月別アーカイブ: 2016年12月

資料送付について

おはようございます。

さて、今日はお問い合わせ頂く際に聞かれる『資料送付』についてです。

この 一棟一室.com へお問合せをいただくお客様で、資料をご希望される方がたまにいます。

大変申し訳ありませんが弊社では資料やパンフレットをご用意していません。

簡単な話ですが、こうしたコストをカットしているからです。

 

その代わり、ウェブサイトに料金を明記させていただいております。

基本的に料金は定額制で行っていますので、この料金設定に当てはまらない方は個別に対応させていただいております。

どういう方が個別かというと

★ 部屋の広さと賃料が料金表に当てはまらない方。

★ 管理エリアが微妙な方。(目安は公共交通機関で一時間程度なので)

★マンションやアパートの一棟の方(場所や戸数が異なるため。)

★一戸建ての管理をご希望の方。(屋外の管理の有無があるため。)

このような方は個別にお見積りを行っています。

一棟をお持ちの方で戸数がまとまっていれば割引を行う場合もあります。

戸建てももちろん管理していますが、庭や外構の植栽の有無によっても多少変わります。

こればかりはどうしても料金表では一括りに出来ないので個別対応となるわけです。

 

一棟一室.comでは、出来る範囲の無駄な費用を削減しています。

特に資料やパンフレットに載せるような特別なものはありません。

資料の送付依頼を集めて、そこからしつこい営業を行う気もありません。

 

それよりも選ばれるための情報公開と納得できる実務を適正料金でご提供できればと思っています。

 

我々が嬉しいのは、料金だけでなく我々の考え方に賛同していただけるオーナーとのお付き合いです。

もちろん他の管理会社で頑張っている会社もあると思います。

そういう会社はいい刺激になります。

頑張るのは大事。

でも結果はもっと大事。

やはり結果で役に立つ会社でありたいと思います。

 

本日から年末年始の休暇に入りました。

ということで今年最後のブログになります。

 

来年はブログも定期的に更新していきますね。

 

それでは今年一年お世話になりました。

 

みなさん、良い新年をお迎えください。

 

ではまた来年。。。。

 

 

 

 

賃貸管理会社と裁判は意外と身近です。

おはようございます。

今回は裁判について。

賃貸管理を行っていると、たま~に裁判所から不意打ちのようにお手紙が来ます。

今回もそう。

先月に簡易訴訟の訴状が届きました。

そして数日前に取下書が届きました。

今回の経緯は、弊社管理物件のオーナーが物件を売却し

最終的に物件を購入した方が簡易訴訟を起こしたわけですが、こちらとしては寝耳に水。

なぜなら物件の引き渡しと同時に全ての管理書類と保証会社の書類を売主へ戻し、変更の手続きを終了していた物件だからです。

ではなぜこうなったのか?

答えは・・・

仲介会社の怠慢です。

売却時に管理変更や保証会社へ送金先の変更、賃料の清算手続きをきちんと行っていなかった事で、何もわからない購入者が前管理会社へ訴訟を起こしたのです。

これを私は『とばっちり訴訟』と言います。

すぐにこの物件の売却経緯を確認。

もう1年も経ってますからね・・・。

訴状にあった賃料返還についても当時の入金を細かく確認していく。

保証会社からは他の入居者の賃料も一括で振込まれますが、毎月の入金内容を個別に確認しています。

変更しているはずの賃料が売却後も保証会社から弊社へ振り込まれていることがわかっていましたので

何度も売却を担当した仲介会社へ変更手続きと賃料の振込先を知らせるよう連絡を行っていました。

しかし仲介からは一向に連絡がないまま。。。

一連の経緯が確認したところで原告へ電話。

改めて原告側の内容を確認します。

そして弊社としては既に元のオーナーへ全て書類も送り、その際に間に入った仲介会社とやりとりも行っているのでこちら側の手続きは適切に終了していると説明。

しかも購入者の仲介会社がどこなのかも知らないし、ましてや仲介会社から一度も連絡が無いので急に訴状が来ても経緯がわからない。

それを話すと原告は驚いた様子。

〇〇さん(仲介会社)からも連絡が1度も無かったですか?と。。。

言っときますが、この〇〇は大手財閥系の仲介会社ですよ?

