは仲介の責任でしょう？』と一蹴。

図々しいにも程があるぞこの担当者。。。

 

滅多にないと前置きしておきますが

業務を行う中で、相手の言っていることが明らかにおかしい場合は、オーナーでも入居者でも仲介会社でも遠慮なく物申します。

 

ではまた。。。

 

 

おはようございます。

先日、賃貸管理のお問い合わせをいただいたお客様とお会いしてきました。

マンションを２棟お持ちのお客様。

現在の収支が良くないので改善したと思ってのお問い合わせでした。

当初購入した時に販売会社に言われたのは、収支もプラスだし将来的には土地を売却できるので良い物件だとのこと。

う～ん、、、

怪しいな。。。

ひとまず物件を調べてみました。

あれ？？？

なんと、空室の募集がどこにも出てない。

こういうのは私の感覚からしたら信じられないです。

購入した物件の場所は

１棟目が都内の下町と言われる駅から徒歩１３分の物件。

もう１棟は神奈川の駅から徒歩３０分の物件。

細かい内容は控えますが

調べた結果、今後の予想は厳しいものになりました。

 

販売専門の会社にありがちな売ったら終わりのパターンですね。。。

 

そして管理している会社からの内装費の見積もりがひどい。

明細も項目もなく金額だけドーンっと出している。

どこをどうするかが全くわからない。

オーナーに聞くと当初は和室を洋室にする工事を言われたが、高いのでそこは工事せずにその他の美装工事を行うとのこと。

美装工事といっても、クロスやクッションフロアの張替え程度です。

頭で金額をはじくと、どう考えても高い。

通常の倍額くらいかかってるんじゃないか？

そこを確認しようにも内訳がわからないのでわからない。

内容を示さずに高額な費用だけ出してくるとは、かなり悪質ですね。

それに退去清算のオーナーの負担も大きい。

こういう清算をする管理会社って未だに多いと感じます。

 

弊社に管理が移行して思うのは、いい加減な募集、いい加減な審査、いい加減な契約内容、いい加減な清算が実に多いこと。

募集すら公開していないって、有り得ないですよね。

なにも小さい会社だからそうなのかというと大間違い。

これは大手でもあります。

以前書いたブログにも少し書いてあるので貼っておきますね。

こちら⇒http://1t-1s.com/blog/?p=437

賃貸募集を公開していない場合のほとんどが、自社で入居者付けを行いたいからです。

オーナーからの手数料と入居者からの仲介手数料の両方を自社でもらいたいから。

こういう場合は情報を公開せずに抱え込みます。

これって間違いなく『管理会社都合』です。

その被害を受けるのは『オーナー』ただひとり。

年間の収益という『資産』を管理会社都合で減らされているわけです。

先日のブログで、入居者目線のリフォーム行わないと意味がないと書きましたが

管理会社はオーナー目線の管理を行わないと意味がないんです。

しかもこういう管理会社ほど高い手数料を取っています。

やりすぎにも程がありますよね。。。

情報公開はオーナーに余裕が有るか無いかにかかわらず、当たり前に行わなければならないことです。

その当たり前が行われていない事が問題です。

今回のお客様のように、収支が悪化しているにもかかわらず、募集すら出していないなんてあってはならない。

管理が移って来るたびに驚かされます。

そんな管理会社が多いから弊社にご依頼いただくというのもあるでしょう。

管理の移行は前管理会社のいい加減な仕事も一緒に引き継ぎますから、そんな時は手間がかかります。

同業者として、もう少しきちんとした仕事をしてもらいたいものです。。。

 

今日から巷は３連休。

街中はクリスマスモード一色ですね。

みなさん楽しい連休をお過ごし下さい。

 

ではまた。。。。

 

 

 

さて、前回お伝えしましたリフォームプレジェクトの続きです。

すでにボロボロの物件だということはお伝えしましたが、簡単な概要もお伝えしようと思います。

 

山手線の駅から歩いて６分の場所に建つこのマンション。

構造は鉄骨造。

１階には店舗が入り、２階から４階までが住居となっています。

エントランスもなく、吹きさらしの鉄骨階段。

メンテナンスもきちんと行われていないので、見た目

もボロボロ。

 

 

雨漏りも発生している。

 

