おはようございます。

さて今回は皆さんが賃貸管理会社選びで重要視される管理委託料金以外のことについてです。

 

管理変更のお問い合わせをいただいたオーナーさんと実際にお会いするケースも多いのですが、

その際に見せていただく書類の中に、過去の退去清算が混ざっている事などもあります。

新規に物件を購入したオーナーさんは、リフォームの見積もりもあったりします。

 

パッと見て思うのは

かなりいい加減な清算を行っている業者さんが多いということ。

 

書類を見れば清算についてオーナー又は入居者からのクレームも多いだろうと推測できます。

取れるだけ入居者から取ろう。

もしくは

入居者はうるさいからオーナーから取ろう。

こういうスタンスの会社もまだまだ多いです。

 

先日はオーナーへの請求が高くてビックリしました。

何の前触れもなくドカンと請求が来ると、オーナーも驚きますよね。

これが複数棟所有しているオーナーだとその金額が埋もれてしまうのも事実。

気付かないうちに取られているんです。

 

弊社で管理をやらせていただいているオーナーさんの中にはギリギリの収支で物件を保有している方もいます。

退去清算が高額になればそういうオーナーさんには死活問題。

資金繰りが大変です。

本当に必要かどうかの判断って、オーナーにはわかりづらいでしょうし。

本来はその為に管理会社があるんですけど、まったくその機能を果たしていないのが実情かもしれません。

やらなくていい内装を行っている場合もありますし、傍から見てると管理会社の売上のために無駄な工事を行っているのでは？そんなケースもります。

管理会社って大手から街の不動産屋まで無数にあるわけで

そこから探して選ぶのも実際は大変ですよね。

 

一棟一室.comへお問合せいただく方は、そこから探し出してくれるわけですから

ちょっとした運命なのかも。

 

なんかロマンチックな感じになりましたねｗ

 

今回知っておいていただきたいのは、みなさんの賃貸経営コストの修善費用の部分です。

 

一棟一室ドットコムでは、管理委託手数料をできるだけ低料金で提供しています。

手数料が安くても、他の工事費用が高かったり、トラブルが多かったりしたら意味ないですよね。

 

上に書いたオーナーさんの管理会社は

別に管理費用が安いわけでもなく、一般的な賃料の５％程度。

うちと比べたらメッチャ高いくらいかも。

サイトにも情報が出てないので、それ以外のことはよくわかりません。

 

まぁ、よくある感じの会社かなぁ～、、、という印象です。

 

送金明細などの書類は一見きちんとしている。

これはソフトかなんかで出しているんしょう。

弊社もそうですが、どこも似たり寄ったりです。

 

管理会社で違いが出るのは『退去清算明細』です。

これは各社独自で作成しているので、その会社のスタンスが表れますね。

 

ところで退去清算で重要なものって分かりますか？

 

答えは、、、

 

『重要事項説明書』と『賃貸借契約書』です。

 

この２つの書類、多くは一般的な書式を利用しているケースがほとんどです。

もちろん内容はどこも大して変わりません。

 

でも大事なのってここのある部分なんです。

 

Thinking Time

な～んてｗ

はい、答えです。

それは退去清算に関する特約の箇所なんです。

ここを独自で考えているかどうかでオーナーの負担が全然違います。

逆を言うと、負担を少なくするため、相互のトラブルを回避するための内容を独自で作っているかということ。

 

これだけで全然違います。

 

そして退去時に行う美装工事。

これも上で書いたように『必要なもの』に絞る事が大事。

必要なものを分類すると

『今すぐ行うべきもの』

『いずれ行うべきもの』

『行った方がより賃貸付がいいもの』

この３つに分かれます。

 

今すぐ行うものは、クロスの張替えだったり、クリーニングだったり、入居募集に際して必要なこと。

いずれ行うべきものは、水まわりのパッキンやコーキングの打ち直しなど経年劣化するもの。

行った方が賃貸付がいいものというのは、畳から洋室への変更や置き型キッチンの交換、水栓の交換、床のクッションフロアの張替えなど、現在の入居者層から選ばれるためのリフォームなどです。

 

先に書いたオーナーさんは３番目のリフォームが高すぎる。

その他の部分も高いのですが、このリフォーム費用はちょっと高すぎます。

賃貸の部屋をリフォームする場合、量販している商品を使うことがコストを抑える上で望ましいのですが

どう考えても金額が合わない。

リフォーム内容を明確にしていないのも通常ではありえない。

我々も必要性がある工事なのかどうかを判断する材料が無いので何とも言えませんが、聴いてる範囲では大掛かりなリフォームは行いません。

であれば・・・

となるわけです。

必要な工事なのか？内容と金額が適正なのか？

これをオーナーが判断するのは結構厳しいかも。

やはり管理会社はオーナーとの信頼関係が必要だということを感じます。

弊社のオーナーさんは、必要性の判断やご提案に関してお任せいただく方が多いので

こちらも最小限のコストになるよう考えて行っています。

 

こうした物件を所有コストは委託手数料以外の部分なので、管理会社とお付き合いしてからじゃないとわからないかも知れません。

手数料はそんなに高いほうじゃないけど、退去するたびに毎回請求が数万円きて・・・

そんなオーナーから管理会社変更の依頼を受けることもあります。

よく考えたら自分もそうかも？！

そんなオーナーがいらっしゃれば賃貸経営のコストカッターを自負する私たち

一棟一室．COMが喜んでお受け致します。m(_ _)m

 

 

ではまた。。。。