家賃を変えずに収入を増やす賃貸管理

一般的な集金代行手数料は家賃と管理費を合計した金額の5%というのが賃貸管理業界の常識でした。これは管理コストを維持する上で最低限必要とされていた金額です。しかし時代背景を考えたらどうでしょう？

どんなに通信インフラが整備されても、何十年と手数料のパーセンテージは変わらずにきています。図面を作成するのもパソコンでフォーマットさえ作ってしまえば大した手間はかかりませんし、ネット広告も選択肢が増え、価格競争も起こっています。

仲介会社も物件を探す手段が格段に増えました。時代は進化しているのに、手数料を含めた賃貸管理業界の慣習は変わらない。どこか矛盾しているように思えて仕方ありませんでした。

そして仕組みの問題もあります。ほとんどの管理会社が、原状回復工事を一括で請け負ってくれる会社へ丸投げします。そしてその会社が各職人へ工事を依頼します。 この中間マージンにより、賃貸管理会社は工事での利益が出せません。そうなると、賃貸管理会社は手数料で儲けるしかなくなってしまうのです。

私たちは社内に建設部門を設けています。そして退去の立会いから工事までを自社で行い、中間マージンが発生しない仕組みを作りました。また家賃の送金明細も毎月送る手間を省き、賃料に変化が有った時のみ送るようにしています。もちろん、金額の大きな設備の故障などはオーナーに了承を得てから行っていますし、最終的にオーナーに判断を仰ぐときには、メリットとデメリット（リスク）をお伝えした上で進めています。

省ける手間は省き、やるべきことはきちんと行う。このような仕組みづくりがコストを下げるポイントになるのです。

賃貸管理業務にはいくつかのコストがかかります。人件費はもちろんのこと、事務所の賃料や家賃の振込手数料、交通費、通信費など、最低限必要なコストは発生します。当然ながらこれらのコストが管理委託手数料となり、オーナーからいただくことになる。

しかし、こうしたコストを見直すことも本来はやるべきなのですが、一度作ってしまった仕組みをなかなか変えられないのが賃貸管理業界の現状です。賃貸管理会社として利益を出すことが安定した経営につながり、資産をお預かりする上でとても重要なのですが、私たちから見て無駄な経費をかけている賃貸管理会社も少なくありません。こうした無駄な経費が結果として賃貸管理委託料に代わるわけです。賃貸管理会社のこうした経費もオーナーに重くのしかかっているのです。

人こそ最大の武器

賃貸管理会社の社員がアパート経営やマンション経営、投資用マンションについて知らなければ、コストについてシビアになれません。しかし、ほとんどの賃貸管理会社の社員はこうした専門的な教育を受けておらず、理解していないでしょう。

もっと言うならば、大手になればなるほど部門ごとの分業制をとっています。当然ながら知識は偏ってしまい、賃貸管理という業務自体も中途半端になってしまうのです。 賃貸経営にどんなコストがかかり、収支状況はどうなのか。そもそも物件を所有した目的は何なのか？将来はどう運用を考えているのか？

オーナー側の目的や痛みを知ることも、賃貸管理会社の社員には必要です。そしてこうした目線が新しいサービスを生み出していくのです。

ついつい忘れがちになりますが、賃貸管理の契約は家主の代行業務です。その代行業務の見返りとして手数料をいただくわけですから、コストについてシビアな立ち位置でなければなりません。そのための仕組みづくりや、コストの精査は、時代背景と共に変化させる必要があります。私たちが低コストで賃貸管理を行うのも、この仕組みづくりに取り組んできたから。そしてアパート経営やマンション経営、投資用マンションのコンサルティングを出来る知識を持ち、オーナーの痛みがわかるからです。

賃貸管理の手数料は賃貸経営の固定費となり、収益から差し引かれます。残りが手取り収入となり、そこからさらに借入金の支払いや建物管理料、修繕積立金、固定資産税を支払います。

