今年行った１棟マンションのリフォームのご紹介です。
弊社で物件の仲介から内装外装の工事まで、全てをお任せいただきました。
管理会社の視点でベストな間取りを考え、工務店の視点でコストを考え、私たちのセンスで備品を選び、使い勝手とコストを考え作れるものは自作する。
『賃貸管理会社』という括りで認識されていますが、もっと幅広い仕事をしています。
今回のブログはそんな仕事の一端をご理解いただければ幸いです。
今回のお客様はお父様名義で貸されている借地の更新についてのご相談がきっかけでした。
旧法の借地は借地権者の権利が強いため、どうしても借地期間が長くなります。
何十年経とうが借地権者が更新を希望すれば受け入れざるを得ません。
その間に世代交代もあります。
世の中の変化もあります。
昔は駅のなかった街に新線が開通し、駅が出来て街全体の開発が行われ、容積率が変更になり、当時では考えられなかったくらいに利用価値が高くなっている土地もあります。
しかし借地の場合は、地主さんが自身で使いたくなっても、強い借地権が障害となり、そのままの状態となる事が多々あるわけです。
今回の土地もそうでした。
もし借地権者がどいてくれるなら建て替えを行って違った使い方をしたいとの話でしたが、弊社で交渉させていただいても話はまとまりませんでした。
ご商売をされている借地権者でしたので、やはり厳しいですね。。。
とはいえ、ご両親が高齢なため、いつ発生するかわからない相続の問題がありました。
貸した土地に建物を建てられないことが確実となった中、行き場のなくなった資金をどうするか？
これが今回の物件購入、リフォームへと動き出す流れとなったのです。
場所のこだわりは無いとの事でしたので、いくつかの物件をご紹介しました。
しかし反応は今ひとつ。
話をしていると、地元へのこだわりが強いことが分かりました。
ご本人は気づいていませんが、かなり強いです(笑)
そこで今回の物件をご紹介したところ、見事にビンゴ。
築年数は古いですが立地が抜群にいい。
とても歴史のある土地です。
しかし建物はボロボロ。
同年代の物件と比べても管理状態が相当悪く、本来であれば取り壊して建て直しを行うような物件です。
売主さんも最初はそう考えたようです。
だから貸室の半分は空室のまま。
しかしこの物件、店舗が入っており、賃借人もいるんです。
取り壊すには高い立ち退き費用が発生しますから、時間とコストがかかる。
売主さんはそこがネックとなり現状で売り出すことを決断された物件なんですね。
さて、この古くてボロボロの物件
これを購入するべきかどうかは建物のリフォームの費用次第となります。
こういう判断をする時に弊社は抜群の強みを発揮します。
なぜなら
『コスト』がわかるんです。
まず購入する判断としての土地の価値がわかります。（不動産業）
建物を調査してどの程度のリフォーム費用が必要かもわかる。（建築業）
そしてどういうリフォームをすれば賃貸が付くのかということも。（賃貸管理業）
物件購入でとても大切なことです。
特に築年数が古い物件は隠れた箇所に思わぬコストがかかるので要注意。
購入から賃貸するまでの一連のストーリーが見えるのは、まさに弊社の強み。
お客様は立地がとても気に入っていましたので、資金プラン、最終的な出口戦略も含めてご提案させていただきました。
そして実際のリフォームはどうなったか？
ここは少し長くなりますのでまた次回に写真も入れて書かせていただきますね。
ではまた。。。。