共有部分の照明は１フロアしか点かず夜は薄暗い。

その為か、入居中の１部屋は電気を点けっ放しで仕事に出かけてる模様。

窓からの明かりが唯一の頼りといった感じです。

 

もともとの間取りは各フロア１DKタイプと２DKタイプの２部屋。

 

風呂はバランス釜で、賃貸中の部屋は１ＤＫが賃料６５，０００円、２ＤＫが７２，０００円です。

住居用６部屋のうち２部屋が賃貸中でしたので、残りの４部屋全てをリフォームしました。

 

 

 

 

入居中の部屋の設備に関しては中が見れませんので分かりませんが、

空いてる部屋と同じく和室にバランス釜のお風呂かと。。。

 

 

 

 

家主さんへのリフォーム工事提案時の目標家賃は１０，０００円アップに設定。

実際は１ＤＫ（約24㎡）で１５，０００円前後、２ＤＫ（約32㎡）で２０，０００円以上もアップする事に成功したのです。

一般的によく行われるリフォームは、空室率の改善と原状の賃料維持を目標にすることがほとんど。

それなりに費用はかかりますが、ほとんどの場合、やはり相応の効果と言ったところでしょうか。。。

根本的な事に気付かない限り、効果は短命で終わります。

費用をかけたのに効果が上がらないという場合、費用のかけ方が間違っている場合がほとんどです。

 

ではなぜ今回のリフォームが大幅な賃料アップを成し得たのか？

その辺りをお伝えしたいと思います。

まずは間取りです。

もともと面積が小さい割に部屋が区切られており、天井も低いためとても窮屈に感じます。

特に２ＤＫは洗濯機が置きづらく、キッチンは玄関に立たないと調理ができない。

これをそのまま綺麗にしてもなかなか借り手はつかないでしょう。

人が生活しやすい間取りでは無いからです。

また、１ＤＫについても、天井からの下がり壁により圧迫感があり、古さ故の建具の低さがより窮屈さを印象強くする。

さらには洗濯機を置くスペースが狭く、かなり小さいものじゃないと置く事が出来ない。

引っ越す方がわざわざ買い換える必要があるというのはかなりのネックです。

まず、リフォームを行う時にはこの生活者目線が重要です。

動線や使い勝手は賃貸経営に直接的に影響します。

なぜ私がここを重要視するのかというと、これが『決まらない理由』だからです。

賃貸管理を行っていると、借り手が付かない理由が分かるんです。

弊社では、内見が何件も入っているのに契約に至らない物件がある場合、その理由をお客さんや仲介さんに聞きます。

そうすると、だいたい想定していた回答が帰ってくるのです。

だからリフォームを行う部屋は『断り文句』を逆手に取って改善するわけです。

今回はもともと管理していた部屋ではありませんが、こうしたノウハウが蓄積されているので部屋を見たときにすぐにわかるんです。

特にリフォームというと、水回りの新規交換や、和室を洋室に・・・という内容を思い浮かべる方が多いと思います。

でも、いくら水回りを新しくしても本当に改善されたかどうか？

もちろん水回りを新規にすると反応は全然違います。

そこも踏まえて、物件の根本的な問題かどうかが重要なんです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

改めて言いますが、大事なことは生活者（住む方）の目線です。

これは新築や中古のマンションを購入するときにも必ず重要視しなければいけません。

なぜなら貸す時、売る時に大きな差が出るからです。

賃貸で重要なのは生活しやすいかどうか。

その生活が賃料に見合っているかどうか。

このバランスで決まります。

古ければ古いなりの見せ方もありますから、決してモデルルームのように玄関を開けたら新築のような内装にする必要はありません。

今回、弊社で行ったリフォームは

１ＤＫ　⇒　１Ｒ

２ＤＫ　⇒　１ＬＤＫ

このように変更しました。

もともとの面積を考えての変更です。

１Ｋが主流の昨今ですが、移動に制約のある水回りの配管の位置やその他の使い勝手を考えると、無理して１Ｋにするよりも思い切ってワンルームにしたほうが開放感が全然違います。

２ＤＫについても、洗濯機置場のスペースが無かったり、無駄なデッドスペースがあった為、部屋のドアを１つ潰して壁を作り、そこに洗濯機置場を設けるなどして使い勝手を改善しています。