しかし、賃貸管理の手数料が低ければどうでしょう？ 収益が増えるのはもちろんですが、実はリスクを軽減することができるのです。私たちのリスクの考え方は、賃貸経営を継続する上で、現在よりも物事が悪化するという意味で考えています。

家賃を増やさずに収益を増やす

そんなバカなこと… と思う方も多いと思います。例えば、ひと部屋の賃料と管理費の合計が80,000円の場合、一般的な賃貸管理手数料はその5%、つまり4,000円になります。私たちの賃貸管理手数料が800円ですので、比べてみると差し引き3,200円も賃貸管理手数料が安くなるわけです。要するに、今と同じ家賃収入なのに収益（使えるお金）が増えるということです。

そしてここではもうひとつ別の見方をすることができます。今よりも賃貸管理手数料が3,200円安くなるのであれば、今後の家賃が3,200円下がっても、まったく今の家賃収入と変わらないということ。

これが一棟のアパート経営やマンション経営ならどうでしょう？ 戸数が増えれば増えるほど、空室が出ても家賃収入が変わらないという状態をつくることが可能ですし、賃貸経営全体で見ても、家賃下落リスクを回避することにつながるのです。

私たちは、こうした賃貸管理業界でも新しい取り組みをすることにより、今後の賃貸管理業界が切磋琢磨し、賃貸管理の質を上げる上でも重要だと信じています。

賃貸管理は入居審査で決まる

私たちが入居差を審査する場合、審査基準はおそらくどこの賃貸管理会社も行っていない独自の方法でしょう。私たちは金融のノウハウを持っています。そしてこの金融ノウハウが、未然に家賃滞納を防ぐ上で大変重要な役割となっているのです。

なぜ審査に力を入れるのか？ 審査に力を入れているつもりはあまりなく、リスクを考えた上で当たり前と思うことを当たり前に行っているにすぎません。

ただ一つ言えることは、私どもに賃貸管理を移行してくださった賃貸借契約で、滞納が起こってしまった物件の審査内容がとても杜撰だったということ。前の賃貸管理会社は家賃滞納を防ぐ上で一番重要な、『入居者審査』という入口を軽視していたに違いありません。この入口が緩ければ緩いほど、滞納リスクも大きくなります。逆に厳しければ厳しいほど、滞納りすくは減りますが入居者が絞られ過ぎてしまい空室の恐れがある。このバランスが実に難しい。

私たちは入居審査をするに際し、他社と大きく違うのは、この人へ部屋を貸していいか？という視点ではなく、この人にこのお金（家賃）を貸したら、毎月きちんと（家賃を）返してくれるだろうか？ もし、返せなかったときにはどうやって回収するか？ そう考えています。

貸室の家賃は、毎月貸すことで得られるお金です。ですからその部屋（お金）を貸すことは借りた部屋（お金）を毎月返すための支払い能力があるかという判断です。そして連帯保証人には、ある『魔法のことば』をかけるようにしています。こうした一つ一つのことが未然に滞納を減らす手段だと私たちは知っているからです。

これはほんの入り口に過ぎませんが、他社と違うことはご理解いただけるでしょう。もちろん入居していただく前提で審査を行います。そして、できるだけ家賃保証会社に加入することは考えないで審査をしています。というのも、入居者の費用負担が増えることになりますし、家賃保証会社特有のリスクが有ることを知っているので、どうしても仕方ないときに使う選択肢だと考えているからです。

家賃保証会社のリスク

過去に賃貸管理が移行してきた物件で実際に有ったことですが、家賃保証会社に加入していた契約が滞納をお越し、家賃保証会社へ保証の請求を行ったところ、連絡がつきません。調べてみるとその家賃保証会社が倒産してなくなっていたのです。こうなると入居者から回収するしかありません。これは相当苦労します。

また、家賃保証会社が集金代行（入居者の口座から引き落とし）を行っていた場合には、家賃が入金されずに多数のオーナーへの送金ができなくなります。こうした家賃保証会社特有のリスクをうまくコントロールしながら入居率を高める努力も、我々賃貸管理業社の使命だと思っています。