意外と知らないマンション管理の種類

今回は、マンションの管理についてご紹介しようと思います。

 

 

マンション管理には、『建物管理』と『賃貸管理』の2種類の『管理』があります。

一般的な実需(自己が住むもの)マンションでは『建物管理』のみなりますが、部屋を貸し出す場合には『賃貸管理』が重要になってきます。

それぞれの管理内容は全く違いますので、『建物管理』と『賃貸管理』についてわかりやすくご紹介しましょう。

 

 

建物管理

建物管理は区分所有(部屋)以外の管理の事を言い、主に建物全体(共有部分)の管理のことを表します。

この建物管理の費用には、マンションを購入してから必ず払う『管理費』と『修繕積立金』の2つがあります。

『管理費』と『修繕積立金』の違いは、簡単に言うと『資金使途』です。

経理上も別に処理しなければなりません。

原則として『修繕積立金』として積立てているお金を『管理費』の費用として使うことはできないということになります。

それでは具体的な『資金使途』の違いとは何でしょう。

 

『管理費』で行うもの

・管理人への給料

・エレベーターや共用設備の保守・点検・管理・運転費

・建物清掃

・管理組合の運営費

・共用部分の軽微な補修費(電球など)

 

『修繕積立金』で行うもの

・『長期修繕計画』のもと定期的に行われる設備の交換、修繕。

・不測の事故やその他特別な事情により行う修繕。

・敷地や共有部分などを管理するうえで、各所有者全体の利益のために必要な管理。

 

建物の管理状況は資産価値を保つうえで非常に重要です。

マンション管理では、各管理組合が建物管理を委託する管理会社を選定し、長期修繕計画のもと建物をメンテナンスしています。

『管理費』のコストは建物管理を委託する管理会社によっても変わってきますので、最近のファミリーマンションでは管理コストの見直しをする管理組合も増えてきました。

しかし投資マンションの管理組合の場合は、所有者が全国に分散していることもあり、所有者のマンション管理に対する意識が低いというのが現状です。

 

ほとんどのマンションの場合、修繕積立金は数年に1度、値上がりしていきます。

これは、『修繕積立金』には『均等積立方式』『段階増額方式』『一時金徴収方式』の3つの方式があり、ほとんどのマンションで『段階増額方式』に設定される為です。

下記の方式の特徴をご覧いただくと、それぞれの特徴がご理解いただけると思います。

 

方式の特徴

 

『均等積立方式』

長期修繕計画に対応する期間の総額を算出し、その金額を同期間の月数で割り戻した金額を月額とする方式。

 

 

『段階増額方式』

均等積立方式と同様に総額を算出し、一定期間ごとに段階的な増額を行い最終的に必要となる総額と一致させる方式。

 

 

『一時金徴収方式』

段階増額方式と同様に総額を算出し、積立金総額との不足額(差額)を購入者へ予め明示し、不足する金額が大規模修繕の時に一時金として徴収される方式。

 

 

マンションは各建築材料の耐用年数に応じて、新築に近い状態に戻す大規模修繕を行う時期が必ず来ます。ですから分譲会社は総予算の把握のためにも『長期修繕計画』を作成し、計画に対応した修繕積立金を設定しています。

『長期修繕計画』は、修繕の時期やコストを予め予測し、その時に修繕費用がいくら必要なのかを算出するうえでとても重要なものです。

この算出金額をもとに、『修繕積立金』をどの方式で徴収するのかを決めるのです。

新築マンションの場合、修繕積立金は分譲会社が設定するのが一般的ですから、購入時の費用負担を軽減するためにも、『段階増額方式』を採用しているところが多いようです。

マンション投資の場合は、修繕積立金が段階的に値上がりしていくと、その都度キャッシュフローが変わってきますから、きちんと資金計画をしておく事が必要です。

 

 

 

賃貸管理

マンション経営の中で、賃貸管理は大変重要です。

賃貸管理は建物管理以外の専有部分(主に室内)を管理しますので、入居者とオーナーとの間に立つエージェントの役割をします。

まず、ご存じ無い方の為にも賃貸管理とはどのような業務内容なのか、一般的な内容をご紹介致しましょう。

 

賃貸管理の業務内容

・入居者の募集(不動産ポータルサイトへの広告や、賃貸仲介専門会社への営業活動)

・賃料査定(新規募集時・更新時)

・入居者審査、連帯保証人審査(会社毎に審査基準が違います)

・契約、更新手続き(契約書の作成から契約金の精算まで)

・家賃滞納者への催促、督促、訪問

・家賃などの集金、送金

・入居中のクレーム処理、修理手配

・契約違反者への注意、指導

・退室立ち会い

・部屋の修繕、リフォーム手配

・敷金精算

 

