賃貸オーナーが最大限の収益を得るためには

 

１．満室経営を目指すこと

２．収益のロスを出さないことです。

 

満室経営を「攻め」とするならば、収益のロスは「守り」です。

 

絶対防がなければならない「守り」は「滞納」を出さないことです。

特に滞納は長期化する可能性がありますので、気を付けなければなりません。

 

そのために大事なのは賃貸の入り口である『入居審査』です。

この入居審査で滞納が出るか出ないかがほぼ決まってきます。

 

そこで今回は、私が必ずチェックしている５つのポイントについてお伝えしようと思います。

 

 

１．現在の住まい

引っ越すには必ず理由があります。

なぜこの物件に引っ越すのか？

現在の住所を見れば申込書からでも予測はできます。

この理由がはっきりしない人は「訳あり」の可能性も高くなりますので、詳しく理由を聞く必要があります。

 

２．年収

当然ながら収入がなければお部屋を借りることはできません。

年収がいくらで、月額の給料はどれくらいなのかを把握する必要があります。

そして申し込みをしたお部屋の賃料が収入の何パーセントかを見ます。

月額の収入で見る場合は、可処分所得（手取りの給料）がいくらか？

そこから賃料を払ったらいくら残るか？

一人暮らしでも家賃を払って数万円しか残らないのであれば、生活できませんから。

 

 

３．勤務先

私たちは勤務先の業種や規模で大方の収入予想はできてしまいます。

これもノウハウに入るかも知れませんが、業種や職種で収入が違うんです。

規模や業歴、業績も調査します。

大手であれば転職や希望退職をのぞき、なかなかやめる方はいません。

規模が小さければ専門機関での調査も行います。

インターネットで会社のホームページも見ますが、中には規模が小さくホームページのない会社もあります。

その場合は会社の住所まで実際に見に行くこともあります。

ダミー会社やペーパーカンパニーだったら大変です。

会社が存在するかどうかは重要ですから。

 

 

４．勤続年数

年齢と見比べて適正な勤続年数かどうかは、その方がどのようなスタンスで仕事をしているかを表します。

転職が多い方は今の収入が続くかどうかも考慮しなくてはいけません。

申込書に記載された勤続年数も見ますが、主に健康保険証で勤続年数をチェックします。

健康保険は入社すると加入しますから、「資格取得日」が勤続年数の基準です。

あまりにも直近であれば、最近転職したのか？それとも会社の合併等で新しくなったのか？を聞かなければなりません。

 

 

５．年齢

最近では晩婚化と言われるほど、男女ともに結婚が遅いと聞きます。

そんな中でも４０代前後の一人暮らしの方へは仲介会社を通じてヒヤリングをします。

いちばん気になるのは男性の離婚の有無。

もし、離婚しているなら養育費などの支払いも考慮して審査をする必要があります。

その他にも年齢は将来を予測するうえで気にする必要があります。

年頃の方なら結婚による退去も想定しなければならないです。

業種と職種によって、一概に年齢ではわからないところもありますが、目安にはなります。

 

 

 

あくまでも入居審査はトータルで考えなければいけません。

当然ながら入居申し込み者だけで判断する訳ではなく、連帯保証人や保証会社利用の有無も関係します。

 

申し込み者の弱い部分を連帯保証人や保証会社がカバーできればいいわけです。

ただし、保証会社に加入するからいいだろう、という審査はやってはいけません。

家賃を支払うのは実際に住む方。

連帯保証人や保証会社は「保険」です。

 

 

本人がきちんと払ってくれれば何の問題もないわけです。

これがいい加減だと、家賃が遅れた際に電話をしたり訪問したり、督促したりと、多くの労力を使います。

 

 

どうすれば入居審査を通すことができるか？万が一の保全をどうするか？

こう考えて審査を行う。

そして住んでもらうための方法を提案することが大事です。

ここが弱いからこうしてもらえないか？といった具合に。

 

 

入居審査を縦割りで行っていては、対象者が減るばかりです。

だから柔軟に対応する努力が求められます。

 

 

私たちが管理したお部屋である法人契約の申し込みが入りました。

空室のひと部屋は弊社、もうひと部屋は他社が管理していました。

中小企業の法人契約でしたが、私たちの審査では通りました。もちろん入居してもらうために細かい調査を行いました。

こちらの条件も了承してもらい保全も取れました。

しかし他社が管理しているもうひと部屋では審査が落ちてしまったのです。

その法人はふた部屋じゃないと契約する意味がないと言い、結果としてキャンセルになってしまいました。

 

 

きちんと調査をして、なおかつ契約してもらうための条件も承諾してくれたのに。。。

残念で仕方ありませんでした。

おそらく他社では「契約する前提」「住んでいただく前提」で審査をしていないのでしょう。

社内で決まった方法で審査をし、そこから少しでも外れると審査は通らない。

社内的には楽な審査だと思います。

〇☓形式で答えが出るのでしょうから。

 

 

でも、これを知らないオーナーさんはどうなんでしょう？

せっかく空室を埋めるチャンスをつかんだのに、賃貸管理会社が勝手にそのチャンスから手を放したに過ぎません。

 

賃貸管理会社のよって審査基準が違うので仕方ないと言ってはそれまでですが。。。

 

こういうのって残念です・・・

 

 

 

 

ではまた。。。