また、建具を１つ無くすことにより、コストダウンする狙いもあります。

実際にどのようになったかと言うと・・・

 

壁を取り払い開放的に。

 

 

２ＤＫを間取り変更してスッキリと。

 

 

 

 

 

 

 

 

その他にも予算が無いために細かいものは手作り。

以前の工事で余ったフローリングをカットしてフックを付けハンガーにしたり

下駄箱を寸法に合わせて自作したり

棚板作ったり

細かいものは各職人さんに頼むと思いのほか費用がかさみますが、予算が厳しいときは自作してコストを削ります。

 

見た目も使い勝手もいいので便利です。

材料はホワイトオークのフローリングです。

 

 

キッチン位置を移動して空いたスペースに収納棚。

何に使うかは入居者次第。

全て合板ですが、マンションのグレードを考えても充分です。

前みたく玄関で調理することもなくなります。

扉は無いですが、収納力は格段に上がります。

 

 

 

外部も明るくスッキリと。

古めかしく床もボロボロ

ここは色味で遊びます。

 

 

 

 

消火器も設置して消防法にも対応。

 

 

 

 

 

 

さて、大まかにではありますが、今回のリフォームをご紹介させていただきました。

まだまだお伝えしたいポイントはありますが、やり方によっては賃料が劇的に上がる可能性があるということを少しはお分かりいただければ嬉しいです。

通常であればリフォーム費用がかかった分、購入コストが高くなりますので利回りが下がりますが、今回は利回りも維持できてます。

そして何よりも長期的な空室率の改善ができる仕様にしてますので、費用対効果は高いでしょう。

『満室想定利回り』と『現況利回り』

これは物件購入する際のポイントでもありますので、また機会があれば書きますね。

 

ではまた。。。。

 

 

今年行った１棟マンションのリフォームのご紹介です。

 

弊社で物件の仲介から内装外装の工事まで、全てをお任せいただきました。

管理会社の視点でベストな間取りを考え、工務店の視点でコストを考え、私たちのセンスで備品を選び、使い勝手とコストを考え作れるものは自作する。

『賃貸管理会社』という括りで認識されていますが、もっと幅広い仕事をしています。

今回のブログはそんな仕事の一端をご理解いただければ幸いです。

 

今回のお客様はお父様名義で貸されている借地の更新についてのご相談がきっかけでした。

旧法の借地は借地権者の権利が強いため、どうしても借地期間が長くなります。

何十年経とうが借地権者が更新を希望すれば受け入れざるを得ません。

その間に世代交代もあります。

世の中の変化もあります。

昔は駅のなかった街に新線が開通し、駅が出来て街全体の開発が行われ、容積率が変更になり、当時では考えられなかったくらいに利用価値が高くなっている土地もあります。

しかし借地の場合は、地主さんが自身で使いたくなっても、強い借地権が障害となり、そのままの状態となる事が多々あるわけです。

今回の土地もそうでした。

もし借地権者がどいてくれるなら建て替えを行って違った使い方をしたいとの話でしたが、弊社で交渉させていただいても話はまとまりませんでした。

ご商売をされている借地権者でしたので、やはり厳しいですね。。。

とはいえ、ご両親が高齢なため、いつ発生するかわからない相続の問題がありました。

貸した土地に建物を建てられないことが確実となった中、行き場のなくなった資金をどうするか？

これが今回の物件購入、リフォームへと動き出す流れとなったのです。

 

場所のこだわりは無いとの事でしたので、いくつかの物件をご紹介しました。

しかし反応は今ひとつ。

 

話をしていると、地元へのこだわりが強いことが分かりました。

ご本人は気づいていませんが、かなり強いです(笑)

そこで今回の物件をご紹介したところ、見事にビンゴ。

 

築年数は古いですが立地が抜群にいい。

とても歴史のある土地です。

しかし建物はボロボロ。

同年代の物件と比べても管理状態が相当悪く、本来であれば取り壊して建て直しを行うような物件です。

売主さんも最初はそう考えたようです。

だから貸室の半分は空室のまま。

しかしこの物件、店舗が入っており、賃借人もいるんです。

取り壊すには高い立ち退き費用が発生しますから、時間とコストがかかる。

売主さんはそこがネックとなり現状で売り出すことを決断された物件なんですね。

 

