おはようございます。
このブログ
だいぶご無沙汰しましたね。。。
さてさて、、、そんな久々のブログの今回はシェアハウスについてです。
つい先日ニュースになりましたね。
そして本日の日経新聞にも出てました。
ニュースをご存知ない方はこちら⇒https://www.asahi.com/articles/ASL2N4D9ZL2NULFA014.html
5年くらい前からシェアハウスが投資商品として市場に出回るようになり
中小の業者が中心になって販売しています。
この中小の業者さんのほとんどが創業数年の会社。
一気に業績を伸ばした会社もありあす。
特徴としてはもともと大手投資マンション会社出身の営業マンが独立して
後に仲間を引き抜いて集まった集団。
各々に顧客がいるので、そのお客さんにシェアハウスを売りつける手法です。
弊社にも仲介業者さんから販売用のシェアハウスの紹介がありましたが、弊社では扱いませんでした。
なぜなら想定賃料と利回りが高すぎるから。
弊社が管理会社という立ち位置で賃料相場を見てきているので、賃料設定については高い確度で鼻が利くから分かるんです。
それに商品として出始めたばかりで、自力でマンションを開発できない業者がみんな飛びついて売り始めたのも知っています。
シェアハウスは一般的な戸建てと同じように建築し、できるだけ部屋数を多く設計します。
建築としての敷居はとても低く、戸建てが建てれる場所ならどこでも建築可能。
用途地域や容積率がほとんど関係ないのでマンションとは比べ物のにならないくらい『商品』としていくらでも建築できます。
ここが一番の懸念材料として弊社では扱わないと判断しました。（他にも理由はありますが。。。）
そして価格にも問題があります。
この価格って買った人は気づかない『裏事情』があるんです。
一般的には土地代+建築費+販売経費+利益＝販売価格となります。
新築の戸建てであれば周辺でいくらくらいで販売されいるかちょっと調べれば分かるので相場がつかみやすいですよね。
でもシェアハウスとなると外見は同じでもまったく違う『商品』となるので比べるものがない。
ここが『ミソ』なんです。
シェアハウスと新築戸建てで違うものといえば
①部屋数
②水回り設備の数
③家電の数
④備え付けの家具
⑤各部屋の鍵の数
ざっと上げるとこんなものでしょうかね。
部屋数や設備を増やすと大工の手間が増えます。
材料や配管工事、電気工事も増えます。
建具（ドア）の数が増えればその分コストが増えます。
新築住宅と比べて増えるのは家具や家電も含めて金額としては１割～２割程度ですかね。
規模によって違いますので幅があります。
じゃあどこが『ミソ』なのか？
それは 『賃料設定』 が価格に大きく影響しているということです。
これは販売の仕方にも関係してくるので、とても重要です。
ではどのように影響するのか？
ちょっと話が長くりそうです。
ということで、これは次回にしましょう。
次回【後編】は月曜日を予定しています。
ではまた。。。
