前回までは賃貸管理に関することを中心にご紹介していきましたが、今回はマンション投資について書いてみたいと思います。
マンション投資とはどういうものなのか？
賃貸管理会社の視点も交えてご紹介します。
マンション投資とは、主に個人の方がマンションの一室を購入し、賃貸に出すことで得られる家賃を、利息や配当のようにして受け取投資のことを言います。
近年では、年金不安や所得の上がらない経済情勢も影響し、節税や私設年金、生命保険の代わりとして、ローンを使って購入する方が増えています。
購入に際し掛かる費用は、物件価格の１割り程度の頭金と諸費用のため、資産家でなくとも都心の好立地に購入することが出来るようになっています。
投資する方は３０代～５０代までの会社員や公務員の方が多く、ここ数年の低金利を背景に、家賃収入でローンの支払いがほとんど賄えるので、働いているうちはローンを家賃で払っていき、将来的には繰り上げ返済などで長期的な収入源にしていくという投資スタンスの方が多い様です。
次にマンション投資を行ううえで、必ず押さえておきたいポイントをいくつかご説明しましょう。
１．立地
何と言っても一番重要なのは立地です。
マンション投資は賃貸さえ付いていれば大きなリスクはなく、安定した収入を得ることができます。しかし、賃貸需要の少ないエリアや、供給過剰のエリアでは家賃が下がったり、空室が長期間つづくなどのリスクが発生してしまいます。
よく『駅から１０分以内なら安心です。』なんて言葉を聞きますが、実際に管理をする立場からみると、最低でも駅から７分以内の人気エリアを選びましょう。
２．間取り
場所だけが良ければそれでいいというわけではありません。
ひと昔前であれば、バス・トイレ・洗面が一体となった『３点ユニットバス』でも賃貸需要はかなりありました。
しかし、新築ワンルームマンションが次々と分譲されるにつれ、バス・トイレ別が一般的になり、最近ではバス・トイレ・洗面台がそれぞれ独立したものへと入居者のニーズも変化してきています。人によって好みの違いや、家賃重視で間取りをあまり気にしない入居者の方もいますが、出来るだけ多くの方に好感を得られる部屋の方が空室リスクを防げます。ですから、購入するときは必ず間取りのチェックが必要です。
自分が見て使いやすいかどうかも重要なのです。
３．物件のグレード
駅からも近く、利便性のよい、自身が住みたくなるマンションかどうかも重要な要素です。当然第一印象は重要です。
綺麗に見えても、実はそれほどお金を掛けていない物件も多数存在しています。 建物は総タイル張りが基本です。躯体の劣化を防いでくれますし、一部吹きつけ塗装の物件よりも、将来的なメンテナンス費用は安く済みます。
オートロックや監視カメラなどのセキュリティの充実は、もはや当たり前になってきました。
総戸数が最低でも３０戸以上の物件の方が、将来の修繕費用が戸数の少ない物件よりも割安になります。
また、投資用のワンルームマンションの融資を行う金融機関では、総戸数３０戸以上の物件であることを条件にしているところもあります。
その他、収支のバランスや設備に関してもチェックポイントはいろいろとありますので、専門家に相談するのも良いでしょう。
４．金利
現在の金利水準は低く、しばらくは続きそうです。
しかし、金利が上昇した時のことも考えておかなくてはなりません。金利が上がれば支払金額は増えますから、繰り上げ返済をするなどの対策は必要です。
その為にも、ある程度の余力（蓄え）を残しておくように計画しましょう。
5．期間
期間は２種類あります。
ローンの期間と建物の寿命。マンションの法定耐用年数は４７年です。 以前は６０年でした。これはあくまでも減価償却を計算するうえで決められた数字です。 構造上理論からすれば、１００年以上建ち続けます。
コンクリートの劣化スピード（コンクリートを放置した状態）は、１cm劣化するのにおよそ３０年。建築基準法では、外壁に３cm以上の厚さを設けないといけませんから、単純計算で９０年は建ち続けることとなります。
タイルなどで覆われている場合は劣化のスピードは遅くなり、さらに建ち続けることになります。ただし、コンクリートも酸化したりすると強度が変わりますから、単純計算のようにはいかないのが現状です。
建物も人間と一緒です。外からの見た目だけでは分からないことも多々あります。健康そうに見えても、ガンが見つかったり、内臓に疾患が見つかることもあります。定期的な健康診断が重要なように、マンションも適切な管理と設備のメンテナンスは重要なのです。
ローンを払い終わったら建物はボロボロだったという事が無いよう、キチンと管理されていることもチェックしましょう。
6．税金
マンション投資のメリットに節税効果が挙げられます。
所得税や住民税の減額は家計の助けにもなります。しかし、ワンルームマンション投資がスタートすると、戻る税金もありますが、払う税金も出てきます。
まず購入からおよそ１年の間に、１度だけ取得税を払わなくてはなりません。 都内のワンルームマンションでは、約１５万円前後でしょう。
その後、８万円前後の固定資産税などのランニングコストは所有し続ける限り続きますから、トータルで考える必要があります。
次回は、このマンション投資の具体的なメリットはどういうものかを書きたいと思います。
ではまた。。。