さて、この古くてボロボロの物件

これを購入するべきかどうかは建物のリフォームの費用次第となります。

こういう判断をする時に弊社は抜群の強みを発揮します。

なぜなら

『コスト』がわかるんです。

まず購入する判断としての土地の価値がわかります。（不動産業）

建物を調査してどの程度のリフォーム費用が必要かもわかる。（建築業）

そしてどういうリフォームをすれば賃貸が付くのかということも。（賃貸管理業）

 

物件購入でとても大切なことです。

特に築年数が古い物件は隠れた箇所に思わぬコストがかかるので要注意。

購入から賃貸するまでの一連のストーリーが見えるのは、まさに弊社の強み。

お客様は立地がとても気に入っていましたので、資金プラン、最終的な出口戦略も含めてご提案させていただきました。

そして実際のリフォームはどうなったか？

 

ここは少し長くなりますのでまた次回に写真も入れて書かせていただきますね。

 

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

ご無沙汰しております。

しばらくブログをお休みしておりました。

昨年よりこちらhttp://mbp-tokyo.com/dexel/　に登録してまして、

どっちに書くか？と悩んでいるうちに１年・・・・。

ダメですね～、、、

ただ、サイトを通じて多くのお問い合わせをいただくようになり、お付き合いもかなり増えて来ました。

皆さんありがとうございます。

お問い合わせ内容から見えてくることも大いにあります。

その内容はまた改めて書きたいと思います。

今回、ブログを再開するキッカケになったのはお客様からのひと言

 

『HPが１年以上更新してませんね。。。』

 

そうですね・・・

してませんね・・・

 

意外だったのですが、サイトを見てくださってるのがわかりました。

 

どうもサイトだとお客様の反応が見えないので、ついつい後回しになりがちです。

これは反省しないといけないですね。

 

ということでブログも再開しました。

これからも有意義な情報をお伝え出来るようにしますので、たまにチェックして見てください。

 

本日はご報告まで。

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

管理会社としてお付き合いいただくことが多い弊社ですが、実は不動産業務もかなり行っています。

ではどんな不動産取引を行っているのか？

・土地を購入し転売又は建築請負

・中古マンション販売（１室から１棟まで）

・再建築不可物件を購入し投資用又は実需用として販売

・各収益物件の仲介（ワンルームから１棟マンションまで）

・中古物件を購入後、立退き交渉を行いバリューアップして販売

・借地権の交渉

・賃貸物件探し（紹介者のみ）

上記の他にもケースバイケースでありますが、いろいろな不動産を扱っています。

特に投資用不動産に関しては見る目が肥えています。

ですから管理でお付き合いいただいたオーナー様に物件のご紹介を頼まれるケースも多々有ります。

長いお付き合いの方は今後相続する土地の相談や自宅の売却についてもご相談いただきます。

ただし・・・

本業は賃貸管理業なので、いい物件があればやりますし、無ければ無理してやるような事もしません。

投資用の物件もご紹介しますが、賃貸管理会社の目線で吟味します。

こちらも販売会社と違い、無理して購入を勧めませんし、勧める気もありません。

簡単に言うと、後々の管理が大変（賃料が維持しにくい）な物件は紹介したくないんです。

投資用はメリットとリスクのバランスです。

この割合を検討するのです。

細かくは書きませんが、ここの見立てが成功と失敗を分ける「ミソ」です。

賃貸管理をやっていると収益が読めるんです。

販売会社にはわからない賃貸市場を日々見ているわけですからよくわかります。

 

不動産業務についても、いろいろな物件に触れることで相場感や市況を把握できます。

弊社の不動産業務の取り組み基準は、｢損しなければやる」といったところでしょうか。

｢損しなければ｣というのは、最悪の最悪でもという考えが入っています。

いろいろな物件に触れることで業務の知識が蓄積され、最悪でも経験値という財産が残ります。

創業当初より、なんでもワンストップで対応できる最強の管理会社を目指してやっていますから・・・

これからも進化していきます。

 

