前回はマンション投資の概要をお伝えいたしました。
今回はマンション投資の具体的なメリットについてご紹介しようと思います。
メリット1.
所得税や住民税が節約できること。
マンション投資を行うと、自営業者などと同じように、確定申告をしなければなりません。その際、購入時にかかる登記費用や事務手数料、毎年計上する減価償却費、借入金利（建物分）、租税、管理費、その他費用などの経費が認められ、通常の所得から控除され、課税金額が下がります。
サラリーマンの場合、勤務先で給与収入から所得税を源泉徴収されていますから、確定申告で経費を出すことで、収めた税金が戻ってきます。
所得税は現金で還付され、住民税は６月から減額となりますので、手取り金額が増えることになります。
収入によって違いは有りますが、５年～１０年は税金が戻ってきます。
メリット2.
生命保険としての効果が期待できること。
マンションの住宅ローンには生命保険が付いています。これはご自宅などの住宅ローンと同じく、借り入れした本人が死亡したり、保険会社の定めた状態になった場合は保険会社がローンの残債を金融機関へ一括返済し、支払いが無くなる仕組みです。
マンションから得られる家賃はそのままですから、生存している場合は定期的な収入として、死亡した場合は遺族年金の様に残されたご家族へ家賃が入ってきます。当然、無借金のマンションですからいつでも売却可能です。
相場の価格であればおよそ３か月程度で現金に換えることができるでしょう。
その為、マンション購入後に生命保険の見直しなどで、生命保険料を削減する事も出来ますので、家計も助かります。
メリット3.
年金に代わる収入源として家賃収入が期待できること。
働いているうちは生命保険の代わりとして所有し、家賃でローンを減らしていけば、退職時の残債も少なくなります。
現在の金利水準では銀行に預けていてもなかなか増えませんから、退職を機に一括返済する方も多くいらっしゃいます。
マンションは相場価格であればほとんどの場合売却出来ますから、返済したお金が戻ってこないとは考えにくいです。ですから、蓄えた現金を切り崩して生活するよりは、お金に働いてもらい収入に変えていくという考え方も、今の時代には必要かも知れません。
家賃収入は比較的安定していますので、ローンを完済した後は年金プラスαの収入源として、家賃を受け取ることも可能です。
支払ったお金と家賃収入を比べると、銀行預金よりも効率がいいことが実感できるでしょう。
メリット4.
相続税の対策として効果的なこと。
相続税を払う必要があるのは、日本人では１００人亡くなって４～５人と言われています。
というのも、相続の際に控除される金額が大きく、ある程度の資産がある方でないと控除金額を超えないからです。これを相続税の基礎控除といいます。
基礎控除の計算方法は、平成２６年時点で基礎控除５，０００万円＋法定相続人の数×１，０００万円となります。
例えば、ご夫婦と子供２人のケースで、ご主人が亡くなった場合、配偶者控除５，０００万円＋（法定相続人３名×１，０００万円）ですから 相続税の基礎控除は現行で８，０００万円になります。
ですから、相続財産が８，０００万円を超えない限りは非課税となっているのです。
基礎控除の他にも、生命保険金や死亡退職金にも法定相続人一人につき５００万円の控除がありますし、未成年者控除、障害者控除等もあります。相続税の計算は個々のケースによって違ってくるのです。
しかし、控除金額を超えるような資産の多い方の相続は大変です。
下記のように相続時の資産の所有形態によって課税金額がかなり違ってきます。
例えば・・・
現金は１００％で課税されます。
土地は約８０％
建物は約４０％～５０％
賃貸用マンションや貸家ではさらに３０％が控除されますので、相続税の対策として有利となります。
また、物件の相続に加えて、将来受け取る家賃収入も相続されます。
将来の収入には相続税はかかりませんので、賃貸用不動産は相続税対策には有効な対策となるのはこのためです。
メリット5.
現物の資産であること。
株式投資、ＦＸ、商品先物取引、生命保険など、多くの金融商品がありますが、投資した会社の倒産や相場の暴落などが起こると、たちまち価値が無くなってしまうことがあります。
マンションの場合、販売会社が倒産してしまっても現物の資産である以上、常に市場で流通させることができますし、家賃は入ってきます。逆を言えば、家賃の入ってくるマンションであれば、家賃に応じた価値がありますので、いつでも流通させることができるという事です。
次回はマンション投資のリスクについてご紹介したいと思います。
ではまた。。。
