『自主管理』の危険性について②

みなさんおはようございます。

最近は挨拶できない人が増えてるみたいですね。

商店街のおじさんが言ってました。

うちの子供には大きな声で挨拶するようにしろと言ってます。

きちんと挨拶できれば世の中生きていけます(笑)

お互い気持ちいいですしね。

 

さて、今日は前回の続きです。

前回は自主管理のリスクである空室の長期化について書きました。

今回はもうひとつのリスクである滞納についてです。

 

じつは滞納といってもちょっと語弊がありまして

今回の内容は滞納が出たときに保証する賃貸保証会社の利用と入居審査についてなんです。

 

最近の賃貸募集で『保証会社加入必須』というのをよく目にすると思います。

以前は親族の連帯保証人が必須でしたが、時代は変わり、景気も変わり、世代も変わり、価値観も変わり、仕組みも変わり・・・

そんな変化の中で賃貸の入居審査で主流となっているのが『賃貸保証会社』

賃貸保証会社というのは不動産業者や管理会社と『保証業務協定』を締結しています。

業者は賃貸保証会社を選んで利用できるわけです。

 

一方、自主管理の個人オーナーは直接契約出来る保証会社が限られてくるので、数も大幅に減ります。

不動産業者や管理会社のみ保証業務協定を契約する賃貸保証会社も多いです。

では賃貸保証会社と契約していない自主管理物件の場合どうなるかというと、、、

募集を頼んだ不動産会社がお付き合いしている賃貸保証会社を利用するケースが多いでしょう。

 

こうした自主管理物件の場合に起こる滞納によるリスクというのは、賃貸保証会社それぞれの仕組みにも関係してきます。

 

例えば賃貸保証会社が集金するケース

これは入居者から賃貸保証会社が集金を行い、入居者からの家賃入金の有無にかかわらずオーナーには決まった期日に入金があります。

家賃の入金確認が簡単な反面、賃貸保証会社の経営状態が非常に重要です。

万一倒産した場合は、入金が無くなるだけではなく保証人の居ない賃貸借契約となってしまします。

 

次に入居者からオーナーの口座に家賃を振り込んでいるケース

この場合、オーナーは毎月の家賃が入金されるのを確認する必要があります。もし、賃料が遅れている入居者がいれば家賃保証会社に代位弁済を行ってもらう請求をしなくてはなりません。

この代位弁済請求というのが厄介で、この請求には1週間程の期日があり、その期日を過ぎると保証してもらえない事があるのです。

我々管理会社であれば業務の一環となっているので請求が遅くなることは無いのですが、自主管理の場合はオーナーが請求をしないといけません。

オーナーは家賃が遅れると入居者へ連絡し、入居者から〇〇日には払うから待って欲しい・・・

こう言われて、優しいオーナーは待ってします。

そして待ってるうちに請求期日が過ぎてしまい、結果として更なる滞納を増やしてしまうケースも多いわけです。

自主管理の場合、物件が自宅の近くだったり同じ敷地だったりするケースが多く、いわば入居者も顔見知りのご近所さんとなるわけです。

そうすると待ってあげちゃうオーナーが多いんですよね。

 

でもですね、、、

家賃が遅れる滞納者は、『謝るプロ』です。

催促される日にちを延ばしたいだけの人も多い。

ですから滞納には事務的に対応しないといけません。

その為の賃貸保証会社です。

個人の方が賃貸保証会社と直接お付き合いする場合、複数社とお付き合いすることも少ないでしょう。

賃貸保証会社は各社それぞれ審査基準が違います。

Aでは通らずBでは通る。。。

こんな事は多々あります。

入居率を上げるにはやはり1社だけでは厳しいですね。

 

そして大事なのが入居審査です。

個人オーナーは入居審査のノウハウが無いので不動産業者や賃貸保証会社が通るかどうかに頼る場合が多いでしょう。

でもちょっと問題があったりします。

というのも、募集を依頼した不動産会社に入居審査を頼む場合でも審査基準がユルユルな場合が多い。

なぜなら、審査を通さないと自社の収入にならないからです。

あとはオーナーのリスクなので知りません、という立ち位置です。

だから賃貸保証会社の審査が通ればそれでいいわけです。

入居者の内容はあまり問題にしない。

これって問題なんですよ。

ちなみに似たような審査を行っている賃貸管理会社も多いですからね。。。

 

賃貸募集を行っていると在籍会社を利用した水商売・風俗系の申し込みもあります。

審査基準が特になく、賃貸保証会社任せだとここを見抜けない。

弊社にもそういう申込が入るときがあります。

この場合、弊社の入居審査ではNGを出します。

このNGについては全部が全部では無いです。

なぜなら専業の水商売・風俗かどうかも審査に関係するからです。

怪しいのはすぐ分かります。

そして入居させたらどうなるかも予想が付きます。

それでも状況によって独断で断ることはしません。

なぜか?

オーナーによってはすぐにでも入居してもらわないと困ってしまう方もいます。

ですから弊社での審査がNGになった理由を説明して、最終判断をオーナーに確認します。

オーナー判断で入居させるとなった場合は、滞納時の賃貸保証会社のシステムを説明します。

賃貸保証会社によって滞納時のシステムは各社様々。

滞納賃料は保証してくれますが、裁判に移行する手続き上、賃貸保証会社によっては入金を3ヶ月ストップするところもあります。

もちろん最終的には3ヶ月分入金されるのですが、ストップするこの3ヶ月間はオーナーに家賃が入りません。

要するにローンの支払いを家賃でできなくなるということです。

これが耐えられるかどうかも重要になるわけです。

 

賃貸管理って集金と送金をしてるだけというイメージがあるかもしれませんが、意外とノウハウが必要です。

それに建物が古くなればなるほど管理は手間がかかりますよね。

賃貸経営は様々なリスクを上手くコントロールする事が成功の秘訣です。

他の会社は知りませんが、弊社ではオーナーに代わってリスクコントロールを行っています。

このリスクコントロールの8割は『入居審査』で決まります。

賃貸市場は競争が激しくなっています。

その中で稼働率を上げるために重要なのは微妙な内容の申し込みをきちんと交通整理して、安全な形で入居まで持っていく入居審査のノウハウです。

どこでも審査がクリア出来る内容の人は審査も簡単ですから。

 

自主管理の方

 

ご検討くださいませ。

 

 

ではまた。。。。

 

 

 

 

 

 

 

 

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