賃貸管理業務だけだと思っている方の参考になれば幸いです。

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

投資用マンションの賃貸管理からスタートした当社ですが、現在では１棟のアパート・マンションから戸建て、

マンションの1部屋までと、全ての賃貸管理を行っています。

 

サイト名もこれら全てを表す意味で『一棟一室』としたわけです。

 

投資家ではないお客様からも、転居に伴ってご自宅のマンションを賃貸したいというご依頼や、家族構成の変化に伴い戸建てを賃貸したいというご依頼もいただきます。

 

このようなファミリー物件の場合、大手の賃貸管理会社へ依頼する方も多くいると思いますが、こうした大手の賃貸管理会社から弊社への管理移行もご依頼いただきます。

 

あるお客様は、大手では半年以上も空室だったそうで、弊社に移行してから１ヶ月で入居が決まった時には驚かれていました。

 

お客様いわく、

 

｢大手に任せて半年以上も賃借人が付かなかったから、それくらい空くのは普通だと思っていました。｣と。。。

 

マジか・・・。

 

私たちは投資用マンションに特化して賃貸管理を行って来たので、正直言ってこんなにのんびりしたオーナーに出会った事がありませんでした。

 

投資用マンションのオーナーは借入金や管理費・修繕積立金の支払いが毎月生じています。

その支払いの原資が賃料なわけですから、空室が長引けば支払いのみが発生し、生活がおかしくなってしまいます。

 

こうした現状を把握していると、入居者を付ける事に対する大きなプレッシャーを感じるのです。

期待に応える使命感と言ってもいいでしょう。

 

しかしご自宅を貸す方は・・・

 

一概には言えませんが、自宅を貸す方のほとんどは「貸せればいい。」という事をよく言われます。

 

投資用マンションの賃貸管理を行ってきたからだと思いますが、とてもハードルが低いのです。

 

だからと言って手を抜くことはありません。

いつもどおり普通にやるだけです。

 

おそらく私たちの『普通』と大手の『普通』に質の違いがあるのでしょう。

 

もし逆のパターン（投資用マンションの賃貸管理を大手に頼む）だったとしたらクレームの嵐になるでしょう。

 

 

いろんな物件の賃貸管理をやらせていただいたことで、私たちはこうした賃貸管理会社の意識の違いがオーナーに与える影響がとても大きいということを再認識しました。

 

間違いなく言えるとすれば、投資用不動産の賃貸管理は賃貸管理の中でもいちばんハードルが高いといことです。

 

お陰さまで多くの家主様から鍛えられ、独自にノウハウを積み重ねて来ました。

 

最近では他の不動産販売会社からの依頼でシェアハウスの賃貸管理も行っています。

 

こうした新しい分野についてもかなりのノウハウが蓄積されてきました。

 

１棟の物件についても建物の管理まで行っていますが、ここについてはまたの機会にお話したいと思います。

 

さて次回は、、、

 

不動産業務についてお話したいと思います。

 

 

ではまた。。。

 

 

ホームページからお問合せいただくお客様からご質問いただく中でたまに言われるのが、

『賃貸管理を始めてどれくらいですか？』というご質問です。

 

おそらく会社概要等は既にご覧になっているのですが、ホームページが管理会社っぽくないので、

他の事業から新規に賃貸管理部門を作ったと思われているように感じます。

 

そういった方の誤解が無いように、今回はブログを通じて設立の経緯や現在に至るまでの経緯を、数回に分けてお話しましょう。

 

弊社は、平成２０年に『賃貸管理会社』として設立・創業いたしました。

賃貸管理といってもワンルームマンション１部屋から戸建て、ファミリーマンション、１棟のアパートやマンションなど幅は広いのですが、弊社は主に投資用マンションを所有しているオーナー様の賃貸管理を行う事が目的でした。

 

なぜ投資用マンションのオーナーに絞ったのか？

 

もともと弊社の代表は投資用マンションの販売を行って来た営業マンです。

第一線で活躍して来たバリバリの営業マンです。

当時は１００人入社しても３年間で残る社員は２人居るかどうかの世界。

ほとんどの社員が辞めてしまします。

そんな離職率なわけですから

購入してくださったお客様も突然に担当者が居なくなる。

そうなるとほとんどのオーナーは相談を誰にしていいのか分からなくて不安になります。

 

もちろん引継ぎはされます。

 