1度も連絡がないどころか、そこが仲介に入ってる事すら知りません。

なのでこちらからは、『これは仲介会社の怠慢ですからそちらとよく話してください』とお伝えしました。

弊社で調べた際に、引渡し後の賃料が4ヶ月分も保証会社から弊社に振り込まれており、何度も仲介会社へ連絡をしていたので、当然ながらその賃料を返金することはお伝え済みです。

ただし、5ヶ月分を請求してきていたので、購入時に翌月分は清算してることを確認していると説明。

清算書は売主のオーナーにご協力いただき、送ってもらいこちらで確認しました。

はっきり言って、この変更手続きも家賃清算も、その説明を怠ったのは仲介会社の責任です。

 

こういういい加減なことをされると、無駄な仕事が増えます。

時間と労力を返せと思います。

他社の尻を拭うのほんとに迷惑です。

 

最終的には弊社と仲介会社で連絡を取り、原告も納得した模様。

 

ただし、訴状の印紙代は負担してもらいたいと言ってると、仲介が言って来たので

『これは仲介の責任でしょう?』と一蹴。

図々しいにも程があるぞこの担当者。。。

 

滅多にないと前置きしておきますが

業務を行う中で、相手の言っていることが明らかにおかしい場合は、オーナーでも入居者でも仲介会社でも遠慮なく物申します。

 

ではまた。。。

 

 

悪質!資産を減らす賃貸管理会社

おはようございます。

先日、賃貸管理のお問い合わせをいただいたお客様とお会いしてきました。

マンションを2棟お持ちのお客様。

現在の収支が良くないので改善したと思ってのお問い合わせでした。

当初購入した時に販売会社に言われたのは、収支もプラスだし将来的には土地を売却できるので良い物件だとのこと。

う~ん、、、

怪しいな。。。

ひとまず物件を調べてみました。

あれ???

なんと、空室の募集がどこにも出てない。

こういうのは私の感覚からしたら信じられないです。

購入した物件の場所は

1棟目が都内の下町と言われる駅から徒歩13分の物件。

もう1棟は神奈川の駅から徒歩30分の物件。

細かい内容は控えますが

調べた結果、今後の予想は厳しいものになりました。

 

販売専門の会社にありがちな売ったら終わりのパターンですね。。。

 

そして管理している会社からの内装費の見積もりがひどい。

明細も項目もなく金額だけドーンっと出している。

どこをどうするかが全くわからない。

オーナーに聞くと当初は和室を洋室にする工事を言われたが、高いのでそこは工事せずにその他の美装工事を行うとのこと。

美装工事といっても、クロスやクッションフロアの張替え程度です。

頭で金額をはじくと、どう考えても高い。

通常の倍額くらいかかってるんじゃないか?

そこを確認しようにも内訳がわからないのでわからない。

内容を示さずに高額な費用だけ出してくるとは、かなり悪質ですね。

それに退去清算のオーナーの負担も大きい。

こういう清算をする管理会社って未だに多いと感じます。

 