 

賃貸管理の2つのメニュー

 

1、家賃保証システム

賃貸管理会社がお部屋を借り上げし、毎月一定の家賃をオーナーに支払うシステムです。相場家賃の10%程度が借り上げ手数料として引かれます。

礼金や更新料収入は入りませんが、空室時も家賃を支払ってくれるため、安定した家賃収入が得られます。

 

2、集金代行システム

入居者の募集や家賃の集金、更新契約、クレーム処理など、オーナーに代わってすべての業務を代行する一般的なシステム。

実質家賃の5%程度(消費税別)が手数料として引かれます。振り込み手数料を別途徴収している会社もあります。通常、礼金や更新料は管理会社と折半になります。

 

 

賃貸管理会社は、マンションオーナーの代理として、マンション購入後の入居者探しから退去後の精算まですべてを行いますので、オーナーとは長期のお付き合いとなります。

しかし、一般的には事務的に管理のみを行う会社がほとんどですので、特に担当者もつきません。これはほとんどの管理会社が分業制になっているためです。

 

優良な管理会社は空室期間を短くする様、一生懸命に営業活動をしてくれますし、販売会社のように離職率も高くありません。

 

投資マンションは不動産業界の中でも特殊ですから、マンション投資について熟知している会社を選ぶことも重要です。

マンション経営には税務や生命保険の知識はもちろん、将来的には売却までの一連のサポートが必要です。不動産の知識と投資マンションの販売経験を持った管理会社であれば、購入の動機から将来的な目的まで熟知していますので、相談や提案までの幅広いサポートが期待できます。

 

マンション管理と一言で言っても違いがあるんです。

ご参考に。

 

 

 

ではまた。。。

 

 

 

 

 

 

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意外と知らないマンション管理の種類」への2件のフィードバック

  1. おおくぼ

    横浜で不動産管理会社に従事しているものです。ご開示のとおり、特に投資型分譲マンションの場合、建物管理と賃貸管理の大枠は、2社の会社が入っています。しかしながら、実際は、年数を経過すると各区分所有のオーナー様が任意で賃貸管理会社を選定していき、最終的には1社の建物管理会社と複数社の賃貸管理会社とう構図になってしまいます。賃借人さまもその辺を理解していませんので、常にクレーム受付は建物管理会社になってしまっております。
    そこで、ご教授頂きたいのが、管理組合理事長指導のもと、賃貸管理会社をできるため統一するようにできるのでしょう??入退去確認、リフォーム、入居者様からの要望受付、その辺の業務が多数の賃貸管理会社が入っている関係上、作業が煩雑になってしまっております。統一できるのであれば、統一したいと考えております。
    ご経験がありましたら、建物管理会社として、より効率的に区分所有者(オーナー様)へ賃貸管理を行える基礎(スキーム)を検討中です。
    よろしくお願い申し上げます。

    返信
    1. 1t-1s 投稿作成者

      おおくぼ様
      コメントいただきありがとうございます。
      コメントに気づかずにご返信が遅くなり申し訳ございませんでした。
      さて、ご質問の問題ですが、結論から申し上げますと『難しい』と思います。
      特に投資用マンションでは大手を除き1棟のマンションをデベロッパーのみで販売しているケースは少なく、
      販売代理として複数の会社が売買を行っています。
      金融機関によっては販売した会社が賃貸管理を行うように求める場合もありますので、『統一する』というのは現実的ではありません。
      また、投資マンション業界の特徴として担当者の離職や独立も頻繁で、独立した担当者へ管理を任せるケースも多々あります。
      所有して5年~10年を過ぎると各オーナーは物件を売却し始めますので、その取引に買取業者、仲介業者が介在し、さらに細分化して賃貸管理会社が分かれてしまいます。
      特に販売会社は賃貸管理業務については『マンションを売りやすくするサービス』として位置づけている事が多く、販売時だけ高い賃料で借り上げをして収支をよく見せるトリックを使ってる業者も見受けられます。
      その為、販売会社の本業ではない賃貸管理業務には能力の差が生じます。
      こうした能力の差が建物管理会社様の業務を煩雑にさせている事もあると感じます。
      組合で賃貸管理会社を統一するのは難しいと思いますので、ご自身がオーナー様の立場で賃貸管理会社を選び、おすすめ出来る業者様をご案内する方向がよろしいのではないでしょうか?
      入居者の質の低下は物件のイメージにも影響を与えますので、その取り組みを管理組合での議題として提案するとよろしいのではないかと思います。
      どうぞご検討下さい。

      返信

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