しかし・・・

 

まだ購入できる（ローンが通る）お客様なら更に物件を買っていただくために上司がフォローします。

 

反対に購入できない（ローンが通らない）お客様は引き継いだとしても放置状態です。

 

営業マンの中には｢買えない人はお客さんじゃない｣という者もいるくらいです。

 

買えないお客様は営業との接点が徐々に無くなり、投資用マンションをご購入頂いてからはグループ会社の賃貸管理会社との付き合いが中心となります。

もちろんその会社にも賃貸管理部門はありますので、いろいろと相談するお客様も多くいらっしゃいます。

 

しかし賃貸管理部門の社員は不動産投資についてほとんど知識がありません。

賃貸管理会社には投資用マンションの営業を経験した社員もいますが、多くは営業から子会社へ異動になった社員です。

そして異動する社員は、営業成績が悪かったり、営業がキツいので辞めたいと言い出した社員たちばかりで、第一線で活躍した営業マンは皆無です。

 

営業マンからすると、賃貸管理会社は『営業の墓場』と思う場所なんです。

そして異動する社員のほとんどが入社してから３年目までの社員です。

３年営業をやってもまったく売れない社員や、３年で２～３件の契約しか出来ない社員がほとんどです。

売れない社員は人よりも経験が少なく知識もありません。

ですから相談を受けたとしても、ほとんど答えることが出来ずに「たらい回し」状態になるのです。

 

こうした状態に嫌気がさし、他社へ管理を移行されるお客様も多くいらっしゃいます。

中には管理会社が変更できることすら知らない家主さんもいらっしゃいます。

 

このように投資マンション業界には特異な事情があります。

 

こうした状況を熟知しているからこそ、オーナーの受け皿となる賃貸管理会社の重要性を感じ、

また、購入してくださったお客様のためにも｢サポートする会社が今後は絶対必要になる｣との思いで、

賃貸管理会社を創業したのです。

ですから、弊社のスタンスは他の管理会社とはスタート時点から違がうと思います。

 

販売会社は売る側の都合でオーナーとお付き合いします。

ですから都合の悪いことは決して伝えません。

逆に賃貸管理会社は中立に判断できます。

こうした利害関係がオーナーに与える影響は、今後のマンション経営に大きく左右することになるのです。

 

ですから弊社は

様々な問題を抱える投資用マンションのオーナーが

「こんな会社あったらいいな。。。」

と思うようなサービスを｢賃貸管理｣という場で事業にしたのです。

 

さて次回は、、、

 

弊社の管理物件の種類についてお話したいと思います。

 

 

ではまた。。。

最近ご相談が多いのが所有物件の売却です。

そしてほとんどがワンルームや1Kの投資用マンション。
こうした物件の家主さんへは毎日のように電話が来ているそうです。
ではどんなところから電話があるのか？
1番は専門の買取業者