弊社に管理が移行して思うのは、いい加減な募集、いい加減な審査、いい加減な契約内容、いい加減な清算が実に多いこと。

募集すら公開していないって、有り得ないですよね。

なにも小さい会社だからそうなのかというと大間違い。

これは大手でもあります。

以前書いたブログにも少し書いてあるので貼っておきますね。

こちら⇒http://1t-1s.com/blog/?p=437

賃貸募集を公開していない場合のほとんどが、自社で入居者付けを行いたいからです。

オーナーからの手数料と入居者からの仲介手数料の両方を自社でもらいたいから。

こういう場合は情報を公開せずに抱え込みます。

これって間違いなく『管理会社都合』です。

その被害を受けるのは『オーナー』ただひとり。

年間の収益という『資産』を管理会社都合で減らされているわけです。

先日のブログで、入居者目線のリフォーム行わないと意味がないと書きましたが

管理会社はオーナー目線の管理を行わないと意味がないんです。

しかもこういう管理会社ほど高い手数料を取っています。

やりすぎにも程がありますよね。。。

情報公開はオーナーに余裕が有るか無いかにかかわらず、当たり前に行わなければならないことです。

その当たり前が行われていない事が問題です。

今回のお客様のように、収支が悪化しているにもかかわらず、募集すら出していないなんてあってはならない。

管理が移って来るたびに驚かされます。

そんな管理会社が多いから弊社にご依頼いただくというのもあるでしょう。

管理の移行は前管理会社のいい加減な仕事も一緒に引き継ぎますから、そんな時は手間がかかります。

同業者として、もう少しきちんとした仕事をしてもらいたいものです。。。

 

今日から巷は3連休。

街中はクリスマスモード一色ですね。

みなさん楽しい連休をお過ごし下さい。

 

ではまた。。。。

 

 

 

築46年!一棟マンションのリフォームプロジェクト②

さて、前回お伝えしましたリフォームプレジェクトの続きです。

すでにボロボロの物件だということはお伝えしましたが、簡単な概要もお伝えしようと思います。


腐食した階段の鉄骨

 

山手線の駅から歩いて6分の場所に建つこのマンション。

構造は鉄骨造。

1階には店舗が入り、2階から4階までが住居となっています。

エントランスもなく、吹きさらしの鉄骨階段。

メンテナンスもきちんと行われていないので、見た目

もボロボロ。

 

 

雨漏りも発生している。

雨漏りによる内壁の腐食


 

共有部分の照明は1フロアしか点かず夜は薄暗い。

その為か、入居中の1部屋は電気を点けっ放しで仕事に出かけてる模様。

窓からの明かりが唯一の頼りといった感じです。

 

もともとの間取りは各フロア1DKタイプと2DKタイプの2部屋。

 

風呂はバランス釜で、賃貸中の部屋は1DKが賃料65,000円、2DKが72,000円です。

住居用6部屋のうち2部屋が賃貸中でしたので、残りの4部屋全てをリフォームしました。

 

 

 

 


入居中の部屋の設備に関しては中が見れませんので分かりませんが、

空いてる部屋と同じく和室にバランス釜のお風呂かと。。。

 

 

 

 

家主さんへのリフォーム工事提案時の目標家賃は10,000円アップに設定。

実際は1DK(約24㎡)で15,000円前後、2DK(約32㎡)で20,000円以上もアップする事に成功したのです。

一般的によく行われるリフォームは、空室率の改善と原状の賃料維持を目標にすることがほとんど。

それなりに費用はかかりますが、ほとんどの場合、やはり相応の効果と言ったところでしょうか。。。

根本的な事に気付かない限り、効果は短命で終わります。

費用をかけたのに効果が上がらないという場合、費用のかけ方が間違っている場合がほとんどです。

 

ではなぜ今回のリフォームが大幅な賃料アップを成し得たのか?

その辺りをお伝えしたいと思います。

まずは間取りです。

もともと面積が小さい割に部屋が区切られており、天井も低いためとても窮屈に感じます。

特に2DKは洗濯機が置きづらく、キッチンは玄関に立たないと調理ができない。

これをそのまま綺麗にしてもなかなか借り手はつかないでしょう。

人が生活しやすい間取りでは無いからです。

また、1DKについても、天井からの下がり壁により圧迫感があり、古さ故の建具の低さがより窮屈さを印象強くする。

さらには洗濯機を置くスペースが狭く、かなり小さいものじゃないと置く事が出来ない。

引っ越す方がわざわざ買い換える必要があるというのはかなりのネックです。

まず、リフォームを行う時にはこの生活者目線が重要です。

動線や使い勝手は賃貸経営に直接的に影響します。

なぜ私がここを重要視するのかというと、これが『決まらない理由』だからです。

賃貸管理を行っていると、借り手が付かない理由が分かるんです。

弊社では、内見が何件も入っているのに契約に至らない物件がある場合、その理由をお客さんや仲介さんに聞きます。

そうすると、だいたい想定していた回答が帰ってくるのです。

だからリフォームを行う部屋は『断り文句』を逆手に取って改善するわけです。

今回はもともと管理していた部屋ではありませんが、こうしたノウハウが蓄積されているので部屋を見たときにすぐにわかるんです。

特にリフォームというと、水回りの新規交換や、和室を洋室に・・・という内容を思い浮かべる方が多いと思います。

でも、いくら水回りを新しくしても本当に改善されたかどうか?

