大手管理会社では、同じ物件の複数の部屋を管理しているケースが多々あります。その場合、同じ管理会社であれば階が異なる同タイプの部屋の賃料を一方だけ下げることは足並みを崩すことになるため、ためらってしまうこともあるのです。

またオーナー様によっては相場の賃料よりも高く募集し続ける方もいらっしゃいます。オーナー様それぞれに、資産の状況も違えば考え方も違います。きちんとした相場を把握し、募集活動をすることが早期の入居付けにつながります。

まず、お見積りと賃貸借契約書を弊社へＦＡＸしていただき、内容の確認を行います。見積りが適正金額であるかを確認し、オーナー様と入居者の負担割合を算出、入居期間に適した負担割合をお知らせし、費用に関する交渉のアドバイスをさせていただきます。

送金遅延の月を確定するため、入金明細を時系列で提出していただきます。また契約形態を確認するために管理委託契約書、賃貸借契約書をＦＡＸしていただき、現在の管理委託契約が解約可能か解約の可否を確認します。

弊社に管理をご依頼いただくのであれば、代理で解約手続きを進めるための委任状をいただきます。管理変更に関して現管理会社と話をし、管理変更を行います。場合によっては遅延している家賃の回収も弊社で行います。状況に応じて弊社が直接現管理会社を訪問し、早急な対処を行います。

所有している物件情報、支払予定表をもとに、借入金利、ローン残債から売却物件の優先順位を決めていきます。

とくに投資用マンションの場合は賃料収入が売却価格に大きな影響を与えるので、賃借人の有無も含めてトータルで考える必要があります。

売却と同様にローンの残債や、金利、家賃収入等をもとにトータルで分析し優先順位を考え、１番効率の良い返済プランを立てます。

まず、転勤の期間によって賃料が変わってきます。一般的には定期借家契約の場合、通常の賃料の８割程度となります。しかし更新可能な契約であれば、ほとんどは通常の賃料相場となります。

居室が２部屋以上あるファミリー物件の場合、賃借人さんがいるとかえって売却しづらくなります。どちらが得かはエリアの賃料相場や物件の状態によっても違いますので、個別に対応させていただきます。

売買の場合、不動産情報機関での過去の成約事例が相場の目安として扱う業者がほとんどなので、売主さんの事情で投げ売りがあった場合はその金額をもとに価格交渉が入ることが通常です。１年もの間売れないということは相場の状況が一変している可能性もあります。

売買や賃貸の相場状況を把握した上で、このまま売却するか賃貸にするかを検討した方がいいでしょう。また住宅ローンの残債との兼ね合いも考慮しなくてはいけません。

まず、入居者が管理会社が倒産した事実を知らない可能性がありますので、入居者の名前を大至急調べていただきます。入居者が倒産した会社へ家賃を振り込んでしまった場合は100％に近い確率で戻ってきません。そうならないためにも早急に家賃振込先の変更を入居者へ通知します。

この際、家主であることの証明もしなくてはいけませんので、身分証明書等は必ず必要になります。

現管理会社との契約を確認しますので、管理委託契約書をメール、ＦＡＸ、郵送のどれかで送っていただきます。

管理変更が可能な場合は解約の連絡をしていただき、弊社から委任状をご郵送します。オーナー様から委任状が届き次第現管理会社へ弊社が連絡し、手続きを進めてまいります。会社によって手続きは違いますので、状況に応じて個別に対応しています。

弊社へ管理のご依頼をいただければ、退去の立ち会いから内装の原状回復の手配、敷金の精算、賃借人の募集、入居後のトラブル対応、集金業務等すべてを代理で行います。不動産に詳しくない一般の方がご自身で対応するのは大変なことです。

その後の原状回復や入居者の募集を考えても管理会社に委託する方がいいかと思います。

意外と知らない方が多いのが、管理会社は選べるということです。

子会社に任せなくてはいけないという決まりはありません。自身でサービスを比較した上で選ばれることをお薦めします。

管理会社が倒産した場合、管理会社が集金した家賃は送金されなくなります。また敷金の返還義務は家主さんにありますので、退去時の精算の際には入居者負担分を除いた敷金を返還しなければなりません。そのためにも契約者の内容等は把握しておく必要があります。

弊社では原則として敷金をお預かりさせていただきますが、管理会社の倒産に直面し不安になられている家主様へは、ご安心いただけるまでの一定期間、ご自身での敷金管理をお受けしています。

ただし退去精算の際には必ず弊社へ入金していただきますので、敷金の管理については自身の預金と混同しないようお願いしています。それでも敷金を使ってしまうオーナー様もいらっしゃいます。そのような場合、弊社が立て替えて退去清算を行うケースも過去に何度かございましたので、相当な理由がない限りは弊社にお任せいただくことにしております。

このような電話は主に登記簿謄本（法務局で発行している不動産の所有者が記載されているもの）に記載の住所で104検索をして連絡してきています。まず自宅の番号案内を止めることが一番効果的です。さらには電話番号を変更する等の手続きをすれば電話がかかってくることはなくなるでしょう。

なかには買い取り業者の話に不安になってしまい、相場よりも安い金額で売却してしまった家主様もいらっしゃいますので、偏った情報に惑わされないように注意しましょう。

もちろん相談はお受けいたします。

中立的な立場でお客様の目的やライフスタイル、資産状況を考慮していくつかの考え方と選択肢をご明示いたします。

各データをもとに賃料相場を分析してご提案いたします。需要と供給、時期によっても変わってきますので、ご所有の不動産の詳細をお聞きした上で賃料を決定します。

またお問合せの件数や周辺相場の動きをチェックし、１週間単位で賃料や条件の見直しを行います。

まず物件の現状を確認させていただき、内装の必要があるか、賃貸の相場はか、同じマンションに入居している方々の年齢層や家族構成はどうかなど、いろんな角度で確認・調査を行い、募集戦略を考えます。

リフォーム予算、予定賃料に問題がなければ管理委託契約を行い、すぐにリフォームを手配いたします。入居の対象となる年齢層によって内装のカラー等も変え、ローコストでも見違える部屋にします。リフォームがスタートすると同時に募集活動を開始し、管理業務へ移行いたします。