2番目に購入したデベロッパー
まず、一般で言う専門の買取業者はすぐに買い取ることはしません。

まずは仲介で売却の依頼を受け付けるのがミッションです。

そして徐々に値段を下げ、買主を探します。

個人の投資家へ紹介する業者もいますが、少ないです。

ほとんどが買取または業者へ紹介して手数料を稼ぎます。

この辺の事情はここでは書けませんが、もっと深い裏事情も存在します。

手数料は正規の手数料の場合も有りますし、業者からはもっと多くの手数料を「業務委託費」として受け取るケースがあります。

宅建業法では手数料の上限が決められています。

ですから正規の手数料より多い場合は「業務委託費」「コンサルティング料」という名目で受け取るのです。

中にはシステム金融みたく仲間うちの他社と連携して買取金額を下げさせる方法も行われています。
例えば家主の希望でＡ社が１，８００万円で売りに出しとします。

するとＢ社が家主へ連絡し、１，０００万円で買い取ると言います。

さらにＣ社が電話し、１，１００万円で買い取ると伝えます。

さらにＤ社が電話し、１，０００万円で買い取ると。。。
家主は自分がとんでもない金額で売りに出していることを理解し始めます。

そして絶妙のタイミングでＡ社が１，４００万円で買うところが出来てきたと連絡します。

さらにこんな金額で売れるのはラッキーだ、逃すと値段が下がりますよ！と煽ります。
家主も今まで聞いたことない金額に「これは得では？」と考えます。

そして１，４００万円で売ることに納得するのです。
これは初めから描かれたストーリーにまんまとハマったパターンです。

全ての業者とは言いませんが、こうした手荒なことを行う業者も現存します。

次に購入したデベロッパーが買取を行うケースです。

今は築6年～15年くらいが買取対象の目安になっていますが、ここにも様々な事情が存在します。

昨今の不動産市場は土地の仕入れが難しく、なかなか採算の合う土地が入手しづらい現状があります。

売り続けることが会社存続の生命線であるデベロッパーは、販売する商品を作り続けなければなりません。

しかし仕入れ環境が厳しい今、物件確保にも相当大変な思いをしています。

そこで目をつけたのが過去に販売した物件の買取再販です。

傍から見てると自分の尻尾を食べてるようにも思いますが・・・。
例えばこんな連絡があるそうです。
営業マン：今持ってる物件を売却して借り入れを減らしませんか？

営業マン：あなたは今の借り入れを退職時に払えますか？何かあれば破産しますよ？

営業マン：だから３戸売って１戸購入しましょう。立地も設備も良くなります。

営業マン：頭金は買取した時にできるので負担はありません。
家主の頭の中・・・

退職まであと５年だし借り入れが減るのはいいな。。。

ちょっと借り入れは減らしておかないと不安だし。。。

新しいマンションが１戸なら気持ちが楽だな。。。

じゃあ、もう少し詳しい提案を聞いてみよう。
となるわです。

あちゃーーーーーー！

これ、騙されてますね。

まんまとやられてます。

営業マンが描いたストーリーのまんま脳みそが動いてます。。。

あなたは何故これが損だかわかりますか？

冷静に考えてみてくだい。

答えはでますか？

では答え合わせ(笑)

３戸売って１戸新築を買うわけです。

業界では買い替えと言います。

状況にもよりますが・・・

という前置きは一応しますけど、実はこれっていい話に聞こえて、家主は大損する話なんです。
だって冷静に考えると、結果的に１戸残るのであれば今持っている物件を２戸売ればいい話でしょう？

何ゆえ新築を買わなくてはならないのでしょう？？？

ここに買い替えのトリックがあるのです。
では逆の立場で考えて見てください。

業者からすると３戸仕入れが出来て、１戸新しいマンションが売れる。

儲けるチャンスが４戸できるんです。
ではあなたのメリットは？

新築が残る？

ローンが減る？
よく考えてみてください。

答え合わせの続きです。
買取再販は決して家主さんに特をして欲しいからでは無いんです。

より多くの利益を得るための仕入れと販売を兼ねた業務なんです。

（買取だけだとしても結果は利益を出すための仕入れ業務です）
築十年のマンションであれば、当時の価格からして残債が１，５００万円以下くらいになっています。

当時は３０年のローンしか組めませんでしたから、現在の最大３５年ローンと比べると元金の減りも早いんです。

しかも当時と今では価格も１割高いです。

いま２，５００万円する物件が、当時は２，２００万円くらいでした。

ローンも価格の９０％までが最大でしたから、そもそもの借入金額が少ない。

頭金だって実際は値引きしていて、ほとんど出していない。

現在は金融機関も定価の９５％以上の融資を付けます。

頭金１万円や１０万円で購入できるくらいです。

借入がその分多くなり、元金の減るスピードも当時よりも相当遅くなるのです。

低金利だから・・・

そんな前置きがついても、スピードは遅いです。
上の金額で比べてください。

当時のローンが１，９８０万円（２，２００万円の９０％）

現在のローンが２，３７０万円（２，５００万円の９５％）

その差は３９０万円。

頭金１０万円なら２，４９０万円のローン。

その差は５１０万円。
これだけスタート地点で借入金額が高いんです。
今の残債が１，５００万円前後なのに、何故わざわざ更に１，０００万円近い借り入れを増やさなくてはならないのでしょう？
冷静に考えれば分かることです。

でも・・・

買わされちゃうんですよね～
なぜこういうことを書けるのか？

簡単です。

こういうことをしないからです(笑)

だって管理会社ですもん。

ご参考に。。。
ではまた。。。