もちろん水回りを新規にすると反応は全然違います。

そこも踏まえて、物件の根本的な問題かどうかが重要なんです。

1DKの部屋

室内側から見た写真

 

 

 

 

 

キッチン脇の狭い洗濯機置場

玄関が調理場のキッチン

 

 

 

 

 

改めて言いますが、大事なことは生活者(住む方)の目線です。

これは新築や中古のマンションを購入するときにも必ず重要視しなければいけません。

なぜなら貸す時、売る時に大きな差が出るからです。

賃貸で重要なのは生活しやすいかどうか。

その生活が賃料に見合っているかどうか。

このバランスで決まります。

古ければ古いなりの見せ方もありますから、決してモデルルームのように玄関を開けたら新築のような内装にする必要はありません。

今回、弊社で行ったリフォームは

1DK ⇒ 1R

2DK ⇒ 1LDK

このように変更しました。

もともとの面積を考えての変更です。

1Kが主流の昨今ですが、移動に制約のある水回りの配管の位置やその他の使い勝手を考えると、無理して1Kにするよりも思い切ってワンルームにしたほうが開放感が全然違います。

2DKについても、洗濯機置場のスペースが無かったり、無駄なデッドスペースがあった為、部屋のドアを1つ潰して壁を作り、そこに洗濯機置場を設けるなどして使い勝手を改善しています。

また、建具を1つ無くすことにより、コストダウンする狙いもあります。

実際にどのようになったかと言うと・・・

1DKを1Rに変更

 

壁を取り払い開放的に。

 

 

2DKを間取り変更してスッキリと。

2DKを1LDKに変更

 

2DKを1LDKに変更

 

 

 

 

 

 

 

その他にも予算が無いために細かいものは手作り。

以前の工事で余ったフローリングをカットしてフックを付けハンガーにしたり

下駄箱を寸法に合わせて自作したり

棚板作ったり

細かいものは各職人さんに頼むと思いのほか費用がかさみますが、予算が厳しいときは自作してコストを削ります。


 

見た目も使い勝手もいいので便利です。

材料はホワイトオークのフローリングです。

 

 


キッチン位置を移動して空いたスペースに収納棚。

何に使うかは入居者次第。

全て合板ですが、マンションのグレードを考えても充分です。

前みたく玄関で調理することもなくなります。

扉は無いですが、収納力は格段に上がります。

 

 

 

外部も明るくスッキリと。


古めかしく床もボロボロ

ここは色味で遊びます。

 

 

 

 


消火器も設置して消防法にも対応。

 

 

 

 

 

 

さて、大まかにではありますが、今回のリフォームをご紹介させていただきました。

まだまだお伝えしたいポイントはありますが、やり方によっては賃料が劇的に上がる可能性があるということを少しはお分かりいただければ嬉しいです。

通常であればリフォーム費用がかかった分、購入コストが高くなりますので利回りが下がりますが、今回は利回りも維持できてます。

そして何よりも長期的な空室率の改善ができる仕様にしてますので、費用対効果は高いでしょう。

『満室想定利回り』と『現況利回り』

これは物件購入する際のポイントでもありますので、また機会があれば書きますね。

 

ではまた。。。。

 

 

築46年!一棟マンションのリフォームプロジェクト①

今年行った1棟マンションのリフォームのご紹介です。

 

弊社で物件の仲介から内装外装の工事まで、全てをお任せいただきました。

管理会社の視点でベストな間取りを考え、工務店の視点でコストを考え、私たちのセンスで備品を選び、使い勝手とコストを考え作れるものは自作する。

『賃貸管理会社』という括りで認識されていますが、もっと幅広い仕事をしています。

今回のブログはそんな仕事の一端をご理解いただければ幸いです。

 

今回のお客様はお父様名義で貸されている借地の更新についてのご相談がきっかけでした。

旧法の借地は借地権者の権利が強いため、どうしても借地期間が長くなります。

何十年経とうが借地権者が更新を希望すれば受け入れざるを得ません。

その間に世代交代もあります。

世の中の変化もあります。

昔は駅のなかった街に新線が開通し、駅が出来て街全体の開発が行われ、容積率が変更になり、当時では考えられなかったくらいに利用価値が高くなっている土地もあります。

しかし借地の場合は、地主さんが自身で使いたくなっても、強い借地権が障害となり、そのままの状態となる事が多々あるわけです。

今回の土地もそうでした。

もし借地権者がどいてくれるなら建て替えを行って違った使い方をしたいとの話でしたが、弊社で交渉させていただいても話はまとまりませんでした。

ご商売をされている借地権者でしたので、やはり厳しいですね。。。

とはいえ、ご両親が高齢なため、いつ発生するかわからない相続の問題がありました。

貸した土地に建物を建てられないことが確実となった中、行き場のなくなった資金をどうするか?

これが今回の物件購入、リフォームへと動き出す流れとなったのです。

 

場所のこだわりは無いとの事でしたので、いくつかの物件をご紹介しました。

しかし反応は今ひとつ。

 

話をしていると、地元へのこだわりが強いことが分かりました。

ご本人は気づいていませんが、かなり強いです(笑)

そこで今回の物件をご紹介したところ、見事にビンゴ。

 

築年数は古いですが立地が抜群にいい。

とても歴史のある土地です。

しかし建物はボロボロ。

同年代の物件と比べても管理状態が相当悪く、本来であれば取り壊して建て直しを行うような物件です。

売主さんも最初はそう考えたようです。

だから貸室の半分は空室のまま。

しかしこの物件、店舗が入っており、賃借人もいるんです。

取り壊すには高い立ち退き費用が発生しますから、時間とコストがかかる。

売主さんはそこがネックとなり現状で売り出すことを決断された物件なんですね。

 

さて、この古くてボロボロの物件

これを購入するべきかどうかは建物のリフォームの費用次第となります。

こういう判断をする時に弊社は抜群の強みを発揮します。

なぜなら

『コスト』がわかるんです。

まず購入する判断としての土地の価値がわかります。(不動産業)

建物を調査してどの程度のリフォーム費用が必要かもわかる。(建築業)

そしてどういうリフォームをすれば賃貸が付くのかということも。(賃貸管理業)

 

物件購入でとても大切なことです。

特に築年数が古い物件は隠れた箇所に思わぬコストがかかるので要注意。

購入から賃貸するまでの一連のストーリーが見えるのは、まさに弊社の強み。

お客様は立地がとても気に入っていましたので、資金プラン、最終的な出口戦略も含めてご提案させていただきました。

そして実際のリフォームはどうなったか?

 

ここは少し長くなりますのでまた次回に写真も入れて書かせていただきますね。

 

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

ブログ再開

ご無沙汰しております。

しばらくブログをお休みしておりました。

昨年よりこちらhttp://mbp-tokyo.com/dexel/ に登録してまして、

どっちに書くか?と悩んでいるうちに1年・・・・。

ダメですね~、、、

ただ、サイトを通じて多くのお問い合わせをいただくようになり、お付き合いもかなり増えて来ました。

皆さんありがとうございます。

お問い合わせ内容から見えてくることも大いにあります。

その内容はまた改めて書きたいと思います。

今回、ブログを再開するキッカケになったのはお客様からのひと言

 

『HPが1年以上更新してませんね。。。』

 

そうですね・・・

してませんね・・・

 

意外だったのですが、サイトを見てくださってるのがわかりました。

 

どうもサイトだとお客様の反応が見えないので、ついつい後回しになりがちです。

これは反省しないといけないですね。

 

ということでブログも再開しました。

これからも有意義な情報をお伝え出来るようにしますので、たまにチェックして見てください。

 

本日はご報告まで。

 

ではまた。。。